Słowacja: Zanim kupisz, sprawdź nieruchomość w rejestrze

[b]Rz: Czy istnieją ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców na Słowacji?[/b]

[b]Joanna Czajkowska, Robert Daniš:[/b] Cudzoziemcy, zarówno osoby prawne, jak i fizyczne, mogą nabywać prawo własności nieruchomości na tych samych zasadach co obywatele Słowacji. Z jednym jednak wyjątkiem: słowacka ustawa dewizowa zabrania nierezydentom nabywania nieruchomości rolnych lub leśnych. Zakaz ten nie znajduje zastosowania we wszystkich przypadkach – np. przy nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców, którzy są obywatelami Republiki Słowackiej. Ponadto obywatele Unii Europejskiej, którzy mają tymczasowe miejsce zamieszkania w Republice Słowackiej, mają prawo nabyć nieruchomość rolną, jeżeli uprawiali ją przez co najmniej trzy lata przed nabyciem.

[b]Jak można sprawdzić status prawny słowackiej nieruchomości?[/b]

Powszechnym źródłem informacji na temat nieruchomości w Słowacji jest rejestr nieruchomości. Stanowi on publicznie dostępną bazę danych o nieruchomościach. Oznacza to, że każdy może otrzymać szczegółową informację na temat nieruchomości, jej właściciela, jak również o prawach osoby trzeciej związanych z nieruchomością, takich jak służebności czy hipoteki. W rejestrze nieruchomości można także uzyskać informację o nakazach egzekucji, upadłości lub o toczących się postępowaniach egzekucyjnych czy upadłościowych.

[b]Które prawa do nieruchomości należy rejestrować?[/b]

Prawa do gruntu lub do budynków, takie jak własność, służebność, hipoteka czy prawo pierwokupu. Wszystkie podlegają na Słowacji rejestracji we wspomnianym rejestrze nieruchomości. Tylko wtedy stają się skuteczne.

Słowacka ustawa o katastrze dopuszcza także rejestrację budynków w budowie, pod warunkiem że co najmniej pierwsza kondygnacja takiego budynku nad powierzchnią ziemi została ukończona.

Rejestracja budynku w budowie może być użyteczna, w sytuacji gdy zamierza się zbyć nieukończony budynek (lub nieukończone mieszkania w budynku mieszkalnym) albo został udzielony kredyt bankowy i zamierza się ustanowić hipotekę na nieukończonym budynku czy mieszkaniu.

[b]Jakie są formy korzystania z nieruchomości?[/b]

[wyimek]– Przemysł motoryzacyjny napędzał dotąd rynek nieruchomości. Powstały centra logistyczne dla dostawców i całe osiedla dla pracowników, np. Zilina w pobliżu zakładu KIA. Kolejne projekty są planowane w zewnętrznych dzielnicach Bratysławy - Michael Ehlmaier, członek zarządu CPB Slovakia[/wyimek]

Może być ona używana również przez osobę inną niż właściciel – np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku gdy najem ziemi wynosi co najmniej pięć lat, umowa musi zostać zarejestrowana w rejestrze nieruchomości.

Prawo słowackie przewiduje też możliwość obciążenia nieruchomości służebnościami, na podstawie których właściciel nieruchomości musi udostępnić właścicielowi nieruchomości sąsiedniej dojazd, używanie lub inne prawa do jego nieruchomości. Służebności ustanowione na nieruchomości nie wygasają w razie zbycia nieruchomości i nadal pozostają z nią związane. W praktyce służebności mogą zostać ustanowione na przykład w celu umożliwienia dojazdu do prywatnej nieruchomości z drogi publicznej lub wykonania prac w czasie trwania budowy.

[b]Ile wynoszą koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości?[/b]

Odmiennie niż w niektórych państwach europejskich na Słowacji nie istnieje podatek od zbycia nieruchomości. Aby zarejestrować sprzedaż nieruchomości w rejestrze nieruchomości, kontrahenci muszą uiścić opłatę administracyjną w wysokości 66 euro. W przypadku gdy konkretna osoba ubiega się o przyspieszoną rejestrację i zapłaci zwiększoną opłatę w wysokości 266 euro, organ rejestrowy powinien zarejestrować jej prawo w ciągu 15 dni. Ponadto w przypadku zbycia nieruchomości należy uiścić opłaty notarialne za podpisy notarialnie poświadczone, co kosztuje około 3 euro za każdy podpis.

