Każdy, kto kiedykolwiek kupował mieszkanie, najprawdopodobniej spotkał się z tym, że ostateczną cenę mieszkania oblicza się na podstawie konkretnej stawki za metr kwadratowy. Kilka lat temu najczęściej płaciło się za tzw. powierzchnię użytkową, czyli w potocznym rozumieniu za podłogę wewnątrz ścian, na której możemy postawić stopę i którą możemy zaaranżować według własnego uznania.

Rozumienie „powierzchni użytkowej” przez deweloperów bywało jednak zupełnie inne. Otóż deweloperzy bardzo często wliczali do niej również powierzchnię pod ścianami, a konkretnie ścianami dzielącymi poszczególne pomieszczenia. Taką powierzchnię podłogi pod ścianami „użytkować” jest już trudno. Ani stopy, ani kanapy się tam nie postawi.

W efekcie, kupując np. 70-metrowe mieszkanie, tak naprawdę odejmując metraż zajęty przez ściany, można było otrzymać ok. 67 metrów kwadratowych. To istotna różnica, zważywszy, że 3 metry kwadratowe to często powierzchnia np. całej łazienki.

Taka praktyka podwyższała cenę lokalu liczoną za każdy metr powierzchni użytkowej. Konsumenci tracili na tym procederze nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Obecnie coraz więcej właścicieli lokali decyduje się na próbę odzyskania „nadpłaty” od deweloperów za metry pod ścianami działowymi.

Chociaż trudno jeszcze mówić o jednolitej linii orzeczniczej, to mijający rok może być dla nabywców w tym względzie przełomowy.

Przełomowy wyrok SO Warszawa

Przypomnijmy, że w kwietniu 2024 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie wydał prawomocny wyrok w pełni korzystny dla nabywców (zasądzający w całości zwrot ceny obliczonej według metrów pod powierzchnią użytkową). Do wyroku sąd sporządził obszerne, szczegółowe i przekonujące uzasadnienie. Z uzasadnienia można wywnioskować, że fakt podpisania przez konsumenta umowy, w której powierzchnia użytkowa jest obliczana również pod ścianami działowymi, nie przesądza sprawy. Argument – skoro podpisał, to się zgadzał – tutaj nie obowiązuje. Istotne jest, że właściwe normy na to nie pozwalały, a od konsumentów nie można oczekiwać wiedzy co do tego, jak zgodnie z prawem i normami deweloper powinien obliczać powierzchnię użytkową. Zdaniem autora prowadzi to do wniosku, że jeżeli deweloper błędnie interpretuję normę liczenia powierzchni, to robi to na własne ryzyko, a nie na ryzyko konsumenta. Jak bowiem stwierdził Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie:

"Z jednej strony bowiem pozwany odwołuje się w nim (prospekcie) do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO 9836 (…), a z drugiej wyjaśnia – niezgodnie z powyższą normą i rozporządzeniem – że do powierzchni tej wlicza się m.in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe. (…)

Zdaniem Sądu Okręgowego przeciętny, dostateczne świadomy, rozważny konsument, nawet mający wykształcenie prawnicze, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić, za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem – zapłacić. Zrozumienie przedmiotowej kwestii było o tyle trudniejsze, że polskie normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji w sklepie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (zob. art. 5 ust. 5 ustawy o normalizacji). Trudno więc w tym zakresie czynić jakiekolwiek zarzuty powodowi, który działał w zaufaniu do pozwanego, będącego przecież deweloperem o uznanej renomie".

"O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez pozwanego (dewelopera – przyp. autora) swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym. Pozwany wprowadził powodów w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując ich brak rozeznania w tej materii. Gdyby rzeczywiście zamierzał jedynie wyjaśnić powodom zasady, na jakich owo wyliczenie powierzchni się odbywa, powołałby je w § 5 ust. 2 umowy, choćby w formie skróconej, zamiast dodania tam wyłącznie sprzecznego z polską normą i powołanym wyżej rozporządzeniem „objaśnienia” dotyczącego powierzchni zajętej przez ściany (ścianki) działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych (w dodatku kwalifikującego je jako elementy nadające się do demontażu)".

Kolejny wyrok korzystny dla nabywców

W październiku 2024 roku w podobnej sprawie orzekał Sąd Rejonowy dla Miasta Stołecznego Warszawy w Warszawie (wyrok nie jest jeszcze prawomocny).

