Odbiór końcowy budowy to moment, gdy obie strony umowy o roboty budowlane (zarówno inwestor, jak i wykonawca) zostają wystawione na próbę. Jest to też dzień, od którego zaczyna biec bardzo ważny termin: rękojmi za wady, a także przedawnienia roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. To bardzo ważne terminy, zwłaszcza dla inwestora. W praktyce bowiem wcale nierzadkie są przypadki, gdy w chwili odbioru w budynku nie ma praktycznie żadnych wad lub są one niewielkie. Takie wady powinny być wpisane do protokołu odbioru ze wskazaniem terminu, w ciągu którego wykonawca je usunie.
Często jednak zdarza się, że wady zaczynają się ujawniać niedługo po odbiorze. Co wtedy robić? Trzeba o nich powiadomić wykonawcę. To bowiem, że inwestor zapłacił już za wykonane prace, nie oznacza jeszcze, że nie ma prawa kwestionować ich jakości. Może żądać naprawy usterek, obniżenia wynagrodzenia, a nawet – w określonych sytuacjach – odstąpić od umowy. Służy temu wspomniane wcześniej uprawnienie z rękojmi. Jest ono jednak obwarowane konkretnymi warunkami.
Po pierwsze, inwestor ma miesiąc na zgłoszenie wad. Termin ten liczy się od momentu ich zauważenia. Wykonawca ponosi jednak odpowiedzialność za usterki w budynku znacznie dłużej. Jeśli niewłaściwie wykonał prace lub użył niewłaściwych materiałów (gdy sam je dostarczył), inwestor ma trzy lata, aby domagać się poprawek w wybudowanym budynku.
Po drugie, to, z jakich uprawnień skorzysta inwestor, zależy od tego, z jaką wadą ma do czynienia, tzn. czy z taką, którą da się usunąć, czy też z taką, której usunąć nie można. W pierwszym przypadku może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin, np. dwóch tygodni lub miesięcy, i zastrzegając, że po jego bezskutecznym upływie naprawy nie przyjmie. Wykonawca usuwa wówczas wadę na własny koszt. Prawidłowa naprawa wyklucza też korzystanie z dalszych uprawnień wynikających z rękojmi.
Zupełnie inaczej jest, gdy w grę wchodzi wada, której usunąć się nie da. Wtedy inwestor może żądać zmniejszenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić. Taką samą możliwość ma, gdy wykonawca nie usunie wady w terminie albo gdy z okoliczności wynika, że nie zdoła jej usunąć w odpowiednim czasie.
Inwestor musi pamiętać, że to, z którego uprawnienia skorzysta (a więc czy będzie mógł żądać obniżenia wynagrodzenia, czy też wolno mu będzie od umowy odstąpić), nie zostało pozostawione jego swobodnej decyzji, lecz zależy od rodzaju wady, a konkretnie od tego, czy jest ona istotna. Jeśli jest, inwestorowi wolno od umowy odstąpić. Jeśli jednak w grę wchodzi inny rodzaj wady (nieistotny), ma jedynie możliwość żądania obniżenia wynagrodzenia.
Jaka wada jest istotna? Taka, która wyłącza normalne korzystanie z obiektu zgodnie z celem zawartej umowy, albo odbiera właściwe obiektowi cechy, istotnie zmniejszając jego wartość. Ocena charakteru wady powinna być dokonywana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności i postanowień umowy o dzieło. Stwierdził tak Sąd Najwyższy ?w wyroku z 18 stycznia 2012 r. ?(II CSK 213/11). Za istotną może być uznana także wada, która odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu obiektowi, znacznie obniża wartość albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia (wyrok SN z 1 grudnia 2006 r., ?I CSK 276/06). Odstępując od umowy albo żądając obniżenia wynagrodzenia, inwestor może też zażądać naprawienia szkody, jaką w związku z tym poniósł.
Inwestor powinien pamiętać, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest wyłączona, gdy przyjmujący zamówienie wybudował obiekt wedle wskazówek zamawiającego i uprzedził go o wiążącym się z tym niebezpieczeństwie. Tak samo jest, gdy inwestor dostarczył wykonawcy materiały, a ten powiadomił go, że nie nadają się do prawidłowego wybudowania obiektu. Jeśli mimo to inwestor obstawał przy ich użyciu, wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za powstałe wady. Potwierdza to wyrok SN z 20 października 2005 r. (II CK 134/05).
