VAT od użytkowania wieczystego w 2014 r.

Ustanowienie prawa wieczystego użytkowania jest dość specyficzną czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Przez wiele lat toczyły się spory o jego charakter. Ostatecznie od grudnia 2008 r. przyjęto, że zarówno w przypadku ustanowienia wieczystego użytkowania, jak i w przypadku sprzedaży tego prawa mamy do czynienia z dostawą towaru (gruntu). Takie wnioski wynikają z brzmienia art. 7 ust. 1 pkt 7 i 8 ustawy VAT.

Płatność do końca marca

Jednocześnie w przypadku wieczystego użytkowania specyficzne są zasady płatności za to prawo. Przy ustanowieniu go użytkownik wieczysty uiszcza opłatę początkową (wynoszącą od 10 proc. do 30 proc. wartości nieruchomości), następnie zaś uiszcza opłaty roczne (od 1 proc. do 3 proc. wartości nieruchomości) przez cały czas trwania swojego prawa. Opłaty roczne zazwyczaj płatne są za dany rok do końca marca tego roku.

W związku z takimi, a nie innymi terminami płatności dotychczasowe przepisy wprowadzają szczególny termin powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 19 ust. 16b ustawy o VAT (cały art. 19 ustawy o VAT zostanie uchylony od 1 stycznia 2014 r.) obowiązek podatkowy w tym przypadku powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Nowe przepisy o VAT, które wejdą w życie 1 stycznia 2014 r. nie zawierają żadnych szczególnych regulacji dotyczących obowiązku podatkowego od użytkowania wieczystego. Nie ma propozycji takich przepisów także w projektach aktów wykonawczych. Będzie to miało fatalne skutki w praktyce.

Tylko jedna dostawa

Na wstępie należy się bowiem zastanowić, jaka norma będzie miała zastosowanie do powstania obowiązku podatkowego przy ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Jest to w rozumieniu przepisów o VAT – jak już wspomniano – dostawa towaru (gruntu). Obowiązek podatkowy powstaje zasadniczo z chwilą wydania gruntu.

Nowe przepisy zawierają wprawdzie szczególne regulacje odnoszące się do dostaw towarów, dla których – w związku z ich świadczeniem – ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń. Takie dostawy uznaje się za wykonane z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (art. 19a ust. 4 w związku z ust. 3 ustawy VAT).

Przy ustanowieniu wieczystego użytkowaniu dostawa jest jednak tylko jedna. Jest ona w całości wykonana z chwilą ustanowienia tego prawa. To, że płatności mają charakter periodyczny, nie oznacza, że dostawa wykonywana jest częściami. Przecież wieczysty użytkownik dostaje grunt już z chwilą ustanowienia tego prawa.

Na zasadach ogólnych

Trzeba zatem przyjąć, że w nowym stanie prawnym obowiązek podatkowy przy ustanowieniu wieczystego użytkowania będzie powstawał na zasadach ogólnych, tj. z chwilą ustanowienia tego prawa i wydania użytkownikowi objętego tym prawem gruntu.

Powstaje jednak wątpliwość, jak ma się to do trwającego już prawa wieczystego użytkowania ustanowionego po 30 kwietnia 2004 r. Opłaty za prawo ustanowione wcześniej nie podlegają bowiem opodatkowaniu.

Niezbędne są zmiany

Otóż w samej ustawie nie ma przepisu, który po 1 stycznia 2014 r. pozwoliłby na opodatkowanie opłaty rocznej pobieranej za prawo ustanowione przed 1 stycznia 2014 r. Taka regulacja znajduje się w przepisach przejściowych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy nowelizującej (ustawa z 7 grudnia 2012 r.) w przypadku czynności opodatkowanych wykonanych przed 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z przepisami dotychczasowymi. Oznaczałoby to, że obowiązek podatkowy od opłat za wieczyste użytkowanie ustanowione przed 1 stycznia 2014 r. powstawać będzie na zasadach dotychczasowych, tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Jeśli jednak chodzi o wieczyste użytkowanie ustanawiane począwszy od 1 stycznia 2014 r., to brak w ustawie o VAT przepisów szczególnych odnoszących się do powstania w tym przypadku obowiązku podatkowego powoduje, że już w momencie ustanowienia tego prawa trzeba będzie opodatkować VAT całą jego wartość, czyli sumę opłaty początkowej i opłat rocznych za cały czas trwania tego prawa. To, po pierwsze, wydaje się być sprzeczne z istotą wieczystego użytkowania. Po drugie, będzie stanowić znaczne obciążenie finansowe dla gmin (powiatów), bądź też dla użytkowników wieczystych (w zależności od tego, czy jednostka samorządu terytorialnego będzie „przerzucała" cały podatek od razu na użytkownika wieczystego, czy też nie).

W związku z tym należy postulować albo zmianę ustawy w tym zakresie, albo skorzystanie przez właściwego ministra z delegacji ustawowej i określenie w tym przypadku późniejszego terminu powstania obowiązku podatkowego związanego np. z upływem terminu płatności opłaty rocznej.

Autor jest doradcą podatkowym, radcą prawnym, wspólnikiem w Kancelarii EOL

Użytkowanie wieczyste w kodeksie cywilnym

Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w art. 232 – 243 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.