Przedłuż budowę i skorzystaj z wakacji podatkowych

Ciekawą możliwością optymalizacji w zakresie podatku od nieruchomości, którą stwarza kończący się rok kalendarzowy, jest powstrzymanie się z dokonywaniem w starym roku czynności, które wpływają na powstanie obowiązku podatkowego.

Przykładem może być przełożenie na kolejny rok zakończenia budowy obiektu budowlanego. Zabieg taki spowoduje, że w nadchodzącym roku podatnik w ogóle nie zapłaci podatku od powstającego obiektu.

Należy jednak zachować ostrożność z uwagi na możliwość stosunkowo dowolnej interpretacji pojęcia „moment zakończenia budowy". Trzeba również uważać, aby nie podejmować w stosunku do obiektu budowlanego czynności, które mogą zostać zinterpretowane jako rozpoczęcie jego użytkowania.

Od kiedy płacimy

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej upol) obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od początku miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniało zdarzenie uzasadniające powstanie tego obowiązku.

Przykład

Jeżeli podatnik kupił budynek w sierpniu 2011 r., to był zobowiązany opodatkować go od września 2011 r.

Od tej zasady istnieje jednak wyjątek, który dotyczy obiektów budowlanych (tj. zarówno budynków, jak i budowli) nowo wybudowanych. Artykuł 6 ust. 2 upol wprowadza bowiem pewnego rodzaju ulgę, zwaną wakacjami podatkowymi, która polega na opóźnieniu powstania obowiązku podatkowego na 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona lub w którym rozpoczęto użytkowanie obiektu.

Przykład

Zakładając, że budowa zakończy się w grudniu 2011 r. lub w tym samym miesiącu podatnik rozpocznie użytkowanie nieskończonego jeszcze budynku, obowiązek podatkowy powstanie 1 stycznia 2012 r. Będzie się to wiązało z koniecznością zapłacenia podatku za cały rok 2012.

Opóźnienie jednak zakończenia budowy o kilka tygodni, nawet do samego początku stycznia, spowoduje, że obowiązek podatkowy powstanie rok później, czyli 1 stycznia 2013 r. Oszczędności mogą być znaczne – zwłaszcza w przypadku większych budynków.

Zapisy w dokumentacji nie są przesądzające

Warunkiem bezpiecznego wdrożenia optymalizacji jest dokładne zdefiniowanie pojęcia „zakończenia budowy". Chociaż jest to zdarzenie kluczowe z punktu widzenia konsekwencji podatkowych, ustawodawca nie ułatwia zadania podatnikom, nie wprowadzając w ustawie definicji legalnej tego pojęcia.

Z pomocą przychodzi jednak orzecznictwo. Jako przykład można podać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2009 r. (III SA/Wa 2010/08), w którym sformułowano tezę, że o zakończeniu budowy możemy mówić wówczas, gdy spełnione zostaną warunki upoważniające do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy, określone w art. 57 ustawy – Prawo budowlane. Wśród tych wymogów wymienić można przykładowo:

- wykonanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

- posiadanie odpowiednich protokołów badań i sprawdzeń,

- posiadanie potwierdzenia odbioru przyłączy.

Należy jednak zachować ostrożność i pamiętać o tym, że zakończenie budowy nie powinno być utożsamiane z zaistnieniem takich zdarzeń, jak:

- uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego (por. wyrok WSA w Gliwicach z 8 stycznia 2009 r.,  I SA/Gl 781/08) czy nawet

- złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Moment, który rodzić będzie skutki podatkowe, może zaistnieć wcześniej – liczy się w tym przypadku zaistnienie określonego stanu faktycznego, co może być w pewien sposób oderwane od dokumentacji podatnika czy też formalnych pozwoleń.

Należy pamiętać o jeszcze jednej pułapce, którą rodzić może art. 6 ust. 2 upol. Przepis ten wiąże powstanie obowiązku podatkowego nie tylko z zakończeniem budowy, ale również z samym rozpoczęciem użytkowania obiektu. O wystąpieniu skutków podatkowych będzie decydowało zdarzenie, które zaistnieje wcześniej.

Obowiązek podatkowy może zatem powstać również w odniesieniu do budynku, którego budowa wcale nie została zakończona.

Uwaga na rozpoczęcie użytkowania

Czym zatem jest użytkowanie obiektu? Będzie to wykorzystywanie obiektu do wykonywania pewnych czynności. Zakres tych czynności nie jest jednak nieograniczony. Ryzyka stwierdzenia, że obiekt jest użytkowany, naszym zdaniem nie będzie w przypadku, gdy podejmowane będą w stosunku do niego wyłącznie czynności mające na celu zakończenie budowy.