Fakt używania przez poprzednika jest istotny przy ustalaniu stawki amortyzacyjnej, zwłaszcza gdy chodzi o budynki i lokale niemieszkalne
[b]– W lutym 2009 r. dziadek notarialnie darował mi lokal użytkowy będący odrębną nieruchomością oraz udział w nieruchomości zabudowanej dużym pawilonem handlowym. Grunt pod pawilonem jest w użytkowaniu wieczystym. Dziadek wynajmował lokal użytkowy i – wspólnie ze współwłaścicielem – pawilon handlowy osobom prowadzącym w nich działalność gospodarczą. Naliczał amortyzację. Ja kontynuuję umowy najmu z dotychczasowymi najemcami (nie prowadzę działalności gospodarczej). W jaki sposób mogę dokonywać odpisów amortyzacyjnych? Jak w tej sytuacji ustalić wartość początkową? Czy może to być wartość podana w umowie darowizny?[/b] – pyta czytelnik Dobrej Firmy.
Grunty, budynki, lokale to odrębne środki trwałe, a prawo wieczystego użytkowania gruntu jest wartością niematerialną i prawną. Dlatego wartość początkową każdego z tych składników majątkowych trzeba ustalić odrębnie. Jest to konieczne, tym bardziej że w myśl art. 22c pkt 1 ustawy o PIT grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów amortyzacji nie podlegają. Czytelnik musi więc rozgraniczyć wartość prawa wieczystego użytkowania od wartości postawionych na gruncie budynków (zgodnie z udziałem w nieruchomości). Za podstawę amortyzacji budynku i lokalu nie może przyjąć całej wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Jeśli jednak wartości te zostały w tym akcie wyodrębnione i podane na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego i jeśli nie przekraczają one wartości rynkowej, to w świetle przytoczonych niżej przepisów można je przyjąć jako wartość początkową także dla celów amortyzacji.
[srodtytul]Według wartości rynkowej[/srodtytul]
Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wskazano w art. 22g ust. 1 pkt 3 i ust. 16 ustawy o PIT. Jest nią wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Przy ustalaniu wartości początkowej tak uzyskanych poszczególnych środków trwałych art. 22g ust. 16 nakazuje stosować odpowiednio art. 19. W myśl art. 19 ust. 3 wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Jeśli natomiast środek trwały stanowi współwłasność podatnika, to – stosownie do art. 22g ust. 11 – jego wartość początkową ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku (np. 1/2, 1/4).
[srodtytul]Odpisy przez co najmniej dziesięć lat[/srodtytul]
[b]W razie nabycia środka trwałego w drodze darowizny czy dziedziczenia jego wartość początkowa, od której poprzednik dokonywał odpisów amortyzacyjnych, nie ma znaczenia. Obdarowany czy spadkobierca ustala ją na nowo.
Fakt używania go przez poprzednika jest istotny, tylko gdy chodzi o możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej od budynków i lokali niemieszkalnych (użytkowych)[/b]. Dla nich stawka amortyzacyjna wynosi – według wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącego załącznik do ustawy o PIT – 2,5 proc. rocznie.
Nowy właściciel musi uwzględnić okres amortyzacji poprzednika, tj. od 40 lat odjąć pełną liczbę lat od dnia oddania ich pierwszy raz do używania (przez poprzednika), przy czym okres amortyzacji u nabywcy nie może być krótszy niż dziesięć lat (art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT).
[ramka][b]Przykład[/b]
Darczyńca 1 stycznia 1982 r. oddał do używania budynek niemieszkalny. Umową darowizny zawartą 27 grudnia 2008 r. przekazał ten budynek obdarowanemu, który wprowadził go do ewidencji środków trwałych i rozpoczął amortyzację od 1 stycznia 2009 r. Od momentu oddania budynku pierwszy raz do używania do wprowadzenia go do ewidencji przez obdarowanego upłynęło 26 lat. Okres amortyzacji przez obdarowanego przy zastosowaniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej wynosić musi minimum 14 lat (40 – 26 lat). Zatem indywidualna roczna stawka wynosić może maksimum 7,12 proc.
Gdyby darczyńca oddał ten budynek do używania np. w 1972 r., to od tego czasu do momentu wprowadzenia go przez obdarowanego do ewidencji środków trwałych upłynęłoby 36 lat. Okres amortyzacji przez obdarowanego przy zastosowaniu stawki indywidualnej musiałby jednak trwać nie cztery lata, a minimum dziesięć lat. Indywidualna roczna stawka amortyzacyjna wynosiłaby zatem maksymalnie 10 proc.[/ramka]
Inaczej niż w stosunku do innych środków trwałych, do których można stosować indywidualne stawki amortyzacyjne, przepisy o amortyzacji nie określają okresu warunkującego uznanie budynków/lokali za używane. Wystarczy więc wykazać, że były one używane przez poprzednika przez jakikolwiek okres.
[srodtytul]Koszt najmu i działalności[/srodtytul]
Odpisy amortyzacyjne od wartości lokalu użytkowego oraz wartości udziału w pawilonie handlowym będą dla czytelnika kosztem uzyskania przychodów z najmu majątku uzyskanego w darowiźnie.
Wskazane tu zasady ustalania wartości początkowej i stawki amortyzacyjnej obowiązują oczywiście także w razie używania przez obdarowanego lokalu czy budynku niemieszkalnego w działalności gospodarczej.
