Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie ?z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, ?w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Celem umowy o roboty budowlane jest zatem wzniesienie całości lub części określonego w projekcie budynku. Od umowy deweloperskiej, która również dotyczy kwestii budowy obiektu, umowa o roboty budowlane różni się głównie zakresem obowiązków inwestora. W przypadku umowy deweloperskiej zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i jej przeniesienie na zamawiającego.
Zakres umowy o roboty budowlane nie jest jednolity, ?a wznoszenie obiektu budowlanego jest przedsięwzięciem skomplikowanym pod względem technicznym. Budowa często jest realizowana etapowo, poprzez kolejną realizację poszczególnych czynności wykonujących określoną technikę budowlaną. W celu uporządkowania całego procesu budowlanego strony, zawierając umowę o roboty budowlane, tworzą harmonogram robót, który jest załącznikiem do umowy i określa terminy wykonania poszczególnych etapów prac ujętych w harmonogramie. Oprócz terminów związanych z realizacją poszczególnych etapów, w umowie określony jest również termin zakończenia całego procesu i wydania budynku zamawiającemu. Terminy wskazane w umowie zazwyczaj zabezpieczone są karami umownymi. Zgodnie ?z art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony postanowiły inaczej. Zastrzeżenie kary umownej ułatwia wierzycielowi realizację jego uprawnień z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, ponieważ może on dochodzić jej zapłaty bez względu na powstanie lub wysokość poniesionej szkody. W razie zastrzeżenia kary umownej i wystąpienia okoliczności jej zapłaty, obowiązek ten obciąża dłużnika niezależnie od wykazania szkody wywołanej przyczynami uzasadniającymi jej naliczenie. Obowiązek zapłaty ma w tym przypadku charakter bezwzględny.
Zastrzeżenie, że w razie opóźnienia w wykonaniu prac budowlanych należy się inwestorowi kara umowna, należy poczytywać w kontekście całości procesu budowlanego, a nie terminów zawartych w harmonogramie. Terminy określone w harmonogramie mają charakter orientacyjny ?i nie są podstawą do naliczenia kary umownej z tytułu opóźnienia w wykonywaniu robót. Wiążący dla wykonawcy jest termin końcowy wykonania robót określony w treści umowy i tylko przekroczenie tego terminu może powodować obowiązek zapłaty kary umownej. Zatem terminy określone w harmonogramie służą jedynie ustaleniu, czy roboty prowadzone są prawidłowo i czy termin ich wykonania nie jest zagrożony. Samo niedotrzymanie terminów z harmonogramu nie daje podstaw do wniosku, że wykonawca pozostaje w zwłoce z wykonaniem zobowiązania, dopóki przekroczenie terminów nie zagraża wykonaniu całego zobowiązania ?w umówionym terminie. W sytuacji gdy występują opóźnienia w stosunku do harmonogramu, powinno się przyśpieszyć prace, o co może wnioskować zamawiający.
—Klaudia Szkodzińska, aplikant radcowski
—Łukasz Bernatowicz, radca prawny Kancelaria Radców Prawnych ?i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur
