Zasadą jest, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości spoczywa na każdym właścicielu gruntów, budynków lub budowli uznawanych przez ustawę ?z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) za przedmiot opodatkowania. Jednak ustawa określa również liczne sytuacje i pewną grupę podmiotów, które z tego podatku są zwolnione.

Jest zasada...

Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy uczelnie są zwolnione z podatku od nieruchomości. Ustawa nie definiuje uczelni, jednak pomocniczo sięgnąć można do rozumienia tego terminu przedstawionego w ustawie z 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym (dalej: PSW), która przez pojęcie uczelni rozumie szkołę prowadzącą studia wyższe, utworzoną w sposób określony ?w PSW. W konsekwencji, uczelnie utworzone zgodnie z PSW, zarówno publiczne, jak i niepubliczne, są zwolnione ?z podatku od nieruchomości.

...ale istnieje wyjątek

Wspomniany art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy przewiduje jednak pewien wyjątek. Otóż, nie podlegają zwolnieniu przedmioty opodatkowania zajęte na działalność gospodarczą. Na tej podstawie organy podatkowe twierdzą, że jakiekolwiek zajęcie nieruchomości uczelni na działalność gospodarczą powoduje konieczność zapłaty podatku od części, ?a według niektórych władz skarbowych – nawet od całości powierzchni danego budynku.

Uczelnia może zająć swoje nieruchomości na własną działalność gospodarczą lub oddać je w używanie podmiotowi trzeciemu (np. na podstawie umów najmu lub dzierżawy). W konsekwencji, prowadzenie własnej działalności gospodarczej albo wynajęcie przez uczelnię podmiotowi trzeciemu powierzchni na prowadzenie przykładowo: kiosku, punktu ksero, stołówki lub miejsca pod bankomat może prowadzić do konieczności zapłaty podatku od nieruchomości.

Wątpliwa proporcja

WSA w Warszawie w ustnych motywach swoich ostatnich rozstrzygnięć (wyroki z 6 czerwca 2014 r., III SA/Wa 328/14 i III SA/Wa 327/14) wskazał na możliwość stosowania proporcji w zakresie ustalania wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości. Jednak, ?w odróżnieniu np. do podatku od towarów i usług, w ustawie, poza ogólnym przepisem o opodatkowaniu części nieruchomości, nie ma szczegółowej regulacji pozwalającej na przyjęcie takiego rozwiązania. Z kolei zastosowanie analogii w prawie podatkowym jest niezwykle problematyczne. Koncepcja struktury wykorzystania przedmiotu opodatkowania na działalność zwolnioną (tj. działalność statutową uczelni) oraz działalność opodatkowaną (zajęcie na działalność gospodarczą) mogłaby prowadzić do rezultatów zgodnych z celem wprowadzenia wyjątków od zwolnienia dla uczelni z podatku od nieruchomości.

Przykład

Jeśli obiekt sportowy od godz. 8 do 16 ?służy zajęciom studentów, a od 16 ?do 8 przedsiębiorca w ramach swojej działalności gospodarczej udostępnia go zainteresowanym osobom, to w skali roku 1/3 całkowitej kwoty podatku od nieruchomości od tego obiektu powinna być zwolniona z opodatkowania.

Wdrożenie szczegółowego mechanizmu proporcjonalnego rozliczania podatku od nieruchomości będzie wymagało zmian w ustawie, a także sporych nakładów administracyjnych po stronie uczelni, które będą musiały dokładnie zinwentaryzować przeznaczenie swoich nieruchomości oraz umowy zawarte ?z podmiotami trzecimi. Na podstawie obecnych przepisów proporcjonalne rozliczenie można próbować uzasadnić poprzez objęcie podatkiem części nieruchomości, jednak wskazane byłoby potwierdzenie takiego stanowiska ?w drodze indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Są jeszcze inne problemy

