Czytelnik od dwóch lat prowadzi firmę w wynajętym lokalu użytkowym będącym częścią pawilonu stanowiącego własność spółki z o.o. Dowiedział się, że kondycja tej firmy jest tak zła, że jej wierzyciele zgłosili wniosek o upadłość. Pyta, w jaki sposób ogłoszenie upadłości wpłynie na jego sytuację jako najemcy. Czy nie utraci lokalu będącego jego warsztatem pracy?
Ogłoszenie upadłości nie pociąga za sobą bezpośrednio rozwiązania najmu ani dzierżawy. W art. 107 prawa upadłościowego i naprawczego (pun) wyraźnie zapisano, że umowa najmu i dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże obie strony, jeśli przedmiot umowy (lokal, plac, magazyn itd.) został przed ogłoszeniem upadłości wydany najemcy czy dzierżawcy. A tak jest właśnie w wypadku czytelnika.Jeśli przed ogłoszeniem upadłości przedmiot umowy nie znalazł się w posiadaniu najemcy czy dzierżawcy, to syndyk może domagać się realizacji tej umowy albo od niej odstąpić (art. 98 pun).Jeżeli przedmiot umowy został wydany przed ogłoszeniem upadłości i najemca zapłacił czynsz z góry za więcej niż trzy miesiące naprzód, a dzierżawca za więcej niż sześć miesięcy naprzód, to muszą za okresy dłuższe zapłacić syndykowi jeszcze raz.
W razie upadłości właściciela najemca i dzierżawca muszą się liczyć z tym, że w niedługim czasie będą musieli opuścić lokal czy nieruchomość. Sędzia komisarz nadzorujący postępowanie upadłościowe może zobowiązać syndyka do wypowiedzenia takich umów na trzy miesiące naprzód, także gdy upadły nie mógłby danej umowy wypowiedzieć, bo np. została zawarta na czas określony i nie przewiduje możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Wchodzi to w rachubę w dwu sytuacjach:
- gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości, czyli sprzedaż majątku w celu spłacenia wierzycieli, bo np. ewentualny nabywca nie chce kupować nieruchomości zajętej przez najemcę lub dzierżawcę,
- gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów najmu lub dzierżawy nieruchomości tego samego rodzaju, a więc gdy upadły przystał na zaniżony czynsz.Najemca czy dzierżawca może w takim wypadku domagać się rekompensaty za szkody wyrządzone wskutek skrócenia umowy, ale jego należność będzie spłacana na takich zasadach i z takimi szansami jak inne podobne długi upadłego. Roszczenie o odszkodowanie najemca czy dzierżawca musi zgłosić sędziemu komisarzowi.
Syndyk może sprzedać nieruchomość w czasie trwania najmu czy dzierżawy. Skutki tego dla najemcy i dzierżawcy są takie jak przy sprzedaży przedmiotu oddanego przez dłużnika w najem lub dzierżawę w wyniku egzekucji komorniczej. Ich sytuację normują wtedy art. 678 i 679 w związku z art. 694 kodeksu cywilnego. Jest ona taka sama jak w razie sprzedaży nieruchomości w czasie trwania umów przez samego właściciela. Jak wiadomo, właścicielowi wolno sprzedać i darować nieruchomość w trakcie umowy. Najemca czy dzierżawca, nawet gdy włożył w tę nieruchomość czy lokal znaczne pieniądze, nie może oponować. W takim wypadku nabywca wstępuje na miejsce zbywcy (poprzedniego właściciela). Słowem, nabywca jest związany umową najmu czy dzierżawy zawartą przez jego poprzednika.
Nowy właściciel może wypowiedzieć najem i dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ale z jednym ważnym wyjątkiem. Otóż nie wolno mu wypowiedzieć najmu ani dzierżawy, jeżeli umowa najmu zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (wszedł on w jej posiadania).
Jeśli umowa, choćby zawarta na czas określony, nie ma daty pewnej, nabywca może ją wypowiedzieć w terminach ustawowych, tj. wskazanych w kodeksie cywilnym na wypadek, gdyby strony nie ustaliły innego terminu wypowiedzenia. Jednakże w sytuacji, gdy nieruchomość zmienia właściciela, nabywcę obowiązują terminy ustawowe bez względu na te ustalenia.Terminy wypowiedzenia najmu oraz dzierżawy normuje art. 673 w związku z art. 694 k.c. Tak więc, gdy czynsz jest płatny w odstępach krótszych niż miesiąc, najem i dzierżawę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca, kiedy czynsz jest płatny w odstępach krótszych – na trzy dni naprzód.Odrębnie, w art. 688 k.c., unormowany jest ustawowy termin wypowiedzenia najmu lokalu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie. Wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Najemca i dzierżawca mają prawo domagać się od nowego właściciela zwrotu nakładów na nieruchomość lub lokal. O problemach związanych ze sprzedażą nieruchomości w czasie trwania najmu i związanych z tym rozliczeniach nakładów pisaliśmy szczegółowo w DOBREJ FIRMIE z 17 kwietnia „Co z najmem po zmianie właściciela”.Oczywiście najemca i dzierżawca mogą po ogłoszeniu upadłości wynajmującego wypowiedzieć umowę na zasadach i warunkach w niej ustalonych, tj. w sytuacjach, gdy mieliby takie prawo, gdyby właściciel nieruchomości czy lokalu nie upadł.Przedstawione tu reguły odnoszą się zasadniczo do nieruchomości i lokali użytkowych. Najemców lokali mieszkalnych dotyczą bowiem odrębne przepisy, które dają im większą ochronę (ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego).
Datę pewną mają dokumenty urzędowe, dokumenty sporządzone przez notariusza, dokumenty prywatne (np. umowa), na których znalazła się wzmianka organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza.Nie można raczej uznać, że datę pewną ma umowa najmu zawarta przez gminę z tej tylko racji, że jest ona jednostką samorządu terytorialnego. Dlatego, by zabezpieczyć się przed konsekwencjami zmiany właściciela w trakcie najmu, warto za niewielką opłatą uzyskać u notariusza poświadczenie daty pewnej.
