Bezumowne korzystanie z cudzej własności może mieć kilka źródeł. Najczęściej następuje w wyniku bezprawnego zajęcia nieruchomości bądź też rozwiązania (upływ terminu, wypowiedzenie itp.) umowy uprawniającej do korzystania z danej nieruchomości (najem, dzierżawa, leasing itp.). Oznacza to, że stosunek prawny łączący strony nigdy nie istniał bądź ustał, co skutkuje tym, że korzystający ma obowiązek zwrotu przedmiotu najmu, dzierżawy czy leasingu.

Bezumowne korzystanie z rzeczy co do zasady zachodzi od samego początku, tj. od chwili bezprawnego zajęcia bądź od chwili ustania trwania umowy uprawniającej do korzystania z przedmiotu do chwili wydania tego przedmiotu. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się w tym wypadku z prawem żądania naprawienia szkody wynikłej dla właściciela rzeczy z tytułu bezumownego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie jest w istocie odszkodowaniem.

Czy to usługa

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatkowi temu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez świadczenie usług rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Przy określeniu, czy wystąpiła czynność podlegająca opodatkowaniu (w analizowanej sytuacji świadczenie usługi) w rozumieniu ustawy o VAT, istotne jest stwierdzenie:

Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego w umowie między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, mający swoje odzwierciedlenie w treści zawartej umowy. W związku z tym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności (usługi).

Co istotne i wymaga podkreślenia, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres,  nie obejmuje bowiem wyłącznie działań podatnika, ale również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji.

Kiedy odszkodowanie...

Tyle teoria. A praktyka? Najczęstszą sytuacją, w której możemy mieć do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, jest wygaśnięcie łączącego strony stosunku prawnego. Rozważmy kilka możliwości.

Pierwsza występuje, gdy po zakończeniu umowy korzystający (najemca, dzierżawca itp.) nie opuszcza nieruchomości pomimo takiego obowiązku. Jeżeli oddający do korzystania (wynajmujący, wydzierżawiający itp.) dążąc do odzyskania tej nieruchomości podejmuje stosowne kroki, w szczególności wytacza powództwo, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy dotychczasowymi stronami umowy nie istnieje żaden formalny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne, albowiem co najmniej jedna ze stron nie wyraża na to zgody, a przypomnienia wymaga, że każda umowa jest czynnością dwustronną i wymaga zgody dwóch stron.

W takim przypadku korzystanie z nieruchomości jako bezumowne nie podlega VAT. Jakiekolwiek kwoty uzyskane w takich okolicznościach i z tego tytułu nie są wynagrodzeniem za świadczenie usługi, lecz rekompensatą (odszkodowaniem) za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania rzeczą i wynikłe z tego tytułu szkody.

...a kiedy wynagrodzenie

Z podatkowego punktu widzenia inaczej należy traktować sytuację, w której dotychczasowy użytkownik nieruchomości po zakończeniu trwania umowy dalej z tej nieruchomości korzysta, uiszczając jednocześnie z tego tytułu wynagrodzenie. Przy czym właściciel wyraża na taki stan rzeczy zgodę, nawet dorozumianą, albo po prostu nie sprzeciwia się czy toleruje, że inny podmiot korzysta z jego nieruchomości.

W takich okolicznościach należy przyjąć, że mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ust. 2 ustawy o VAT, a otrzymywane wynagrodzenie na podstawie art. 5 ust. 1 podlega opodatkowaniu. Bez znaczenia pozostaje, że owo wynagrodzenie płacone jest na dotychczasowych zasadach, niejako dobrowolnie czy też zostało zapłacone dopiero na podstawie wyroku sądowego (w wyniku powództwa o zapłatę, a nie powództwa o wydanie rzeczy), bądź odzyskane w wyniku egzekucji komorniczej. O opodatkowaniu VAT decyduje to, że właściciel po zakończeniu trwania umowy, w takiej bądź innej formie wyrażał wolę kontynuowania najmu czy dzierżawy i oczekiwał z tego tytułu zapłaty, co należy odczytywać jako wyrażenie zgody na dalsze trwanie najmu czy dzierżawy.

