Jak przenieść lokal na spółkę: sprzedać czy wnieść aportem

W przypadku aportów wnoszonych do spółek osobowych można w ogóle nie zapłacić podatku (pisaliśmy o tym w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/160366.html]„Jeśli przed sprzedażą wniesiesz aport, masz szansę uniknąć podatku”[/link], DF z 10 lipca 2008 r.).

[srodtytul]W spółce konsekwencje podobne…[/srodtytul]

Lokal użytkowy stanowiący odrębną nieruchomość, będący środkiem trwałym o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywany przez spółkę na potrzeby związane z działalnością gospodarczą podlega amortyzacji. Przy zakupie lokalu wartością początkową jest zasadniczo cena nabycia (art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). W przypadku wniesienia aportem – wartość lokalu ustalona przez podatnika na dzień wniesienia, nie wyższa jednak od jego wartości rynkowej (art. 16g ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT). Przy ustalaniu przychodu wspólnika z odpłatnego zbycia lokalu należy uwzględnić jego wartość rynkową (art. 17 ust. 2, art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Ustalenie wartości początkowej lokalu na poziomie jego wartości rynkowej pozwoli uniknąć ryzyka kwestionowania wysokości przychodu u zbywcy, a u nabywcy zapewni możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych w maksymalnej wysokości.

Roczna wysokość odpisu amortyzacyjnego wynosi co do zasady 2,5 proc. Jeśli lokal jest używany, można zastosować stawki indywidualne (art. 16j ustawy o CIT).

[ramka][b]Przykład[/b]

Wspólnik spółki z o.o. zamierza wprowadzić do ewidencji spółki lokal użytkowy, który uprzednio wykorzystywał przez 12 lat dla celów indywidualnej działalności gospodarczej. Spółka może ustalić indywidualną stawkę dla tego lokalu i amortyzować go przez 28 lat. Jeżeli lokal byłby wykorzystywany przed wprowadzeniem do ewidencji spółki przez 32 lata, to okres amortyzacji może być skrócony maksymalnie do dziesięciu lat (art. 16j ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT). [/ramka]

Konsekwencje podatkowe u nabywcy lokalu użytkowego zarówno w przypadku sprzedaży, jak i wniesienia aportu są podobne. Aby rozstrzygnąć, który z wariantów przeniesienia lokalu na rzecz spółki kapitałowej jest podatkowo korzystniejszy, należy więc przeanalizować skutki u zbywcy.

[srodtytul]…a u wspólnika różne[/srodtytul]

Jeśli lokal użytkowy sprzedaje osoba fizyczna niebędąca przedsiębiorcą (a lokal nie był używany przez nią wcześniej w firmie) i nastąpi to po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym go nabyła, nie zapłaci podatku od przychodu z tej transakcji. Tak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeśli była właścicielem przez krótszy okres, zapłaci od przychodu 10-proc. podatek (oczywiście przysługuje jej zwolnienie, jeśli przeznaczy pieniądze na cele mieszkaniowe). Dotyczy to lokali kupionych przed 1 stycznia 2007 r. Jeżeli jednak nieruchomość została nabyta po 1 stycznia 2007 r. i teraz będzie sprzedana, właściciel zapłaci 19-proc. podatek od dochodu, czyli różnicy między ceną a kosztami uzyskania, tj. odpowiednio udokumentowanymi wydatkami na nabycie (względnie na wytworzenie) a nakładami poczynionymi w czasie posiadania nieruchomości.

Z kolei w razie wniesienia lokalu do spółki w formie wkładu niepieniężnego u wspólnika przychodem (z kapitałów pieniężnych) będzie zasadniczo nominalna wartość udziałów otrzymanych w zamian za aport (art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT). Zwolnienie z podatku, takie jak dla sprzedaży lokalu użytkowego po upływie pięciu lat, nie obejmuje zbycia w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki (art. 10 ust. 2 pkt 2 ustawy o PIT). Podatek w wysokości 19 proc. zapłacimy od różnicy między nominalną wartością udziałów w spółce mającej osobowość prawną, objętych w zamian za wkład niepieniężny, a kosztami ich uzyskania (art. 30b ust. 2 pkt 5 ustawy o PIT). Zobowiązanie podatkowe zasadniczo nie powstanie, jeżeli nominalna wartość obejmowanych udziałów (akcji) byłaby niższa niż wydatki na nabycie lokalu.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Nowak, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, posiada udziały w spółce z o.o. Alfa. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych. Jan Nowak zamierza przenieść na spółkę własność lokalu użytkowego nabytego przed sześcioma laty. Wartość rynkowa lokalu wynosi 50 000 zł. Sprzedaż nie będzie opodatkowana (ponad pięć lat od nabycia). Tak więc jest pod względem podatkowym korzystniejsza niż wniesienie lokalu aportem do spółki. Przy aporcie płacimy bowiem 19-proc. podatek od dochodu. [/ramka]

[srodtytul]Czy urząd może podwyższyć przychód [/srodtytul]

Jeżeli lokal użytkowy sprzedamy przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może się okazać, że aport przyniesie większe korzyści podatkowe. Przychód ze sprzedaży lokalu powinien bowiem co do zasady odpowiadać jego wartości rynkowej, natomiast w przypadku aportu przychód stanowi zasadniczo nominalna wartość objętych udziałów.