Sąd w wyżej wspomnianej sprawie nie tylko uwzględnił powództwo nabywców w całości (w pozwie występowała grupa nabywców), ale w pełni podzielił i rozwinął argumentację zawartą w prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie.

Sąd w uzasadnieniu stwierdził m.in., że postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtowało obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek tych klauzul "pozwany (deweloper – p. autora.) przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów (czyli ceny – p. autora.) na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokali stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny".

Dodatkowo sąd zwrócił uwagę, że deweloper wprowadzał konsumentów w błąd, z jednej strony odwołując się w umowie do normy liczenia powierzchni, a następnie licząc powierzchnie niezgodnie z treścią tej normy. Nadużył w ten sposób zaufania nabywców, którzy zawierzyli mu jako profesjonaliście o uznanej renomie. Klauzule umowne określające ten sposób liczenia powierzchni (pod ścianami działowymi) niezgodnie z normą zostały uznane za niedozwolone i w efekcie niewywierające skutków prawnych. W języku prawniczym co do zasady oznacza to, że traktujemy je tak, jakby ich w umowie w ogóle nie było.

Wyrok NSA daje dodatkowe argumenty

Jednocześnie na pomoc nabywcom w podobnych sprawach dosyć niespodziewanie przyszedł Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z grudnia 2023 roku NSA rozbroił jeden z głównych argumentów deweloperów, który brzmiał mniej więcej następująco: nieważne, że ściana wewnątrz lokalu jest murowana i prowadzone są przez nią np. przewody elektryczne, skoro nie jest ścianą nośną, to właściciel lokalu może ją dowolnie wyburzyć czy „postawić w innym miejscu”. Ta „dowolność” burzenia i stawiania nowych ścian wewnątrz lokalu miała bardzo formalny wymiar. Deweloperom chodziło bowiem przede wszystkim o to, że takie burzenie i stawianie ścian wewnątrz lokalu nie wymagało ani zgłoszenia, ani wnioskowania o pozwolenie na budowę do organów architektoniczno-budowlanych. Tymczasem z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika coś przeciwnego, a mianowicie, że zburzenie/dobudowanie ścian działowych wewnątrz lokalu (o ile zmieni się powierzchnia pomieszczeń, czyli prawie zawsze) traktować należy jako przebudowę (roboty budowlane), co wiązać się może z koniecznością uzyskania pozwolenie na budowę:

"Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego roboty polegające na przestawieniu ścian działowych (tj. zburzeniu dotychczasowych ścian i postawieniu ich w nowym miejscu) stanowią jednak przebudowę nie tylko wtedy, gdy dotyczą ścian nośnych. Budowa ścian działowych w lokalu mieszkalnym wyodrębnionym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest przebudową, jeżeli powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń w tym lokalu, jest to bowiem zmiana parametrów użytkowych, o jakiej mowa w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.

Sąd pierwszej instancji wadliwie przyjął, że roboty polegające na wykonaniu ścian działowych wydzielających z istniejącej przestrzeni dodatkowe pomieszczenie higieniczno-sanitarne nie stanowią przebudowy. Jeżeli bowiem budowa ścian działowych, których dotyczy zaskarżona decyzja, była związana ze zmianą powierzchni pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, to była to przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane, na którą wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 28 Prawa budowlanego)".

Czy ruszy fala pozwów

Czy deweloperzy, którzy obliczali powierzchnię pod ścianami działowymi, powinni drżeć ze strachu przed falą pozwów i ich skutkami finansowymi?

Trudno powiedzieć. Machina masowych pozwów może nigdy się nie rozkręcić albo rozkręcać się powoli. Sprzymierzeńcem deweloperów w tej sprawie jest upływ czasu.

Norma liczenia powierzchni ISO 9836:1997, podczas której obowiązywania obliczanie powierzchni użytkowej pod ścianami działowymi było zdecydowanie najczęstsze, obowiązywała dla projektów budowlanych i wniosków o pozwolenie na budowę pomiędzy 29 kwietnia 2012 r. a 19 września 2020 r.

W związku z tym część roszczeń nabywców, którzy kupili lokale właśnie w inwestycjach projektowanych na gruncie ww. normy, jest już przedawniona, a pozostałe będą sukcesywnie się przedawniać. Nadal jest jeszcze duże grono nabywców, którzy mogą się upomnieć od dewelopera o zwrot przeciętnie 20–40 tysięcy złotych za metry pod ściankami działowymi.

Adam Rusiłowicz

adwokat, kierownik działu ds. deweloperskich w Kancelarii Radców Prawnych Ryszewski Szubierajski Sp. k.