Stanowisko fiskusa

W podobnym tonie wypowiadają się również organy podatkowe. Z interpretacji indywidualnych dotyczących tego zagadnienia, wynika, że przyjęcie takiego stanowiska jest rezultatem sformułowania art. 224 i art. 225 kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi, że samoistny posiadacz w dobrej wierze z momentem wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy zobowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z niej. Jako przykład mogą tutaj posłużyć interpretacje: Izby Skarbowej w Katowicach z 24 kwietnia 2009 r. (IBPP3/443-145/09/ KO) oraz Izby Skarbowej w Warszawie z 25 lutego 2011 r. (IPPP1/443-1202/ 10-4/AP).

Natomiast niewiedza właściciela o fakcie, że ktoś korzysta z jego własności, nie ma wpływu na opodatkowanie bądź nie. Zdaniem Izby Skarbowej w Poznaniu wyrażonym w interpretacji z 14 grudnia 2011 r. (ILP- -P2/443-1280/11-8/MN) na opodatkowanie bezumownego korzystania z nieruchomości będą wpływały jego dalsze kroki, tj. dążenie do odzyskania nieruchomości będzie skutkowało nieopodatkowaniem całości odszkodowania, natomiast próba uregulowania takiego stanu rzeczy będzie skutkowała koniecznością opodatkowania zapłaty za cały okres bezumownego korzystania z nieruchomości.

Zdaniem autora

Piotr Kubala

|

radca prawny współpracujący ze Spółką Doradztwa Podatkowego „Manugiewicz, Trzaska i Wspólnicy" sp. z o.o.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować będą w każdym przypadku konkretne okoliczności sprawy. Niemniej z interpretacji indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe w imieniu ministra finansów można wyciągnąć wniosek, że kluczowym elementem jest istnienie zgody właściciela (w jakiejkolwiek formie) na dalsze korzystanie z nieruchomości. O jej braku świadczy podjęcie przez tego właściciela kroków do odzyskania nieruchomości (wytoczenie stosownego powództwa). Jest to jednoznaczny i wymierny wyznacznik tego, że właściciel zmierza do odzyskania nieruchomości i nie zgadza się na przedłużanie umowy w jakiejkolwiek postaci. To stanowisko słuszne i mające swoje uzasadnienie praktyczne. W przeciwnym razie właściciel nieruchomości podejmując pozorowane czynności zmierzające do usunięcia dotychczasowego użytkownika nieruchomości, tj. wysyłanie pism, próśb, podejmowanie negocjacji, rozkładanie czynszu na raty itp., w łatwy sposób mógłby unikać opodatkowania.

Czym jest czynność wykonywana bezumownie

Czynność bezumowna to taka, co do której strony nie zawarły żadnej umowy wyrażającej wolę jej świadczenia i wykonywania. Chodzi o czynność, która nie ma odzwierciedlenia w żadnym tytule prawnym, z którego wynikałby obowiązek świadczenia usługi. Bezumowność co do zasady łączy się z brakiem zgody właściciela na korzystanie z danej nieruchomości. Sytuacja taka zachodzi, gdy pomiędzy właścicielem a korzystającym bezumownie z danej nieruchomości nie istnieje żaden stosunek prawny wiążący obie strony, w ramach którego można byłoby żądać, czy miałoby być spełnione świadczenie wzajemne (np. wynagrodzenie). Dotyczy to wszelkich umów, w tym sensie, że nie może istnieć umowa pisemna, ustna, gentleman agreement czy jakakolwiek inna umowa dorozumiana, na którą właściciel wyraża zgodę (nie sprzeciwia się). Skutkuje to tym, że właściciel jest uprawniony do żądania od korzystającego z jego własności wynagrodzenia za takie korzystanie. Owo wynagrodzenie jest związane z prawem do żądania naprawienia szkody, jaką właściciel nieruchomości poniósł w wyniku bezumownego (bezprawnego) korzystania z jego własności. W takim wypadku wynagrodzenie nie jest należnością za korzystanie, lecz odszkodowaniem mającym kompensować właścicielowi utracone korzyści wynikające z tego, że nie mógł (nie może) w pełni korzystać ze swojego prawa.