BHP: Budynek firmy musi być dostępny dla osób niepełnosprawnych

Prowadzenie własnej działalności gospodarczej bardzo często jest nierozerwalnie związane z posiadaniem odpowiednio przystosowanego lokalu. W tym celu przedsiębiorcy muszą np. wykupić czy wynająć lokal użytkowy. Zgodnie z prawem budowlanym będzie nim część budynku składająca się z jednego lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Lokalem użytkowym będzie więc np. pomieszczenie biurowe, gabinet, w którym mieści się kancelaria prawna, lokal sklepowy, lokal produkcyjny czy magazyn.

Warunki techniczne ?do spełnienia

Przedsiębiorcy zamierzający rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej muszą pamiętać, że lokale użytkowe muszą spełniać szereg wymogów. Zależą one od prowadzonej w nich działalności, a także od regulacji szeroko rozumianego prawa budowlanego. Wymagania techniczne, jakim muszą odpowiadać lokale użytkowe, zostały określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z tymi przepisami np. wysokość pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt więcej niż czterech osób powinna wynosić minimum 3 metry, a wysokość pomieszczeń do pracy i innych celów, w których występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia, powinna wynosić minimum 3,3 metra. Przepisy te określają również takie detale, jak np. wielkość drzwi wejściowych do lokalu – w przypadku ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych powinny mieć one szerokość co najmniej 0,9 metra i wysokość 2 metrów i w ściśle określonych przypadkach mogą mieć charakter drzwi obrotowych lub wahadłowych. Niespełnienie nawet tak drobiazgowych wymagań może spowodować, że wykonywanie działalności gospodarczej w danym lokalu nie będzie możliwe.

Rozpoczynając prowadzenie działalności gospodarczej, trzeba pamiętać także o tym, że wiele rygorystycznych wymogów dotyczących lokali użytkowych wynika też z przepisów przeciwpożarowych, dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy czy sanitarnych. Dla przykładu budynki, w których mają przebywać ludzie, a więc m.in. pracownicy firmy, powinny być zaopatrzone co najmniej w wodę do spożycia przez ludzi oraz do celów przeciwpożarowych. Stosownie do przeznaczenia lokale użytkowe powinny mieć również zapewnioną m.in. wentylację lub klimatyzację.

Przepisy likwidują istniejące bariery

Rozpoczynając prowadzenie działalności gospodarczej, trzeba również pamiętać o tym, aby wybrać taki lokal, który zapewni nieograniczony dostęp dla osób niepełnosprawnych.  Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie ?z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich.

Co prawda przepis ten odnosi się bezpośrednio m.in. do budynków użyteczności publicznej, jednak nie należy przez to rozumieć wyłącznie budynków, w których umieszczone są np. urzędy, szkoły, szpitale czy sądy. Budynkami użyteczności publicznej są bowiem również m.in. obiekty, w których świadczone są usługi bankowe, handlowe, gastronomiczne, turystyczne, sportowe, a także apteki. Przedsiębiorcy zamierzający rozpocząć działalność w jednej z tych branż bezwzględnie muszą zatem przestrzegać przepisów dotyczących dostępności lokalu dla osób niepełnosprawnych. Coraz częściej warunki techniczne budynków w tym zakresie stosowane są również w innego rodzaju działalnościach.

Także przy przebudowie

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego mogą zapadać rozstrzygnięcia administracyjne, a więc np. czy organ administracji może odmówić udzielenia zgody na prowadzenie określonej działalności w lokalu, który nie jest przystosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych. Jak wskazał Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w swojej interpretacji, zawarta w art. 5 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego zasada projektowania, budowania i użytkowania obiektów budowlanych z uwagi na swój ogólny, generalny charakter nie może stanowić wyłącznej i samodzielnej podstawy rozstrzygnięć administracyjnych. Nie oznacza to jednak, że przepisy w tym zakresie są martwe i nie ma żadnych sankcji za ich nieprzestrzeganie. Konkretyzacja tego przepisu następuje bowiem w przepisach szczególnych – np. rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zapewnienie niezbędnych warunków do korzystania z lokalu użytkowego przez osoby niepełnosprawne powinno nastąpić zatem już na etapie projektowania i budowy.

U wielu przedsiębiorców pojawiają się jednak wątpliwości, czy dostosowując istniejący już lokal do prowadzonej przez nich działalności, a więc dokonując jego przebudowy, czy też zmieniając sposób jego użytkowania, również muszą oni przystosować go do potrzeb osób niepełnosprawnych. Wątpliwości w tym zakresie rozwiewa Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, który w swojej interpretacji wskazuje, że przepisy w tym zakresie powinny być stosowane nie tylko przy projektowaniu i budowie, ale również  przy przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych.

Co istotne, w przypadku zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego znajdującego się w obiekcie budowlanym obowiązek stosowania przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, m.in. w zakresie przystosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych, mają zastosowanie tylko w zakresie tego konkretnego lokalu użytkowego. Jak wskazał GUNB, nie ma obowiązku stosowania tych przepisów w stosunku do pozostałej części obiektu budowlanego.

podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.)

podstawa prawna: rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.)

podstawa prawna: interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z 27 czerwca 2014 r. w sprawie dostosowania lokali użytkowych do potrzeb osób niepełnosprawnych w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Jak zmienić sposób przeznaczenia budynku

1. Dostosowując istniejący już lokal do prowadzonej działalności gospodarczej, należy pamiętać o tym, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

- bezpieczeństwa pożarowego,

- powodziowego,

- pracy,

- zdrowotne,

- higieniczno-sanitarne,

- ochrony środowiska,

- wielkość lub układ obciążeń.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania.

3. Do zgłoszenia należy dołączyć:

- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,

- ?oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- ?zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- ?ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

- ?w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

4. Jeżeli dokonane zgłoszenie nie spełnia wymagań, to właściwy organ administracji nakłada na zgłaszającego w drodze postanowienia obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów.

5. Jeżeli inwestor nie uzupełni brakujących dokumentów w oznaczonym terminie, to organ wnosi – w drodze decyzji – swój sprzeciw na zmianę sposobu użytkowania.

6. Jeżeli złożone dokumenty są kompletne, to zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia.

7. Pomimo kompletności złożonych dokumentów właściwy organ administracji może wnieść sprzeciw, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: