Użytkowanie wieczyste rozliczane jest tak jak usługi

Otrzymanie całości lub części zapłaty lub termin płatności decyduje o momencie opodatkowania.

[srodtytul]Jak to się zaczęło[/srodtytul]

Powszechnie znana jest [b]uchwała NSA z 8 stycznia 2007 r. (I FPS 1/06)[/b], że użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, a nie świadczenie usług.

Pociąga to za sobą określone konsekwencje, m.in. do jego ustanowienia i istnienia stosuje się przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]ustawy o VAT[/link], które dotyczą tylko i wyłącznie dostawy towarów.

Sąd stwierdził, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlega VAT, po wejściu w życie ustawy z 11 marca 2004 r., ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy.

Skoro użytkowanie wieczyste jest dostawą towarów, a przepisy nie przewidywały jej opodatkowania do 30 kwietnia 2004 r. to wejście w życie nowej ustawy nie może oznaczać, że dotychczas ustanowione prawa zmieniają swój charakter i zaczynają podlegać opodatkowaniu jak usługi.

Do momentu wydania uchwały istniały spory o to, czy podatek jest zawarty we wcześniej uzgodnionych opłatach z tytułu użytkowania wieczystego, czy też przeciwnie – należy go doliczać do każdej opłaty rocznej. Od tej pory zaś wiadomo, że opłaty roczne nie podlegają opodatkowaniu.

[srodtytul]Skutki nowelizacji[/srodtytul]

Dostrzegając jednak problem opodatkowania oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, które następuje po wejściu w życie nowej ustawy o VAT, racjonalny lecz spóźniony ustawodawca 1 grudnia 2008 r. wprowadził rozwiązania, które w sposób stanowczy przekreślają wszelkie spekulacje w sprawie użytkowania wieczystego ustanowionego po 1 maja 2004 r.

Przepisy wyraźnie mówią, że oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz jego zbycie (sprzedaż, wniesienie aportem itp.) stanowią dostawę towarów.

Ponieważ [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=83205161A30746A37F3BE871C0C7FEE6?id=175872]ustawa o gospodarce nieruchomościami[/link] przewiduje, że ustanowienie użytkowania wieczystego podlega opłacie wstępnej, czynność ta jest opodatkowana jako odpłatna dostawa towarów. Jednocześnie określony został szczególny moment powstania obowiązku podatkowego.

Powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Niezwykle ważny jest przepis przejściowy ustawy nowelizującej (art. 8). Mówi on, że nowo ukształtowane regulacje dotyczące powstania obowiązku podatkowego będą obowiązywały podatników, którzy oddali grunt w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r., z wyłączeniem tych, którzy rozliczyli z tego tytułu podatek w całości przed dniem wejścia w życie ustawy.

Jeżeli w związku z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu po 30 kwietnia 2004 r. podatek został rozliczony w całości przed dniem wejścia w życie ustawy, późniejsze podwyższenie podstawy opodatkowania nie rodzi obowiązku korekty podatku.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeżeli gmina, która ustanowiła prawo wieczystego użytkowania po 30 kwietnia 2004 r., a przed 1 grudnia 2008 r., potraktowała to zdarzenie jako dostawę towarów i wykazała je w deklaracji VAT w całkowitej kwocie (z uwzględnieniem wszystkich opłat rocznych), to jakiekolwiek późniejsze zmiany wysokości opłat rocznych nie mają wpływu na wysokość opodatkowania.

Z kolei, gdy gmina regularnie rozliczała użytkowanie wieczyste w stosunku do każdej z opłat (tzn. tak jak świadczenie usług ciągłych), to do kolejnych opłat zastosowanie znajdą przepisy nowelizacji; natomiast zmiana wysokości opłat rocznych w trakcie trwania użytkowania wieczystego będzie miała wpływ na wysokość opodatkowania. [/ramka]

[srodtytul]Wątpliwości pozostały[/srodtytul]

Transakcja dokonana między 1 maja 2004 r. a 1 grudnia 2008 r. w dalszym ciągu może budzić uzasadnione wątpliwości, których przepisy przejściowe do końca nie rozwiewają.

Powstać mogą bowiem pytania, czy uzasadniony jest pogląd niektórych organów skarbowych, że pierwszą opłatę i wszystkie opłaty roczne należało opodatkować jednorazowo. Nawet mimo że te opłaty nie są i długo nie będą należne.

Okres pomiędzy 30 kwietnia 2004 r. a 1 grudnia 2008 r. należało jakoś wyjaśnić w kontekście ustanowienia użytkowania wieczystego.

Niby istniała wtedy potrzeba konsekwentnego traktowania użytkowania wieczystego jako dostawy towarów z wszelkimi tego implikacjami, lecz sprawiedliwiej i rozsądniej byłoby opodatkować je w części dotyczącej opłat rocznych na zasadach stosowanych wobec świadczenia usług, a więc stosownie do okresów faktycznego korzystania z tego prawa.

Zresztą taki pogląd jest zasadny, dlatego że opłaty roczne w momencie oddawania nieruchomości nie były w ogóle należne. Ponadto trudno przewidzieć, czy kiedykolwiek będą należne od podmiotu, na rzecz którego to prawo się ustanawia.

W ciągu trwania użytkowania wieczystego (40 – 99 lat) mogą nastąpić bowiem różne zdarzenia gospodarcze, w tym sprzedaż tego prawa. Z tego powodu należy uznać za trafne [b]orzeczenie NSA z 4 grudnia 2009 r. (I FSK 1182/08). [/b]

Sąd uznał, że opodatkowaniu podlegają opłaty roczne, ale dopiero w momencie uiszczenia ich przez użytkownika wieczystego. NSA stwierdził, że do użytkowania wieczystego należy stosować reguły analogiczne do tych, które obowiązują w przypadku najmu i dzierżawy. Przemawia za tym charakter tego prawa.

[ramka][b]Ważne[/b]

Ustanowione na rzecz podatnika prawo wieczystego użytkowania po 30 kwietnia 2004 r. mogło być opodatkowane w ten sposób, iż opłata wstępna i każda opłata roczna powodowały konieczność wystawienia odrębnej faktury obejmującej wyłącznie tę kwotę (a nie całą wartość użytkowania wieczystego).[/ramka]