Ustanowienie hipoteki przymusowej na rzecz ZUS

- Odebrałem z sądu rejonowego zawiadomienie o wpisie hipoteki na rzecz ZUS za zaległości z działalności mojej firmy. Czy była podstawa prawna do takich działań ZUS, skoro wartość nieruchomości wielokrotnie przewyższa wartość hipoteki? Czy mogę zakwestionować hipotekę w apelacji od wpisu, bo uważam, że żądania ZUS są nieprawidłowo wyliczone? Czy możliwe jest zbycie nieruchomości (drugiej), ale już po złożeniu przez ZUS wniosku do sądu o wpis hipoteki, a przed jej wpisaniem do księgi wieczystej? – pyta czytelnik.

Stosownie do art. 110

11

pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie decyzji administracyjnej, jeśli tak stanowią przepisy szczególne, choćby decyzja nie była ostateczna. Przy czym do jej ustanowienia nie jest konieczna zgoda dłużnika (właściciela nieruchomości – przedsiębiorcy). Nie może on też skutecznie sprzeciwić się jej ustanowieniu, pod warunkiem, że zaistniały okoliczności warunkujące jej wpisanie.

Takim przepisem szczególnym, stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej na mocy decyzji ZUS, jest art. 26 ust. 2 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (dalej: ustawa o sus). Zgodnie z nim decyzja o ustaleniu wysokości zaległości z tytułu niezapłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych uprawnia do wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność zobowiązanego. Jak wynika z ust. 3 tego przepisu, podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej na rzecz ZUS jest m.in. doręczona decyzja o określeniu wysokości należności ze składek. Przepis ten określa dwa warunki, które powinny być spełnione łącznie, aby ZUS mógł skutecznie wystąpić z wnioskiem do właściwego sądu wieczystoksięgowego o ustanowienie hipoteki przymusowej. Chodzi o wydanie decyzji określającej wysokość należności ze składek oraz jej doręczenie dłużnikowi.

Jeśli w rozpoznawanej sprawie wnioskodawca, czyli ZUS, wypełnił te przesłanki, a do wniosku o wpis hipoteki dołączył decyzję administracyjną określającą tę należność, to nie ma podstaw do kwestionowania zasadności dokonanego wpisu.

W konsekwencji bezprzedmiotowe byłyby zarzuty przedsiębiorcy co do tego, że wartość nieruchomości znacznie przewyższa wysokość należności obciążających go wobec ZUS. Ta okoliczność nie ma bowiem prawnego znaczenia dla zasadności dokonanego wpisu.

Stosownie do art. 626

8

§ 2 kodeksu postępowania cywilnego, rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku i dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przepis ten zakreśla więc granicę kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym. Sąd nie rozstrzyga w nim żadnych sporów, w szczególności tych o wysokość świadczeń ustalanych w decyzji administracyjnej. Zatem wszystkie zarzuty przedsiębiorcy o wysokości należności objętej hipoteką przymusową są bezprzedmiotowe. Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym nie bada zasadności i wysokości świadczeń objętych decyzjami administracyjnymi stanowiącymi podstawę wpisu hipoteki przymusowej.

Co do zasady zgodnie z art. 26 ust. 3 ustawy o sus warunkiem ustanowienia hipoteki jest to, aby dłużnik składkowy ZUS był właścicielem nieruchomości. Jeżeli jednak nastąpi jej zbycie przed dniem wpisu hipoteki przez sąd, nie może być ona skutecznie ustanowiona. Stanowisko takie wynika m.in. z postanowienia Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 1995 r. (I CRN 47/95). Wskazano w nim, że wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie można uwzględnić, jeżeli dłużnik nie jest już użytkownikiem wieczystym, nawet wtedy, gdy wpis wymagany do przeniesienia użytkowania wieczystego dokonany został przed prawomocnym rozstrzygnięciem wcześniej złożonego wniosku o wpis hipoteki.