Czy podatek od nieruchomości ma płacić już od miesiąca następnego po zakupie budynku, czy dopiero od stycznia kolejnego roku kalendarzowego? Problem ten dotyczy zarówno osób kupujących nowo wybudowane domy jednorodzinne, jak i firm kupujących nowo wybudowane obiekty handlowe, budynki na siedzibę itp.

[srodtytul]Ważna data zakupu...[/srodtytul]

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=182297]ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[/link] (upol) podatkowi od nieruchomości podlegają budynki i ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Moment powstania obowiązku podatkowego został określony w art. 6 tej ustawy.

Co do zasady, zgodnie z art. 6 ust. 1 upol, powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Taką okolicznością jest m.in. nabycie prawa własności budynku, zakup budowli itp. Wówczas obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym doszło do nabycia własności nieruchomości.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeśli kupimy budynek w lipcu 2010 r., obowiązek podatkowy powstanie – co do zasady – od 1 sierpnia 2010 r.[/ramka]

[srodtytul]...albo zakończenia budowy[/srodtytul]

Wato jednak zauważyć, że w art. 6 ust. 2 upol przewidziano szczególny moment powstania obowiązku podatkowego. Przepis ten dotyczy budynków i budowli nowo wybudowanych, tj. sytuacji, w której własność budynków lub budowli jest nabywana w sposób „pierwotny” (przez wybudowanie).

Stanowi, że jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku:

- w którym budowa została zakończona albo

- w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Regulacja ta miała służyć ulgowemu opodatkowaniu nowych budynków w roku, w którym je wybudowano lub w którym rozpoczęto ich użytkowanie, przed ich ostatecznym wykończeniem. Wprowadzenie szczególnego momentu powstawania obowiązku podatkowego w wypadku nowych budynków było niezbędne, bo jeśli właściciel buduje budynek na własnym gruncie, nie może ustalić obowiązku podatkowego na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy.

Przy nabyciu własności budynku w sposób pierwotny (w związku z wybudowaniem budynku) trudno byłoby wskazać moment, w którym właściciel gruntu staje się właścicielem budynku. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia z gruntem trwale związane.

Właściciel gruntu jest więc zawsze – z mocy prawa – właścicielem budowanego na gruncie budynku. Ustawodawca postanowił w związku z tym uznać, że w przypadku budowy nowych budynków zakończenie budowy lub rozpoczęcie użytkowania będzie „okolicznością faktyczną”, od której zależy powstanie obowiązku podatkowego.

[srodtytul]Gdy właściciel wybudował i sprzedał[/srodtytul]

Kiedy jednak powstaje obowiązek podatkowy, jeśli ktoś kupuje nowy budynek od właściciela, który go wybudował? Czy w takim wypadku kupujący powinien ustalić obowiązek podatkowy na podstawie art. 6 ust. 1, czy art. 6 ust. 2 upol?

[ramka][b]Przykład[/b]

Od kiedy powinniśmy płacić podatek od nieruchomości, jeśli kupiliśmy w lipcu 2010 r. nowy budynek, którego budowa zakończyła się np. w lutym 2010 r., ale to nie my go wybudowaliśmy?

Czy od sierpnia 2010 r., czy też wolno nam wstrzymać się z zapłatą podatku do stycznia 2011 r.?[/ramka]

[srodtytul]Wakacje podatkowe tylko dla inwestora...[/srodtytul]

Zdaniem większości organów podatkowych i niektórych sądów z tzw. wakacji podatkowych (odroczenia momentu powstania obowiązku podatkowego do 1 stycznia roku kalendarzowego następnego po roku zakończenia budowy albo rozpoczęcia użytkowania budynku przed jego ostatecznym wykończeniem) może korzystać wyłącznie osoba, która wybudowała budynek (pierwszy właściciel).

Argumentują, że art. 6 ust. 2 upol nie ma zatem zastosowania w sytuacji, gdy podatnik nabywa budynek już istniejący, który korzysta z „wakacji podatkowych”. Okres wakacji podatkowych zostaje przerwany w wyniku zaistnienia innej okoliczności faktycznej lub prawnej, która powoduje powstanie obowiązku podatkowego (np. nabycia własności nieruchomości).

