Nieważności komunalizacji nie uprawnia do wykreślenia z księgi wieczystej

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 25 kwietnia 2014 r., II CSK 411/13.

Powód wystąpił przeciwko gminie z powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wpisania w księdze wieczystej powoda jako jej właściciela. Sąd rejonowy, ze względu na decyzję komunalizacyjną ?z 2007 r. stwierdzającą nabycie z mocy prawa przez gminę własności przedmiotowej nieruchomości, oddalił powództwo. W wyniku wniesienia apelacji przez powoda sąd okręgowy zmienił wyrok w ten sposób, że powództwo uwzględnił, jednak po wniesieniu kasacji przez gminę Sąd Najwyższy stwierdził, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd nie może samodzielnie ustalić stanu prawnego nieruchomości, sprzecznie z ostateczną decyzją administracyjną ?i uchylił wyrok sądu II instancji i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Ponownie toczące się przed sądem okręgowym postępowanie zostało zawieszone do czasu prawomocnego zakończenia postępowania administracyjnego, wszczętego na podstawie wniosku powoda ?o stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej. Decyzją ministra administracji i cyfryzacji stwierdzono nieważność decyzji komunalizacyjnej. Sąd okręgowy podjął postępowanie i oddalił apelację powoda, argumentując, że podstawą zmiany wpisu w księdze wieczystej może być decyzja stwierdzająca nieważność decyzji komunalizacyjnej. Skoro powód może uzyskać ochronę prawną w postępowaniu wieczystoksięgowym, to nie ma potrzeby przeprowadzania postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ?a zatem powód nie ma interesu prawnego ?w uzyskaniu wyroku stwierdzającego taką niezgodność.

Sąd Najwyższy uznał jednak, że nie było podstaw do odmówienia powodowi interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia usuwającego niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Eliminując skutki prawne wadliwej decyzji komunalizacyjnej, tak jakby w ogóle nie została wydana, decyzja stwierdzająca jej nieważność otwiera drogę do ponownego rozpoznania sprawy będącej jej przedmiotem. Z tego powodu przedstawienie w postępowaniu wieczystoksięgowym decyzji o stwierdzeniu nieważności decyzji komunalizacyjnej nie stanowi wystarczającej podstawy wykreślenia opartego na niej wpisu w księdze wieczystej, a jedynie do wpisania ostrzeżenia.

Karolina ?Sieraczek, radca prawny we wrocławskim biurze Rödl & Partner

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dla wypełnienia przypisywanych im zadań konieczne jest, aby wpisy w księgach wieczystych odzwierciedlały rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

Podstawą wpisu w księgach wieczystych są dokumenty posiadające cechy określone ?w art. 31–32 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Mianowicie są to dokumenty, które dają podstawę do wniosku ?o istnieniu pewnego stanu prawnego. W praktyce mogą być to akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, dokumenty bankowe i inne.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej ?a rzeczywistym stanem prawnym osoba uprawniona może żądać usunięcia takiej niezgodności ?(art. 10 ust. 1 u.k.w.h.). Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.). Każda sprawa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą ?o ustalenie, co oznacza, że zachodzi w niej potrzeba wykazania przez powoda, że posiada on interes prawny w ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyrok SN z 10 października ?1985 r., II CR 281/85) powód nie ma takiego interesu m.in. wówczas, gdy dysponuje dokumentami, które w postępowaniu wieczystoksięgowym stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej. Dopiero w przypadku braku takich dokumentów po stronie powoda istnieje interes prawny w uzyskaniu korzystnego wyroku na podstawie art. 10 u.k.w.h.

W orzecznictwie sądowym istnieje spór w kwestii, ?czy usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić tylko w ramach powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., czy też także ?w postępowaniu wieczystoksięgowym poprzez przedłożenie, zgodnie z art. 31 ust. 2 u.k.w.h., innego orzeczenia niż wydane w następstwie rozpoznania powództwa przewidzianego przez ?art. 10 ust. 1 u.k.w.h. (w tym przypadku orzeczeniem takim mogłaby być decyzja o stwierdzeniu nieważności decyzji komunalizacyjnej). Za wyłącznością drogi postępowania przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. opowiedział się SN m.in. ?w uchwale 7 sędziów z 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09 oraz z 18 maja 2010 r., III CZP 134/09, natomiast nurt przeciwny znalazł oparcie m. in. ?w wyroku SN z 19 listopada 2004 r., V CK 251/04 ?i postanowieniu SN z 21 czerwca 2012 r., II CSK 504/11. W komentowanym wyroku SN przychylił się do pierwszego stanowiska, uznając, że powód nie może mieć pewności co do tego, czy jego  interes może być zaspokojony w postępowaniu wieczystoksięgowym. W postępowaniu tym przedmiotem rozpoznania nie mogą być jakiekolwiek spory dotyczące własności nieruchomości, które mogą powstać po wydaniu decyzji stwierdzającej nieważność. Rozpoznając wniosek ?o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do tego wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Natomiast powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest jedyną drogą umożliwiającą trwałe i skuteczne wobec wszystkich obalenie domniemania, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie ?z rzeczywistym stanem prawnym, lub że prawo wykreślone nie istnieje.

Zgadzając się z tym, wskazać ponadto należy, ?że przedmiotem postępowania o stwierdzenie nieważności jest wyłącznie rozpoznanie ?i rozstrzygnięcie kwestii procesowych, a sprawa która była przedmiotem takiej decyzji (w tym przypadku komunalizacyjnej), wraca do stanu sprzed wydania decyzji unieważnionej – tak jakby decyzja ta nie została w ogóle wydana. ?W postępowaniu tym organ nie może przejść ?do merytorycznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ?w kwestii sprawy administracyjnej materialnej. Powinien ją zatem przekazać do ponownego rozpoznania właściwemu organowi i nie ma żadnej pewności, jakie będzie merytoryczne rozstrzygnięcie tej sprawy. Z tych przyczyn sama decyzja stwierdzająca nieważność nie daje jeszcze pewności co do stanu prawnego i dlatego nie może być przedstawiona przez wnioskodawcę ?w postępowaniu wieczystoksięgowym w celu uzyskania wpisu.