Sąd: samo oddanie kluczy do lokalu po zakończeniu najmu nie uwolni od czynszu

Jeśli po wypowiedzeniu umowy najmu i upływie okresu wypowiedzenia najemca nadal korzysta z lokalu, dochodzi do faktycznego przedłużenia umowy. To zaś skutkuje koniecznością uiszczenia czynszu  – przypomniał Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 8 stycznia 2015 r. (IX Ca 842/14).

Umowa zerwana, a najem trwa

Spółka jawna wynajęła lokal użytkowy od Tomasza Z. Umowa najmu została zawarta  na czas nieokreślony, a lokal miał być wykorzystywany na prowadzenie działalności handlowej. Najemca miał opłacać czynsz w wysokości 5 tys. zł  w terminie do 10. dnia każdego miesiąca, z góry, bez dodatkowego wezwania. 1 stycznia każdego roku czynsz miał być zmieniany o wskaźnik inflacji w roku poprzednim. Najemca zobowiązał się również ponosić wszelkie dodatkowe koszty związane z eksploatacją lokalu, takie jak  koszty ogrzewania, zużycia wody, energii elektrycznej, odprowadzania ścieków i śmieci.  Strony zastrzegły dla wszelkich zmian umowy formę pisemną pod rygorem nieważności.

Po dwóch miesiącach spółka wypowiedziała umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa miała wygasnąć  31 października, ale jeszcze w okresie wypowiedzenia strony negocjowały jej przedłużenie przy obniżonym czynszu.  Do podpisania nowych warunków nie doszło, bo Tomasz Z.  nie godził się na nową, zbyt niską jego zdaniem stawkę zaproponowaną przez spółkę. Zgodził się jednak, by spółka prowadziła  sklep  w lokalu do czasu podjęcia decyzji przez jej zarząd w sprawie wysokości czynszu, jaki  byłaby skłonna uiszczać.

Ostatni czynsz spółka uiściła za listopad, a następnie do końca tego miesiąca zamknęła sklep i rozwiązała umowy z pracownikami. Lokal nie został jednak przekazany wynajmującemu.  Tomasz Z. odmawiał przyjęcia  kluczy od pracownika spółki i upomniał się  o czynsz za grudzień. Podał, że jego zdaniem doszło do przedłużenia umowy, a zatem w dalszym ciągu ona obowiązuje i do jej rozwiązania wymagane jest zachowanie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

W odpowiedzi spółka wezwała wynajmującego do protokolarnego odbioru lokalu. Zapowiedziała, że jeśli Z. znowu  nie przyjmie kluczy, zostaną one złożone do depozytu sądowego.

Odbiór dopiero po remoncie

Wtedy Tomasz Z. wraz z przedstawicielem  spółki poszli obejrzeć lokal.  Okazało się, że ściany są brudne, a tynk uszkodzony wskutek odrywania reklam.  Właściciel oświadczył, że nie przyjmie lokalu w takim stanie. Zgodził się jednak wziąć od przedstawiciela spółki jeden komplet  kluczy, bo – jak  tłumaczył – pomieszczenia wymagały dozoru z powodu działającego ogrzewania gazowego. Kwitując odbiór kluczy,  zastrzegł jednak, że nie uznaje tego za odbiór lokalu. Dwa komplety kluczy zatrzymała spółka.

W styczniu następnego roku pracownicy spółki odmalowali lokal. Później protokołem zdawczo-odbiorczym spółka przekazała Tomaszowi Z. liczniki energii oraz trzy nowe klucze do drzwi wejściowych, gdyż podczas remontu wymieniono wkładki do dwóch zamków.  Na początku lutego Tomasz Z.  skierował do spółki przedsądowe wezwanie do zapłaty należności za czynsz najmu za grudzień  i styczeń, które pozostało bez odpowiedzi. Skierował więc sprawę na drogę sądową.

Milczące przedłużenie najmu

Sąd rejonowy uwzględnił jego powództwo w całości. Uznał, że w tej sprawie zastosowanie ma art. 674 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.)  o milczącym przedłużeniu umowy. Zgodnie z tym przepisem  najem uznaje się za przedłużony na czas nieoznaczony, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego.

W ocenie sądu bez znaczenia był fakt, że spółka zaprzestała prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu z końcem listopada, gdyż powód nie mógł swobodnie dysponować lokalem niemal do końca stycznia następnego roku, spółka natomiast nadal miała do niego dostęp, co zresztą wykorzystała na odnowienie pomieszczeń. Przedłużenie czasu odebrania lokalu przez Tomasza Z. nie wynikało z jego złej woli, ale z konieczności doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umową najmu, a ta przewidywała obowiązek najemcy zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym.

Spółka wniosła apelację od tego wyroku. Twierdziła, że wbrew ocenie sądu I instancji nie mogło dojść  do milczącego  przedłużenia umowy najmu, skoro najemca jednoznacznie oświadczył wynajmującemu, że nie chce kontynuować umowy ze stawką czynszu 5 tys. zł. Poza tym strony nie sporządziły pisemnego aneksu o przedłużeniu umowy, a przecież dla jakichkolwiek jej zmian zastrzegły  formę pisemną pod rygorem nieważności. Spółka nie zgodziła się także z ustaleniem, że do odbioru lokalu doszło w styczniu. Jej zdaniem odbiór nastąpił w grudniu, gdy powód odebrał komplet kluczy.

Klucze to nie wszystko

Zdaniem sądu okręgowego te  zarzuty były nietrafne.  Między stronami jak najbardziej doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu, bo spółka używała lokalu po upływie terminu wypowiedzenia i czyniła to za zgodą wynajmującego. Przedłużenie umowy na podstawie art. 674 § 1 k.c. nie jest zaś zmianą umowy, dlatego nie ma tu zastosowania zastrzeżenie formy pisemnej.

SA nie zgodził się, że w okolicznościach tej sprawy przekazanie powodowi kluczy było zwrotem przedmiotu najmu w rozumieniu art. 675 § 1 k.c.

– Zwrot przedmiotu najmu objawia się bowiem nie tylko w fizycznym udostępnieniu wynajmującemu dostępu do rzeczy, co rzeczywiście nastąpiło na skutek wydania mu kluczy, ale przede wszystkim na umożliwieniu wynajmującemu dysponowania rzeczą. Niewątpliwie po odebraniu kompletu kluczy powód w dalszym ciągu  nie mógł swobodnie korzystać z lokalu, np. wynająć go innemu podmiotowi. Pozwana zaś w dalszym ciągu miała możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w sklepie, a to, że tego nie czyniła, wynikało jedynie z jej suwerennej decyzji – stwierdził sąd.

Wyrok jest prawomocny.