Relatywnie ubogi jest zakres przepisów kodeksu cywilnego, które odnoszą się do umowy ?o roboty budowlane (art. 647–658 k.c.). Wielu kwestii istotnych dla praktycznego jej wykonywania nie regulują wskazane przepisy. W konsekwencji strony często mają wątpliwości, które regulacje k.c., niewskazane wprost ?w artykułach 647–658 k.c., odnoszą się do umowy o roboty budowlane.
Odesłania do umowy ?o dzieło
Wątpliwości nie wyjaśnia art. 656 § 1 k.c., zgodnie z którym do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu albo wykonywania robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Regulacja ta, mimo że zawiera szeroki zakres odesłań do przepisów dotyczących umowy o dzieło, nie prowadzi do wyjaśnienia wszystkich wątpliwości w zakresie przepisów, które mają zastosowanie do określonych zagadnień dotyczących umowy o roboty budowlane. Katalog odesłań w art. 656 § 1 k.c. ma charakter zamknięty i nie może być interpretowany w sposób rozszerzający (Sąd Najwyższy m.in. w uzasadnieniu wyroku z 6 maja 2004 r., II CK 315/03 oraz w uzasadnieniu wyroku z 9 maja 2001 r., II CKN 449/00). Wobec tego nie jest uzasadnione generalne przyjmowanie, jakoby w zakresie nieuregulowanym przepisami dotyczącymi wprost umowy o roboty budowlane do umowy tej zastosowanie miały przepisy dotyczące umowy o dzieło.
Jakie konsekwencje
Wskazane ograniczone odesłanie do przepisów dotyczących umowy o dzieło sprawia, że do umowy o roboty budowlane mają odpowiednie zastosowanie tylko te regulacje dotyczące umowy o dzieło, które zostały konkretnie wskazane w art. 656 § 1 k.c. Taka konkluzja ma praktyczne znaczenie.
Jedną ze wskazanych kwestii, które mają doniosłe znaczenie praktyczne, jest określanie długości okresu przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane. W uchwale z 11 stycznia 2002 r. Sąd Najwyższy (III CZP 63/01) wskazał, że roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 k.c., czyli według zasad ogólnych, a nie w przewidzianym dla umowy o dzieło terminie dwuletnim liczonym na zasadach wskazanych w art. 646 k.c. Oznacza to w praktyce dłuższy termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane niż terminy wynikające z art. 646 k.c.
Inną praktyczną konsekwencją ograniczonego zakresu odesłań do przepisów dotyczących innych umów, zawartego w art. 656 § 1 k.c., jest konieczność przyjęcia, że w przepisach regulujących umowę o roboty budowlane brak jest odesłania do przepisów regulujących gwarancję jakości rzeczy sprzedanej (tj. art. 577–581 k.c.). Konkluzję taką potwierdził Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 20 grudnia 2012 r., I ACa 1319/12. Wskazana kwestia jest o tyle istotna, że strony umowy o roboty budowlane często w umowie ustanawiają gwarancję jakości w odniesieniu do robót budowlanych wykonywanych na jej podstawie, jednak nie konkretyzują przy tym w niej warunków wskazanej gwarancji jakości. Podstawą takich działań jest często mylne przyjmowanie, że przepisy dotyczące gwarancji jakości rzeczy sprzedanej mają z mocy ustawy odpowiednie zastosowanie do robót wykonywanych na podstawie umowy ?o roboty budowlane. Tak jednak nie jest. W opisanej sytuacji, zgodnie z powołanym stanowiskiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, do wskazanej regulacji ustawowej dotyczącej gwarancji jakości rzeczy sprzedanej (tj. art. 577–581 k.c.) można by się było próbować odwoływać jedynie w drodze analogii. Jeżeli jednak w umowie wyraźnie uregulowano zasady realizowania udzielanej gwarancji (w tym jej zakres i całą procedurę z nią związaną), to zgodnie ze stanowiskiem sądu te postanowienia są wiążące i brak jest podstaw do sięgania w drodze analogii do regulacji ustawowej dotyczącej gwarancji jakości rzeczy sprzedanej (w tym do art. 581 k.c.). Prowadzi to do wniosku, że strony, ustanawiając w umowie gwarancję jakości robót budowlanych, w celu usunięcia sporów i wątpliwości, powinny jej zasady kompleksowo i jednoznacznie uregulować w umowie.