[b]Jakie są podatki związane z własnością nieruchomości?[/b]

Po nabyciu ziemi, budynku lub mieszkania właściciel nieruchomości zostaje objęty obowiązkiem zapłaty rocznego podatku od nieruchomości. Deklarację podatkową należy złożyć do końca stycznia następnego roku po roku, w którym została nabyta własność nieruchomości. W kolejnych latach właściciel nie ma już takiego obowiązku.

Aktualna podstawowa stawka podatkowa wynosi 0,033 euro za mkw. powierzchni użytkowej budynku lub mieszkania, natomiast w przypadku gruntu podstawa obliczenia podatku wynosi 0,25 proc. Jednakże stopy podatkowe mogą być zwiększane lub zmniejszane przez lokalne organy i z tego względu właściwa stopa podatku stosowana w miejscu położenia gruntu lub budynku, albo mieszkania jest różnicowana w zależności od regulacji podatkowych właściwych władz lokalnych. Zbycie nowych budynków (mających mniej niż pięć lat) jest na mocy słowackiego prawa podatkowego objęte 19-proc. stawką VAT. Podatek ten nie obowiązuje przy sprzedaży ziemi, z wyjątkiem kupna lub sprzedaży gruntu budowlanego.

[ramka][srodtytul]Rynek nieruchomości po słowacku[/srodtytul]

>> Gdzie szukać nieruchomości? Istnieje wiele stron internetowych, na których można znaleźć informacje o nieruchomościach na rynku słowackim, takie jak [link=http://www.reality.sk]www.reality.sk[/link], [link=http://www.etrend.sk]www.etrend.sk[/link] i inne. Takie strony internetowe zazwyczaj zawierają także informacje w języku angielskim, polskim i innych.

>> Wychodzi też wiele gazet i magazynów specjalizujących się w zagadnieniach sprzedaży i popytu w zakresie nieruchomości, na przykład HN Reality, Trend Reality etc. Wreszcie szeroka gama agencji nieruchomości dostarcza wiele szczegółowych informacji na temat aktualnych ofert na słowackim rynku nieruchomości.

>> Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, nie można powiedzieć, że drastycznie wzrosły wraz z wprowadzeniem euro. W przypadku domów pod koniec 2008 roku spadły o więcej niż 8 proc. w porównaniu z ich najwyższym poziomem z przełomu maja i czerwca 2008 roku.

>> Jeśli chodzi o mieszkania, to np. za dwupokojowe lokum w Bratysławie trzeba było zapłacić 2050 euro za mkw. w czerwcu 2008 roku, a w grudniu średnie ceny wynosiły 1882 euro za mkw.

>> W odniesieniu do mieszkań położonych w luksusowych osiedlach mieszkaniowych dostosowanie cen do obniżonych stawek rynkowych wystąpiło tylko w niektórych przypadkach, jednakże nie zanosi się, aby średnia cen luksusowych mieszkań dramatycznie spadła.

>> Najwyższy czynsz za biura wynosił w ub.r. w Bratysławie 18 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy najniższy czynsz w granicach miast od 12 do 14 euro za mkw. Poza granicami miast obowiązywały stawki 9 – 12 euro za mkw. za miesiąc.

>> Czynsz w najlepszych centrach handlowych w Republice Słowackiej wzrósł o 7,7 proc. w ostatnim kwartale 2008 r.

>> Odkąd banki zaczęły wymagać od deweloperów wyższego własnego kapitału przy finansowaniu projektów deweloperskich, firmy skłaniają się do wstrzymywania rozpoczęcia realizacji projektów, sprzedają projekty niezakończone lub grunt, w stosunku do którego zostało wydane pozwolenie na budowę. Analitycy oczekują, że rynek nieruchomości ożywi się na jesieni tego roku lub na początku przyszłego.

[i]źródło: Wilson & Partners[/i][/ramka]