Dodatkowe komplikacje w zakresie rozliczania podatku od nieruchomości przez uczelnie wynikają z braku spójności pomiędzy ustawą a PSW oraz przepisami wykonawczymi do PSW. Przykładowo, art. 106 PSW wyraźnie wskazuje, że pewne aktywności uczelni nie stanowią działalności gospodarczej. Również niejasne, na co wskazał WSA w Warszawie ?w przytoczonych wyrokach, są sytuacje, gdy uczelnia przekazuje realizację części swoich kompetencji (posługując się terminologią użytą przez WSA – „outsource'uje") podmiotowi trzeciemu. Taka wątpliwość istnieje niezależnie od tego czy podmiot trzeci wykonuje te czynności w ramach swojej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, wobec braku precyzyjnych regulacji w ustawie, uczelnie mogą być narażone na spory w zakresie podatku od nieruchomości z gminami, na których terenie działają. Z uwagi na okres przedawnienia zobowiązań podatkowych gminy mogą kwestionować rozliczenia uczelni nawet do pięciu lat wstecz.

Konieczne doprecyzowanie przepisów

Pewnym rozwiązaniem problemu mogłoby być ustawowe doprecyzowanie przepisów o podatku od nieruchomości. Doprecyzowanie to powinno iść przede wszystkim w kierunku uproszczenia obowiązujących zasad, które ?w obecnym kształcie mogą być dla uczelni niezwykle kłopotliwe. Jeśli jednak efekt takiego doprecyzowania sprawi, że uczelnie będą musiały płacić zdecydowanie większe podatki od nieruchomości, to także Skarb Państwa będzie musiał zwiększyć poziom dofinansowania dla uczelni publicznych.

Na marginesie należy zauważyć, że podobne problemy w zakresie podatku od nieruchomości mogą mieć inne podmioty, którym przyznano analogiczne zwolnienia jak uczelniom: publiczne ?i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte systemem oświaty, instytuty naukowe i pomocnicze jednostki naukowe Polskiej Akademii Nauk czy instytuty badawcze. Analogiczny problem może dotyczyć również stosowania stawek podatkowych przez podmioty prowadzące działalność w zakresie ochrony zdrowia.

Aleksander Jarosz jest doradcą podatkowym, menedżerem, dział prawno-podatkowy PwC

Ważny jest przepływ informacji i treść umów ?z najemcami

Grzegorz? Kuś, radca prawny w dziale prawnopodatkowym PwC

Uczelnie powinny na bieżąco monitorować czy najemca faktycznie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. W niektórych przypadkach rozróżnienie może nie być takie oczywiste, np. w przypadku prowadzenia działalności pożytku publicznego przez fundację, stowarzyszenie lub inne podmioty, które w praktyce nierzadko podejmują współpracę z uczelniami, a często są przez uczelnie tworzone lub współtworzone. Samo stwierdzenie prowadzenia działalności nie powinno natomiast zasadniczo powodować problemów natury ekonomicznej, gdyż pewnym standardem jest obciążanie kosztami podatku od nieruchomości najemców lub dzierżawców. Warto jednak w tym przypadku zwrócić uwagę na prawidłowe skonstruowanie odpowiednich umów. Można zadbać również o umowny obowiązek informowania właściciela budynku o rodzaju prowadzonej działalności pod rygorem obowiązku pokrycia wysokości podatku do zapłaty w należnej wysokości wraz z ewentualnymi odsetkami od zaległości podatkowych.

Kłopotliwe, zarówno dla uczelni, jak i władz podatkowych, może być natomiast ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku obiektów czasowo wykorzystywanych w działalności statutowej uczelni, której ramy wyznacza PSW (nieuznawanych za działalność gospodarczą – również na gruncie ustawy), a czasowo udostępnianych przedsiębiorcom na cele działalności gospodarczej. W szczególności, może chodzić o sale wykładowe, domy studenckie, hotele czy obiekty sportowe. Nie można bowiem wykluczyć, że w takiej sytuacji organ podatkowy uzna, że nawet jednorazowe udostępnienie w ciągu roku podatkowego danego obiektu powoduje konieczność odprowadzenia podatku od nieruchomości od całej powierzchni danego obiektu (zdaniem niektórych organów podatkowych) lub co najmniej jej części.