Dzierżawa udziałów wygasa po licytacji

Paweł B. w sierpniu 2007 r. złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie tego wpisu. Referendarz postanowieniem oddalił wniosek, wskazując na art. 1002 k.p.c. Zapisano w nim, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Te przepisy to art. 678 i 679 kodeksu cywilnego określające skutki zbyciarzeczy najętej i wydzierżawionej (art. 694 k.c.).

Paweł B. nie zgodził się z postanowieniem referendarza i zaskarżył je, ale sąd I instancji wniosek oddalił. Nowy właściciel nie przedstawił bowiem dokumentów, które mogłyby stanowić podstawę wykreślenia dzierżawy z księgi. Sąd II instancji, do którego trafiła apelacja Pawła B., uznał, że w sprawie występuje zagadnienie prawne, i zwrócił się o jego rozstrzygnięcie do Sądu Najwyższego. Sprowadzało się ono do pytania, czy w wyniku przysądzenia własności na rzecz jednego nabywcy wygasają dzierżawy udziałów we współwłasności. Sąd ten nie miał wątpliwości, że przedmiotem dzierżawy może być także udział we współwłasności, jeśli dzierżawa nie wpłynie na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Odwołał się do wyroku SN z 20 września 2000 r. (sygn. I CKN 729/99).

W myśl art. 709 k.c. do dzierżawy praw, a więc i udziałów w nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o dzierżawie rzeczy (nieruchomości).

W obowiązujących przepisach nie ma jednak jednoznacznej odpowiedzi, co się dzieje z dzierżawą udziałów, jeśli w wyniku przysądzenia własności całej nieruchomości dochodzi do wykreślenia dotychczasowych udziałów w niej. Sąd II instancji, odwołując się do przepisów o hipotece na udziale, optował za przyjęciem, że wskutek tego wykreślenia dochodzi do wygaśnięcia przedmiotu dzierżawy (a więc i samej dzierżawy).

Do takiej samej konkluzji doszedł Sąd Najwyższy. Stwierdził bowiem, że przysądzenie własności nieruchomości wygasza dzierżawę praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności nieruchomości.