Jestem właścicielem dwóch nieruchomości, które wynajmuję osobom fizycznym. A ponieważ osoby te tam mieszkają, to korzystam ze zwolnienia z VAT. Nie wykonuję żadnej innej działalności gospodarczej. Słyszałem, że nowe przepisy pozwalają na nieposiadanie kasy fiskalnej, gdy na całość obrotu wystawiana jest faktura. Czy to prawda? Czy będę musiał się zarejestrować jako podatnik VAT, mimo że wykonuję jedynie czynności zwolnione?
– pyta czytelnik.
Odpowiada Wojciech Sawicki, starszy konsultant w Accreo Taxand:
Niestety z pytania nie wynika, czy rozpoczął pan działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości oraz jakie obroty z tego tytułu pan osiąga. Zgodnie z rozporządzeniem ministra finansów z 27 czerwca 2008 r. w sprawie kas rejestrujących (a pomijając wyjątki, obowiązuje ono od 1 lipca 2008 r.) oraz ustawą o podatku od towarów i usług z obowiązku posiadania kas rejestrujących zwolnieni są podatnicy, u których kwota obrotu z działalności polegającej na sprzedaży lub świadczeniu usług osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz rolnikom ryczałtowym nie przekroczyła w 2008 r. ustalonych progów. Dla podatników, którzy rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej w 2007 r. lub wcześniej, próg ten wynosi 40 tys. zł. Dla tych, którzy rozpoczęli działalność w 2008 r., już przekroczenie 20 tys. zł może spowodować obowiązek rejestracji obrotu w kasie fiskalnej.
Jeżeli zatem rozpoczął pan świadczenie usług najmu w 2007 r. lub wcześniej i nie przekroczy w 2008 r. 40 tys. zł obrotów, to będzie mógł pan korzystać ze zwolnienia z rejestracji obrotu przy użyciu kas. Jednocześnie przekroczenie progu 40 tys. zł może spowodować utratę zwolnienia po upływie dwóch miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło przekroczenie progu. Podobnie będzie, jeśli zaczął pan wynajmować mieszkania w 2008 r., z tą tylko różnicą, że kasę fiskalną musiałby pan założyć niezwłocznie po przekroczeniu 20 tys. zł.
Załącznik do rozporządzenia zawiera listę czynności, które do 31 grudnia 2008 r. są zwolnione z obowiązku ewidencjonowania. Część będzie zapewne objęta tym zwolnieniem także w 2009 r. W poz. 15 wymienione są „usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek – których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą VAT”.
Do dnia wejścia w życie obecnego rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących wynajmujący nieruchomości korzystał ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu za pomocą kas rejestrujących bez względu na dokumentowanie obrotu fakturami VAT.
Pojawiają się opinie, że gdy obrót przekracza odpowiednio 40 tys. lub 20 tys. zł, osoba wynajmująca nieruchomość, która chce uniknąć rejestracji obrotu przy użyciu kas, powinna się zarejestrować jako podatnik VAT. Zgodnie bowiem z § 8 tzw. rozporządzenia fakturowego (czyli określającego zasady wystawiania faktur) jedynie zarejestrowani podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, są uprawnieni do wystawiania faktur.
Jest to jednak dość uciążliwe i wiąże się z dodatkowymi obowiązkami w ewidencji i raportowaniu (m.in. składaniem deklaracji VAT).
Tymczasem istnieje prostsze rozwiązanie. W świetle § 20 pkt 5 rozporządzenia fakturowego za fakturę uznaje się również rachunki wystawiane zgodnie z ordynacją podatkową przez podatników niemających obowiązku wystawiania faktur. Zgodnie z ordynacją podatnicy prowadzący działalność gospodarczą zobowiązani są wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi na żądanie kupującego lub usługobiorcy.
Jeśli więc będzie pan dokumentował całość obrotu rachunkami, to będzie mógł pan korzystać ze zwolnienia z rejestracji obrotu w kasie bez rejestrowania swojej działalności dla potrzeb VAT.
Całość obrotu, którą należy udokumentować przy użyciu rachunków, oznacza całość obrotu podatnika, jaka powstała po 1 lipca 2008 r., czyli po dniu wejścia w życie rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących. Dodatkowo powinien pan rozważyć zawarcie w umowach najmu klauzuli, z której będzie wynikać, że nabywca żąda udokumentowania świadczenia usługi najmu rachunkiem.
Taki pogląd w pełni znajduje oparcie w obowiązujących przepisach. Ponieważ jednak w grę wchodzą nowe regulacje, a brakuje jeszcze praktyki w tym zakresie, należy się liczyć z nieco bardziej restrykcyjnym stanowiskiem organów skarbowych. W mojej ocenie jednak takie stanowisko pozbawione będzie podstaw prawnych.
