Trochę w cieniu politycznych kłótni dotyczących przepisów o głosowaniu w wyborach prezydenckich, zostały wprowadzone przepisy regulujące kwestię płatności czynszu najmu w okresie epidemii, które mogą stanowić „być albo nie być” dla setek tysięcy przedsiębiorców działających na polskim rynku – i co się z tym wiąże – również dla ich pracowników. Obecnie wydaje się, że przegranymi w tej batalii będą mali przedsiębiorcy, których nie stać było na najem lokalu w galerii handlowej.

Zamknięcie obiektów handlowych

Poważny kryzys rozpoczął się 13 marca 2020 r., wraz z rozporządzeniem Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego. Na jego mocy doszło do zamknięcia m.in. restauracji, instytucji kultury, basenów, siłowni, klubów fitness, itp. Szersze ograniczenia dotknęły galerie handlowe, gdzie nakazano zamknąć m.in. sklepy odzieżowe, meblowe, ze sprzętem RTV/AGD czy księgarnie.

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. Prawa i obowiązki pracodawców i pracowników

Rozporządzenie posługiwało się przy tym pojęciem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., które w poszczególnych przypadkach budzi wiele wątpliwości. Jednak z całą pewnością przepisy rozporządzenia należało zastosować w przypadku galerii handlowych, które w zdecydowanej większości posiadają powierzchnie wielokrotnie większą.

Te restrykcje rozszerzono w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, wprowadzając generalną zasadę zakazu działalności w galeriach z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży określonych w akcie dóbr. Innymi słowy, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 został wprowadzony całkowity zakaz sprzedaży detalicznej i działalności usługowej z wyjątkiem wymienionych w rozporządzeniu towarów i usług. Rozporządzeniem Rady Ministrów z 31 marca 2020 r. zakaz rozszerzono z najemców również na właścicieli powierzchni handlowych.

Ograniczenia uderzyły z całą mocą w dziesiątki tysięcy firm, które co prawda liczyły się z możliwością ograniczonego ruchu, jednak chyba nawet w najczarniejszych snach nie przewidywały aż tak negatywnego scenariusza. Ponadto wiele firm prowadzących działalność poza galerią handlową zostało zmuszonych do odpowiedzi na pytanie, czy mogą otworzyć sklep/salon, nie narażając się na kary. Wątpliwości te nie zostały w wielu przypadkach rozwiane do dziś i wielu klientów, np. działających na rynku motoryzacyjnym czy meblowym zwraca się z pytaniami, czy mogą swobodnie prowadzić działalność, oczywiście przestrzegając środków ostrożności i higieny

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. Ulgi w płatnościach na rzecz ZUS

Kluczowe jest zatem dokonanie analizy pojęć obiektu handlowego i powierzchni sprzedaży, które pojawiają się od pierwszego rozporządzenia. Oba pojęcia można zrekonstruować przy pomocy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ważne definicje

Stosownie do art. 2 pkt. 19) ustawy, przez „powierzchnię sprzedaży należy rozumieć „tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”.

Jak widać, ta definicja daje sporo swobody i w przypadku liczb granicznych może pozwalać na elastyczne podchodzenie do zakazu. W szczególności do powierzchni sprzedaży w sklepach nie wlicza się powierzchni wystaw (chyba, że konkretne przedmioty z wystawy mogą zostać nabyte przez klientów), czy biur przeznaczonych dla pracowników.

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. Kiedy przysługuje postojowe dla przedsiębiorców

Należy mieć jednak na względzie, że „obiekt handlowy” dla potrzeb ustalenia „powierzchni sprzedaży” należy rozumieć nie jako budynek na gruncie przepisów prawa budowlanego, lecz jako całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej (potwierdza to wyrok WSA w Poznaniu z 14 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 88/19). Obiektem handlowym w rozumieniu analizowanych przepisów nie musi być zatem jeden budynek, albowiem może go tworzyć wiele budynków czy obiektów wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o ile będą one stanowić pewną całość techniczno – użytkową. Ustalenie, że obiekt handlowy stanowi całość techniczno-użytkową wymagałoby poszerzonego postępowania wyjaśniającego, w tym w szczególności stwierdzenia, że budynki korzystające ze wspólnych urządzeń budowlanych, nie mogą samodzielnie, niezależnie od siebie funkcjonować.

Jednak na gruncie analizy obecnych, wyjątkowych regulacji zawartych w cytowanych rozporządzeniach powinniśmy mieć także na względzie cel, jakiemu służą wprowadzone ograniczenia, czyli ograniczenie skupisk ludzi w jednym budynku. Takie rozumienie pozwoli przyjąć, że każdy oddzielny budynek stanowi obiekt handlowy, dla którego możemy liczyć odrębną powierzchnie sprzedaży.

Argument: siła wyższa

Jak zatem widać, epidemia w różnym stopniu uderzyła w najemców powierzchni handlowych. Przy czym jedni muszą liczyć się jedynie z recesją gospodarczą spowodowaną koronawirusem. Podczas gdy drudzy muszą mierzyć się dodatkowo z restrykcjami wprowadzanymi przez rząd, które uniemożliwiają im prowadzenie biznesu. W zależności od tego, firmy mogą korzystać z różnych instrumentów prawnych, które mają jednak podobny cel – zwolnienie z czynszu najmu

CZYTAJ TAKŻE: Walkę z COVID-19 można ująć w rozliczeniach z fiskusem

Ostatnie tygodnie to setki sporządzonych i wysłanych przez prawników pism powołujących się zarówno na kodeksowe, jak i umowne podstawy uprawniające do obniżenia czynszu najmu. Najmodniejszymi hasłami wśród prawników jest w ostatnich dniach „siła wyższa” i „rebus sic stantibus”.

