Mowa o zmianach dotyczących zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, m.in. budynki i lokale.
Artykuł 15 ust. 6 ustawy o CIT otrzymał brzmienie wskazujące na to, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (odpisy amortyzacyjne), przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. Tym samym ograniczono wysokość amortyzacji, m.in. budynków i lokali w spółkach nieruchomościowych w każdym roku podatkowym do wysokości odpisów amortyzacji wynikających z przepisów ustawy o rachunkowości.
Okres amortyzacji
Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości przy ustalaniu okresu amortyzacji i rocznej stawki amortyzacyjnej środka trwałego uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego, a ponadto poprawność stosowanych okresów i stawek amortyzacji środków trwałych powinna być przez jednostkę okresowo weryfikowana, powodując odpowiednią korektę dokonywanych w następnych latach obrotowych odpisów amortyzacyjnych.
Przy ustalaniu okresu amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości uwzględnia się również liczbę zmian, na których pracuje środek trwały, tempo postępu techniczno-ekonomicznego, wydajność środka trwałego mierzoną liczbą godzin jego pracy lub liczbą wytworzonych produktów albo innym właściwym miernikiem, prawne lub inne ograniczenia czasu używania środka trwałego. Nie są to zatem stawki amortyzacji narzucone odgórnie przez przepisy w konkretnej wysokości i mogą się różnić na poziomie konkretnych środków trwałych pomiędzy poszczególnymi spółkami/branżami. W efekcie okres amortyzacji dla celów podatkowych może być różny w zależności od okresu amortyzacji ustalonego dla celów rachunkowych. W praktyce okres amortyzacji środków trwałych dla celów rachunkowych jest zazwyczaj dłuższy niż okres amortyzacji dla celów podatkowych.
Wprowadzenie opisanych zmian do ustawy o CIT z jednej strony zmniejszy różnice w odpisach amortyzacyjnych w roku obrotowym oraz różnice między wynikiem podatkowym i wynikiem w rachunku zysków i strat, z drugiej strony może istotnie zmienić zwrot z inwestycji w projekt nieruchomościowy.
Gdyby zmiany przepisów były znane wcześniej mogłyby wpłynąć na warunki ustalone w umowach. Brak takiej informacji i fakt, że często inwestycje są finansowane kapitałem obcym, może wpłynąć na rentowność projektów i w efekcie na rentowność działalności spółki. Należy też zaznaczyć, iż okresowa weryfikacja stawek amortyzacji do celów rachunkowych może w efekcie doprowadzić do skrócenia okresu amortyzacji i tym samym sprowadzenia poziomu odpisów amortyzacji do poziomu spójnego z amortyzacją dla celów podatkowych, Będzie to indywidualna analiza zależna od wielu czynników wskazanych wcześniej.
Czytaj więcej
Czy przepisy mogą być zmieniane, gdy podatnicy podjęli już decyzje dotyczące rozliczeń?
Wycena według ceny rynkowej
Natomiast, w przypadku nieruchomości wycenianych według ceny rynkowej, bądź inaczej określonej wartości godziwej, dla celów podatkowych wydaje się niemożliwe zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych na poziomie odpisów dla celów rachunkowych, gdyż wówczas nieruchomości te nie są do celów rachunkowych amortyzowane.
Wyjątek
Zmiany wprowadzone w Polskim Ładzie wchodzą w życie od 1 stycznia 2022 r., w art. 71 zawarto zapis będący ukłonem w stronę spółek nieruchomościowych dla nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r., tj. podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.
Warto zaznaczyć, że w tej samej ustawie wprowadzono zmiany do art. 16c poprzez dodanie pkt 2a, zawierającego w swoim brzmieniu budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość – co wskazywałoby na wykluczenie amortyzacji nieruchomości mieszkaniowych. Spółkom pomocne będą objaśnienia Ministerstwa Finansów wskazujące jak należy zastosować powyższe przepisy.
Barbara Sawko, członek ACCA, biegły rewident w sieci firm audytorskich Polska Grupa Audytorska
