Jakie mogą być konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy

Przykład

Jeśli we wskazanym wcześniej przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu pani Anna, jako przyszły kupujący, dała zadatek w kwocie 20 tys. zł, to jeśli z przyczyn leżących po jej stronie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, spółka I. będzie uprawniona w dowolnym momencie odstąpić od umowy przedwstępnej i zatrzymać zadatek. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie ?z przyczyn leżących po stronie przyszłego sprzedającego, czyli spółki I., pani Anna będzie mogła od umowy przedwstępnej odstąpić i żądać od spółki I. zapłaty dwukrotności przekazanego zadatku.

W przypadku odstąpienia od umowy zadatek niejako zastępuje odszkodowanie ?i wyczerpuje ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Strona uprawniona nie ma jednak obowiązku odstąpienia od umowy. Jeśli strona nie decyduje się odstąpić od umowy, a spełnione są opisane wcześniej przesłanki dotyczące roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby dochodziła zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Strona, która zrzekła się zadatku lub dokonała zapłaty jego dwukrotności, w przypadku braku odstąpienia od umowy przez drugą stronę nie może się zwolnić od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej lub też zapłaty odszkodowania, jeśli na któreś z tych roszczeń zdecyduje się strona uprawniona.

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek zostanie zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulegnie zwrotowi. W razie rozwiązania umowy przedwstępnej za porozumieniem stron zadatek powinien być zwrócony, ?a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 k.c.).

Zaliczka tym się różni od zadatku, że jedyną jej funkcją jest zarachowanie na poczet przyszłego świadczenia. ?W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej zaliczka podlegać będzie zwrotowi ?i nie podlega zatrzymaniu. Niezależnie od zwrotu zaliczki strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach ogólnych lub dochodzić odszkodowania. Dla strony zainteresowanej zabezpieczeniem się na wypadek uchylenia się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej zarówno zadatek, jak i kara umowna są lepszą instytucją niż zaliczka, ponieważ w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej dają gwarancję uzyskania z góry określonych środków finansowych.

Z wokandy

Warto wskazać na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 25 maja 2006 r. (I ACa 1229/05), w którym stwierdza się, że „zgodnie z art. 484 § 1 k.c., o ile strony zgodziły się na możliwość żądania odszkodowania przenoszącego karę umowną, kara umowna ma charakter zaliczalny, co oznacza, iż kara ta musi być zaliczona na poczet odszkodowania i zasądzeniu podlegać może tylko odszkodowanie w kwocie przewyższającej karę umowną".