Jakie bonusy dla najemców i nabywców nieruchomości - skutki podatkowe

Do najczęściej stosowanych środków mających przyciągnąć jak najliczniejsze grono klientów należą darmowe lub oferowane za symboliczne kwoty wycieczki, meble, sprzęt RTV i AGD, a przy wyższych cenach nabywanych lokali nawet samochody. Potencjalnych klientów zachęcać do zakupów mają również dodawane do mieszkań: miejsca postojowe, tarasy lub ogródki oraz usługi polegające na wykończeniu lokalu lub poszczególnych pomieszczeń.

Oprócz rabatów stanowiących najpowszechniejszą formę zachęty można spotkać również oferty polegające na nieodpłatnym przekazaniu nabywcom oferowanych przez deweloperów mieszkań gratisów, które wydawane są w ramach sprzedaży premiowej.

Sprzedaż premiowa

Zakwalifikowanie działań promocyjnych jako sprzedaży premiowej możliwe jest, jeżeli dochodzi do wydania nagrody w związku z nabyciem towaru lub usługi, która przyznawana jest każdemu nabywcy spełniającemu określone warunki. Nagroda nie może być przyznana w formie pieniężnej ani w towarach, ani usługach, które sprzedano nabywcy (zob. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 20 lipca 2009 r., IBPBI/1/415-352/09/ESZ).

Wydatki na zakup nagrody powinny być uznawane za koszt uzyskania przychodów u dewelopera, bo celem podjętego przez niego działania będzie zachęcenie potencjalnych klientów do zakupu, a zatem jego zachowanie przyczyni się do osiągnięcia przychodów. Jednocześnie takie świadczenie będzie nieodpłatną dostawą towarów opodatkowaną VAT.

Obowiązki płatnika

Wydanie nagrody w ramach sprzedaży premiowej może również rodzić po stronie dewelopera obowiązki płatnika. Jeżeli wartość nagrody przekracza określony w ustawie o PIT limit (760 złotych), deweloper powinien pobrać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10 proc. jej wartości. Dlatego wartość przekazywanego bonusu podlega często ubruttowieniu (tj. dolicza się do niej odpowiednio skalkulowaną kwotę pieniężną). Deweloper wydający nagrodę będzie dodatkowo zobowiązany do przygotowania i złożenia zbiorczej deklaracji rocznej PIT-8AR, natomiast nabywca nie wykazuje już otrzymanej nagrody w zeznaniu rocznym.

Garaż za symboliczną cenę

Często stosowaną formą zachęty jest również sprzedaż miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej za symboliczną cenę. Co do zasady deweloper będzie uprawniony do wykazania kosztu uzyskania przychodów w pełnej wysokości poniesionych nakładów (zob. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 9 lutego 2009 r., IBPBI/2/423-1055/08/AP).

Wykończenie pod klucz

Deweloperzy często oferują też mieszkania wraz z wykończeniem, np. pełną zabudową kuchenną lub wyposażeniem RTV/AGD. Może tu się pojawić wątpliwość, jaka stawka VAT powinna być zastosowana do dostawy wykończonego lokalu mieszkalnego w stanie pod klucz. Dostawa np. zabudowy kuchennej, stanowiącej część składową mieszkania, powinna być objęta obniżoną 8-proc. stawką VAT.

Większy problem jest z dostawą wyposażenia (np. pralki, wieży stereo). Organy podatkowe stoją na stanowisku, że obniżona stawka może być stosowana wyłącznie do dostawy wyposażenia spełniającego definicję części składowych lokalu mieszkalnego. Natomiast sprzęt AGD, meble i urządzenia, czyli części przynależne (pomocnicze) do  lokalu z niej nie korzystają.

W konsekwencji na wystawianej fakturze deweloper powinien wyodrębnić to wyposażenie i opodatkować je stawką podstawową (zob. interpretacje izb skarbowych: w Poznaniu z 2 lutego 2011 r., ILPP2/443-1812/10-4/MR, w Warszawie z 4 listopada 2008 r., IPPP1-443-1544/08-2/JF).

Dopłaty do kredytu

Jeśli chodzi o dopłaty dewelopera, mające pokryć kwotę spłacanych przez klienta odsetek od kredytu, to przysporzenie tego rodzaju powinno być co do zasady uznane za przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu według skali podatkowej. Deweloper będzie w takim wypadku zobowiązany do wystawienia PIT-8C klientowi.

Autorka jest starszą konsultantką w Accreo Taxand