Wynajmujący upada, ale najem trwa nadal

Syndyk może sprzedać nieruchomość w czasie trwania najmu czy dzierżawy. Skutki tego dla najemcy i dzierżawcy są takie jak przy sprzedaży przedmiotu oddanego przez dłużnika w najem lub dzierżawę w wyniku egzekucji komorniczej. Ich sytuację normują wtedy art. 678 i 679 w związku z art. 694 kodeksu cywilnego. Jest ona taka sama jak w razie sprzedaży nieruchomości w czasie trwania umów przez samego właściciela. Jak wiadomo, właścicielowi wolno sprzedać i darować nieruchomość w trakcie umowy. Najemca czy dzierżawca, nawet gdy włożył w tę nieruchomość czy lokal znaczne pieniądze, nie może oponować. W takim wypadku nabywca wstępuje na miejsce zbywcy (poprzedniego właściciela). Słowem, nabywca jest związany umową najmu czy dzierżawy zawartą przez jego poprzednika.

Nowy właściciel może wypowiedzieć najem i dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ale z jednym ważnym wyjątkiem. Otóż nie wolno mu wypowiedzieć najmu ani dzierżawy, jeżeli umowa najmu zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (wszedł on w jej posiadania).

Jeśli umowa, choćby zawarta na czas określony, nie ma daty pewnej, nabywca może ją wypowiedzieć w terminach ustawowych, tj. wskazanych w kodeksie cywilnym na wypadek, gdyby strony nie ustaliły innego terminu wypowiedzenia. Jednakże w sytuacji, gdy nieruchomość zmienia właściciela, nabywcę obowiązują terminy ustawowe bez względu na te ustalenia.Terminy wypowiedzenia najmu oraz dzierżawy normuje art. 673 w związku z art. 694 k.c. Tak więc, gdy czynsz jest płatny w odstępach krótszych niż miesiąc, najem i dzierżawę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca, kiedy czynsz jest płatny w odstępach krótszych – na trzy dni naprzód.Odrębnie, w art. 688 k.c., unormowany jest ustawowy termin wypowiedzenia najmu lokalu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie. Wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca i dzierżawca mają prawo domagać się od nowego właściciela zwrotu nakładów na nieruchomość lub lokal. O problemach związanych ze sprzedażą nieruchomości w czasie trwania najmu i związanych z tym rozliczeniach nakładów pisaliśmy szczegółowo w DOBREJ FIRMIE z 17 kwietnia „Co z najmem po zmianie właściciela”.Oczywiście najemca i dzierżawca mogą po ogłoszeniu upadłości wynajmującego wypowiedzieć umowę na zasadach i warunkach w niej ustalonych, tj. w sytuacjach, gdy mieliby takie prawo, gdyby właściciel nieruchomości czy lokalu nie upadł.Przedstawione tu reguły odnoszą się zasadniczo do nieruchomości i lokali użytkowych. Najemców lokali mieszkalnych dotyczą bowiem odrębne przepisy, które dają im większą ochronę (ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego).

Datę pewną mają dokumenty urzędowe, dokumenty sporządzone przez notariusza, dokumenty prywatne (np. umowa), na których znalazła się wzmianka organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza.Nie można raczej uznać, że datę pewną ma umowa najmu zawarta przez gminę z tej tylko racji, że jest ona jednostką samorządu terytorialnego. Dlatego, by zabezpieczyć się przed konsekwencjami zmiany właściciela w trakcie najmu, warto za niewielką opłatą uzyskać u notariusza poświadczenie daty pewnej.