Warto rzucić okiem na trendy wyszukiwania obu pojęć w wyszukiwarce Google w ostatnich 90 dniach. W internecie nagle zaroiło się od poradników i wzorów pism powołujących się na przepis art. 3571 Kodeksu cywilnego.

Środowisko prawnicze nie ma wątpliwości, że mamy do czynienia ze stanem siły wyższej, powodującym nadzwyczajną zmianę stosunków, o której mowa w art. 3571 Kodeksu cywilnego. Przepis ten uprawnia m.in. najemcę do domagania się zmiany treści łączącego go z wynajmującym stosunku obligacyjnego, w tym też obniżenia czynszu czy odroczenia terminu jego płatności. Jednak przepis ten ma charakter dyspozytywny i jeśli strony przewidziały w umowie inne rozwiązania na wypadek siły wyższej, w pierwszej kolejności należy odnieść się do regulacji umownych. Przepis ten znajdzie przede wszystkim zastosowanie do tych wszystkich przypadków, gdy co prawda lokal może pozostawać otwarty, jednak przedsiębiorca utracił znaczną część przychodów na skutek panującej epidemii.

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. 5 tys. zł pożyczki dla mikrofirmy i samozatrudnionego

W przypadku lokali, które zostały zamknięte, właściwszą regulacją wydaje się jednak art. 495 § 2 Kodeksu cywilnego, stosownie do którego jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Świadczenie wynajmującego określone w umowie powinno w tym wypadku polegać na udostępnieniu lokalu do określonego celu, który nie może być zrealizowany z uwagi na wprowadzone ograniczenia. Skoro zatem niemożliwe jest, aby w takim lokalu prowadzona była działalność zgodnie z postanowieniami umowy, świadczenie wzajemne w postaci zapłaty czynszu ex lege ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu. Jednak art. 495 k.c. również ma charakter dyspozytywny (wyrok SN z 21 marca 2013 r., sygn. akt III CSK 223/12).

Artykuł 495 § 2 k.c. może być użyty o tyle, o ile zastosowania nie znajdzie szczególna regulacja przewidziana w tzw. tarczy antykryzysowej, tj. ustawie z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. Jak zoptymalizować koszty pracy

Stosownie bowiem do art. 15ze ust. 1 wspomnianej ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Ustęp 2 stanowi z kolei, że uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Przede wszystkim należy podkreślić, że przepis znajduje zastosowanie jedynie do tych najemców, których działalność na mocy wprowadzonych rozporządzeń została ograniczona, tj. przede wszystkim do najemców lokali w galeriach handlowych.

Zapłata za czynsz

To „wygaszenie zobowiązań” dotyczy m.in. zapłaty czynszu przez najemców. Jednocześnie prawodawca uznaje, że sam stosunek prawny nadal trwa i wiąże strony.

CZYTAJ TAKŻE: Jak stosować przepisy o zwolnieniach grupowych

Mamy zatem do czynienia z niezbyt czytelnym rozdzieleniem stosunku prawnego (zobowiązania) od świadczenia (czyli obowiązków stron składających się na to zobowiązanie). Ustawodawca powinien zatem przede wszystkim posłużyć się pojęciem „świadczeń”, a nie „zobowiązań”.

Ponadto, bardziej czytelne i zrozumiałe byłoby po prostu zwolnienie najemcy z głównego świadczenia w postaci obowiązku zapłaty czynszu najmu. Na treść świadczeń stron może bowiem składać się wiele innych obowiązków, które powinny zostać zachowane. Obecnie powstaje wątpliwość np. co do tego, czy najemca jest uprawniony do przechowywania towarów w lokalu, czy chociażby do wstępu do tego lokalu.

Wyrównanie strat

Równocześnie podjęto próbę wyrównania strat dla udostępniających (wynajmujących) wynikających z braku pobierania opłat za korzystanie z rzeczy. Mechanizm rekompensaty ma polegać na przedłużeniu umów o okres obowiązywania zakazu powiększony o 6 miesięcy (co może mieć znaczenie wyłącznie w umowach zawartych na czas określony)

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus a płynność finansowa firm. Jak zapobiegać upadłości?

Jeżeli uprawniony do używania powierzchni handlowej nie złoży oferty przedłużenia umowy w terminie 3 miesięcy od zakończenia zakazu prowadzenia działalności, wówczas udostępniający nie jest już związany regulacją o wygaśnięciu zobowiązań – innymi słowy może domagać się zapłaty czynszu za okres zakazu.

Również w tym zakresie regulację należy ocenić negatywnie. W przypadku niektórych firm epidemia, nawet przy zwolnieniu z czynszu i tak skończy się bankructwem. W takim wypadku najemca będzie zobowiązany do ponoszenia dalszych kosztów związanych z najmem przez okres co najmniej 6 -7 miesięcy (a wydaje się, że dłużej)

CZYTAJ TAKŻE: Koronawirus. Gdzie znaleźć tekst specustawy

Takie rozwiązanie szczególnie negatywnie może odbić się na przedsiębiorcach, których umowy miały wygasać w najbliższych miesiącach, a którzy nie planowali dalszej działalności. W ich wypadku skorzystanie z przedmiotowej regulacji z tarczy antykryzysowej należałoby bardzo wnikliwie rozważyć.

To, czy dla wielu przedsiębiorców epidemia będzie stanowić knock-out, czy jedynie knock-down, może zależeć do pomocy państwa. Uchwalone ostatnio rozwiązania prawne nie napawają jednak zbytnim optymizmem.

Jacek Ziembiński, Associate Real Estate Department RK Legal. Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP działającej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita”.