Majątek fundacji rodzinnej może składać się z nieruchomości, a fundacja rodzinna może zarządzać nimi w interesie beneficjentów, ale musi uważać na ograniczenia ustawowe i pamiętać, że każdy z aspektów korzystania i obrotu nieruchomościami przez fundację wiąże się z innymi kwestiami podatkowymi. Wynajmowanie, udostępnianie czy sprzedaż nieruchomości może powodować obowiązek zapłaty CIT lub PIT, jeśli działalność zostanie uznana za wykraczającą poza dozwoloną. Natomiast użytek osobisty fundatora z nieruchomości fundacji wiąże się z dodatkowymi obciążeniami podatkowymi, które nie występują, gdy fundator posiada nieruchomość osobiście.

Podatek dochodowy od wynajmu

Fundacja rodzinna może być właścicielem nieruchomości i nimi zarządzać – może je otrzymać od fundatora lub nabyć. Fundacja może także prowadzić działalność gospodarczą w zakresie zbywania mienia, najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania. Natomiast dochody z działalności wykraczającej już poza wskazany zakres nie korzystają ze zwolnienia i podlegają 25 proc. CIT.

Warto podkreślić, że fundacja może zbywać mienie, o ile nie zostało ono nabyte wyłącznie z zamiarem dalszego zbycia. Częsta sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza po ich remoncie, może zostać zakwalifikowana jako działalność niedozwolona, skutkująca opodatkowaniem 25 proc. CIT. Organy podatkowe mogą również zakwestionować jednorazową sprzedaż, jeśli stwierdzą, że celem wniesienia nieruchomości do fundacji była jej dalsza odsprzedaż.

Jeśli chodzi o dochody z najmu, dzierżawy i udostępniania mienia, to korzystają one ze zwolnienia z CIT. Problem pojawia się jednak przy najmie krótkoterminowym, który zdaniem organów nie podlega zwolnieniu. Organy powołują się na definicję najmu z Kodeksu cywilnego, jednak ustawa o fundacji rodzinnej ani przepisy prawa cywilnego nie różnicują umów najmu pod względem długości. Uważamy zatem, że ograniczenie zwolnienia wyłącznie do najmu długoterminowego nie jest nieuzasadnione.

Wątpliwości dotyczą również prowadzenia działalności hotelowej przez fundację. Tutaj jednak każdy przypadek należy analizować indywidualnie, zwłaszcza przy usługach o kompleksowym charakterze. Organy podatkowe uznają usługi zakwaterowania i hotelowe za podobne do najmu w kontekście podatku od przychodów z budynków, lecz na gruncie CIT traktują je odmiennie. Warto podkreślić, że zwolnienie z CIT nie przysługuje także przy wynajmie mienia używanego przez fundatora, beneficjenta lub podmiot powiązany (przy czym dla celów ustalenia podmiotów powiązanych przyjmuje się udział w prawach przekraczający 5 proc.).

Fundacja zapłaci również podatek od przychodów z budynków (0,42 proc. rocznie od wartości początkowej budynku), jeśli wartość budynku przekracza 10 mln zł.

VAT i inne podatki

Fundacja jako podatnik VAT rozlicza podatek na zasadach ogólnych – wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, a komercyjny jest opodatkowany 23 proc. Dodatkowo, fundacja zapłaci podatek od nieruchomości wg stawek dla działalności gospodarczej. Wątpliwości dotyczą lokali wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, ale organy podatkowe przyjmują często podejście, zgodnie z którym osoby prawne nie mają własnych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast jeżeli fundacja posiada nieruchomości położone poza Polską, to musi zweryfikować lokalne obciążenia podatkowe.

Używanie nieruchomości przez fundatora

Wniesienie do fundacji nieruchomości, z której korzysta fundator lub jego rodzina, nie przynosi korzyści podatkowych. Ze względu na fakt, że udostępnienie nieruchomości do używania jest rodzajem wypłaty do fundatora lub beneficjentów, fundacja powinna zapłacić 15 proc. CIT od wartości rynkowego czynszu, który zostałby ustalony w przypadku najmu nieruchomości na rzecz podmiotu niepowiązanego. Podatek ten ma charakter zryczałtowany – jego podstawy nie można pomniejszyć o jakiekolwiek koszty czy odliczenia. Oznacza to, że fundacja rodzinna nie ma prawa do potrącenia kosztów uzyskania przychodów ani do odliczenia zapłaconego podatku od przychodów osiąganych z tytułu udostępnienia nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje po stronie fundacji w każdym miesiącu, w którym świadczenie jest realizowane. Dla porównania, przed wniesieniem nieruchomości do fundacji, fundator mógł z niej korzystać bez powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego.

Równocześnie w związku z używaniem nieruchomości może wystąpić także obowiązek zapłaty PIT, w zależności od tego, kto korzysta z nieruchomości.

PIT od użytkowania

Przychody z tytułu świadczenia (np. użytkowania lokalu) będą opodatkowane 15 proc. PIT, chyba że korzystającym z nieruchomości jest fundator lub osoba z tzw. grupy „zero” (np. małżonek, dzieci, rodzice pasierbowie, rodzeństwo, ojczym, macocha) – w takim przypadku zwolnienie obowiązuje do wysokości odpowiadającej proporcji wniesionego do fundacji rodzinnej przez fundatorów mienia.

Dla dalszych krewnych – beneficjentów z I i II grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn obowiązuje 10 proc. PIT. Stawka na dotyczy wypłat lub świadczeń dla następujących osób: zięcia, synowej, teściów (osoby z I grupy, a także zstępnych rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwa małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych (II grupa). Dla pozostałych beneficjentów (np. partnerów spoza związku małżeńskiego) obowiązuje 15 proc. PIT.