Jest to samoistna przesłanka warunkująca powstanie obowiązku podatkowego. W tym wypadku okolicznością, od której on zależy, nie jest istnienie budowli lub budynku (ktoś nabywa budynek już istniejący), ale nabycie prawa własności.

[ramka][b]Niekorzystne stanowisko fiskusa[/b]

[b]W piśmie z 5 października 2007 r. (PL-833-117/AP/07/702) Ministerstwo Finansów[/b] stanęło na stanowisku, że możliwość rozpoznawania obowiązku podatkowego 1 stycznia roku następnego po roku wybudowania budynku lub rozpoczęciu jego użytkowania przed wykończeniem dotyczy jedynie inwestorów.

Jest to bowiem przepis szczególny w stosunku do ogólnej reguły, jaką jest wykazywanie obowiązku podatkowego pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Podobne stanowisko [b]zaprezentował prezydent miasta Piotrków Trybunalski w interpretacji z 12 lutego 2007 r. (FFW.31100-2/07)[/b], stwierdzając, że jeśli okolicznością, z jaką wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, było nabycie budowli, a nie jej wybudowanie, to obowiązek zapłaty podatku powstał od początku miesiąca następującego po miesiącu, w którym obiekt ten został nabyty.

Również [b]Urząd Miasta we Wrocławiu w interpretacji z 14 grudnia 2005 r. (WPO I PIn-31101/15/05)[/b] wyraził takie przekonanie: „Ponieważ podatnik Y od września 2005 r. rozpoczął przenoszenie aktami notarialnymi własności mieszkań, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcach mieszkań i powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku zgodnie z art. 6 ust. 1 upol”.

Taki pogląd podzielił też [b]WSA we Wrocławiu w wyroku z 25 czerwca 2009 r. (I SA/Wr 147/09)[/b]. Zdaniem tego sądu „jeżeli okolicznością powodującą powstanie obowiązku podatkowego jest wybudowanie budowli albo budynku (art. 6 ust. 2), to już na skutek tego zdarzenia określony podmiot staje się podatnikiem podatku (pomimo że z chwilą przesuniętą na początek następnego roku).

Chodzi więc tu o podmiot, który wybudował budynek (budowlę). Inna jest sytuacja podmiotu, który nabył nieruchomość zabudowaną nowymi obiektami budowlanymi. Zakończenie budowy (wybudowanie) mające miejsce przed nabyciem nie ma jakiegokolwiek wpływu na sytuację podatkowoprawną nabywcy, nie mogło wciągnąć nabywcy w obszar obowiązku podatkowego.

Dla tego podmiotu dopiero nabycie nieruchomości powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jednakże jest to inna okoliczność niż wybudowanie. Reasumując, należy stwierdzić, że przepis art. 6 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=182297]ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych[/link] nie ma zastosowania do nabywcy nieruchomości zabudowanej nowymi obiektami budowlanymi. Wobec takiego podmiotu obowiązek podatkowy powstaje na podstawie art. 6 ust. 1 wymienionej ustawy, to jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu nabycia nieruchomości”.

Takie stanowisko wyraził również [b]NSA w wyroku z 19 stycznia 1998 r. (I SA/Wr 2124/96)[/b], uznając, że art. 6 ust. 2 upol dotyczy takich sytuacji, w których powstanie budynku jest okolicznością, od której uzależniony jest obowiązek podatkowy. Nie obejmuje natomiast sytuacji, gdy budynek istniał zarówno w chwili zawarcia umowy notarialnej, jak i wcześniej. [/ramka]

[srodtytul]...czy dla wszystkich[/srodtytul]

Jednak nie wszystkie sądy administracyjne podzielają taki pogląd. Niektóre z nich – naszym zdaniem słusznie – uważają, że art. 6 ust. 2 upol adresowany jest do wszystkich właścicieli nowo wybudowanego budynku, a nie tylko do tego, który go wybudował.

Jest to przepis o charakterze lex specialis. Pozwalając na odroczenie momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku budynków i budowli nowo wybudowanych, nie wprowadza żadnych warunków o charakterze podmiotowym. W związku z tym nie ma znaczenia to, czy właściciel budynku sam go wybudował, czy też kupił od kogoś innego. Jeśli budynek został wybudowany w danym roku, obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości powstaje dopiero 1 stycznia roku następnego.