Trzeba jednak pamiętać, że na podstawie art. 17 ust. 2 w związku z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT organom podatkowym przysługuje prawo do oszacowania rzeczywistej wysokości przychodu podatnika w przypadku wniesienia składnika majątkowego do spółki jako wkład niepieniężny (np. [b]interpretacja Małopolskiego Urzędu Skarbowego z 13 lipca 2007 r., PO1/423-79/07/60233, interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 11 stycznia 2008 r., IP-PB-423-346/07-2/AJ)[/b].

[ramka][b]przykład[/b]

Jan Kowalski postanowił wnieść lokal użytkowy aportem do spółki z o.o. Po zasięgnięciu opinii biegłego lokal został wyceniony na 100 000 zł. W zamian za wkład niepieniężny Jan Nowak objął udziały w kapitale spółki o wartości nominalnej 80 000 zł. Różnica między wartością rynkową a wartością nominalną udziałów (agio) w wysokości 20 000 zł została przekazana na kapitał zapasowy spółki. Przychodem wspólnika jest co do zasady nominalna wartość udziałów objętych w zamian za aport (80 000 zł). Warto też wspomnieć, że agio nie podlega PCC. [/ramka]

Naszym zdaniem wysokość tego przychodu nie powinna być kwestionowana, jeżeli ustalona wartość przedmiotu aportu odpowiada jego wartości rynkowej. Przekazanie agio na kapitał zapasowy nie oznacza, że wartość przedmiotu aportu została zaniżona. Agio jest często spotykane w obrocie gospodarczym, zwłaszcza w spółkach, których majątek zawiera istotne „ciche rezerwy”. Taki sposób postępowania nie wynika z niedoszacowania wartości aportu, tylko uwzględnia wartość (rynkową) udziałów dotychczasowych wspólników. Stanowisko [b]ministra finansów[/b] zdaje się jednak odmienne. Jak czytamy w [b]piśmie z 12 sierpnia 2003 r. (odpowiedź na zapytanie poselskie)[/b]: „przekazanie nadwyżki wartości aportu (ponad wartość nominalną) na kapitał zapasowy należy traktować raczej jako skutek niedoszacowania aportu (…) przekazanie nadwyżki wartości aportu na kapitał zapasowy nie stanowi »uzasadnionej przyczyny« w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o CIT (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT) i nie stoi na przeszkodzie określenia przychodu przez organy podatkowe”.

[i]Autorzy są doradcami podatkowymi w Roedl, Jamroży, Majchrowicz-Bączyk, Smagowicz-Tokarz Kancelaria Prawna sp.k.[/i]

[ramka][b]Wkład według rynkowej wartości [/b]

W sprawie ustalania wysokości przychodu, który powstaje przy wniesieniu nieruchomości aportem do spółki, wypowiedziała się Izba Skarbowa w Warszawie w [b]interpretacji z 11 lipca 2008 r. (IP-PB3-423-316/08-4/JG)[/b]. O rozliczenie pytał udziałowiec (spółka z o.o.) spółki komandytowej, która zamierza wnieść wkład niepieniężny do spółki z o.o. Jest to nieruchomość (kamienica). Nominalna wartość udziałów objęta w spółce z o.o. będzie odpowiadała wartości księgowej tej nieruchomości, a nie jej wartości rynkowej. Różnica między tymi wartościami będzie stanowiła tzw. agio i zostanie przekazana na kapitał zapasowy. Czy dla wspólnika wnoszącego aport przychodem będzie nominalna wartość udziałów? Tak, jeśli „aport do spółki zostanie wniesiony w jego wartości rynkowej”. Zdaniem izby skarbowej „okoliczności tej nie zmienia fakt, że wnioskodawca obejmuje udziały o wartości nominalnej niższej od wartości wnoszonych do spółki kapitałowej nieruchomości, a wartość stanowiąca nadwyżkę ponad wartość nominalną otrzymanych udziałów przekazana zostanie na kapitał zapasowy”.

Podobne wnioski można wyciągnąć z [b]interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14 listopada 2007 r. (ITPB3/423-14/07/AT)[/b].

[i]—wp[/i][/ramka]

[ramka][b]Pamiętaj o PCC [/b]

Zarówno przy sprzedaży lokalu, jak i aporcie spółka będzie zobowiązana (jako nabywca) do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (przy założeniu że zbycie nie podlega opodatkowaniu VAT). Stawka PCC w przypadku zakupu lokalu wynosi 2 proc., w przypadku otrzymania lokalu aportem 0,5 proc., przy czym podstawą opodatkowania jest zasadniczo wartość rynkowa lokalu.[/ramka]