[b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 11 maja 2010 r. (I SA/ Kr 517/ 10)[/b] stanął na stanowisku, że „art. 6 ust. 2 wyraźnie odnosi się do istnienia nowo wybudowanych budowli lub budynków i nie różnicuje w żaden sposób, czy zastosowanie ma jedynie wobec podmiotu, który wybudował dany obiekt, czy też podmiotu, który nabył taki obiekt.

Brak jest w nim terminu »nabywa« czy innych równoznacznych albo też jakichś innych sformułowań, które wskazywałyby na zachodzenie zdarzeń powodujących zmiany w sferze władania przedmiotem opodatkowania. W ocenie sądu »istnienie« oznacza utrzymywanie się jakiegoś stanu rzeczy. Wyklucza to również wyprowadzenie z przepisu normy mówiącej o nabyciu mającym charakter pierwotny wymienionych w nim przedmiotów opodatkowania poprzez ich wybudowanie.

W art. 6 ust. 2 zdarzenie uzależniające powstanie obowiązku podatkowego sformułowane zostało w sposób obiektywny, w całkowitym oderwaniu od sytuacji podmiotowej, a więc sytuacji, w jakiej mógłby się znaleźć określony podmiot. Ustawodawca za zdarzenie powodujące powstanie obowiązku podatkowego chciał zatem uznać samo istnienie, bez jakiegokolwiek odwoływania się do podmiotu, do którego zdarzenie to można by odnosić”.

Podobny pogląd zaprezentował [b]WSA w Szczecinie w wyroku z 17 lipca 2008 r. (I SA/Sz 139/08)[/b]. Orzekł, że „sformułowanie »istnienie budowli albo budynku« określa niewątpliwie pewien stan rzeczy, który jest stanem obiektywnym, całkowicie oderwanym od podmiotu władającego przedmiotem opodatkowania.

Pozwala to postawić tezę, iż okoliczność, że podmiot ten władanie tym przedmiotem uzyskuje wskutek nabycia od osoby, która go wybudowała, bynajmniej nie wyłącza możliwości stosowania wobec niego przepisu art. 6 ust. 2, bowiem istnienie budowli lub budynku jest okolicznością rozstrzygającą o powstaniu obowiązku podatkowego zarówno u zbywcy, jak również u nabywcy”.

[srodtytul]Wyższa instancja potwierdza [/srodtytul]

Z takim korzystnym dla podatników stanowiskiem zgodził się ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny. W [b]wyroku z 10 marca 2010 r. (II FSK 1766/08) orzekł, że WSA w Szczecinie[/b] ma rację, stwierdzając, że art. 6 ust. 2 upol nie ogranicza się jedynie do tego, kto wybudował budynek. Przepis ten jest lex specialis w stosunku do art. 6 ust. 1 upol i w związku z tym wyłącza jego zastosowanie w sytuacji, gdy okolicznością, od której uzależniony jest obowiązek podatkowy, jest istnienie budynku lub budowli.

W ocenie NSA stan „istnienia” budynku lub budowli, o którym mowa w art. 6 ust. 2 upol, jest stanem obiektywnym, tzn. nie jest zależny od właściwości władającego danym obiektem. Dlatego też przepis ten znajduje zastosowanie również w sytuacji, gdy ktoś nabywa budynek od osoby, która go wybudowała.

[srodtytul]Można wystąpić o zwrot [/srodtytul]

Naszym zdaniem podatnicy, którzy kupili nowe budynki lub budowle i zapłacili podatek od nieruchomości zgodnie z „profiskalną” wykładnią przepisów przyjętą przez organy podatkowe, mogą wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Mogą argumentować, że obowiązek podatkowy w wypadku nowo wybudowanych budynków czy budowli powstaje zawsze od 1 stycznia roku następnego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Składając wniosek o stwierdzenie nadpłaty, mogą powołać się na korzystny wyrok NSA.

[i]Jowita Pustuł jest doradcą podatkowym, partnerem w J.Pustuł, M.Przywara Doradztwo podatkowe

Agnieszka Zaucha jest konsultantką podatkową w tej firmie[/i]