Należy je skrupulatnie wyliczyć. Jeśli kwestie te nie zostaną w umowie dokładnie opisane, nabywca i tak może dochodzić swych praw na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, które będą miały zastosowanie.

A może odstąpienie ?od umowy

W przypadku ujawnienia wad lokalu/domu jednorodzinnego, takich jak: wilgoć, krzywe ściany, zacieki na ścianach, odpadające tynki, pękające ściany itp., nabywca ma szeroki wachlarz  uprawnień. Warto wiedzieć, że wszelkie wady fizyczne i prawne rzeczy oraz uprawnienia nabywcy w przypadku ich ujawnienia dokładnie określono  w art. 556–582 kodeksu cywilnego.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Jednak nie ma on prawa odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz uszkodzoną na  wolną od wad albo niezwłocznie usunie usterki. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli przedmiot był już wymieniony lub naprawiany przez sprzedawcę, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli nabywca odstępuje od umowy z powodu defektu sprzedanej rzeczy, strony powinny nawzajem zwrócić sobie otrzymane świadczenia (według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej). Jeśli  natomiast kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady przedmiotu, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących defektów.

Klient ma prawo żądać także usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedającemu odpowiedni termin, z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów. Nie wyłącza to jednak prawa nabywcy do odstąpienia od umowy lub do żądania obniżenia ceny.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W odniesieniu do wad, które pojawiły się w mieszkaniu, bieg rękojmi rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu, a więc od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku usterek występujących w częściach wspólnych budynku (klatki schodowe, przewody wentylacyjne) obowiązuje on od dnia wydania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.

Uwaga! Upływ terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie tych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Deweloperzy wystawiają też gwarancję na niektóre prace bądź elementy wyposażenia domu lub mieszkania (np. na okna, drzwi wejściowe lub garażowe). Wyłącznie od nabywcy zależy, czy skorzysta z rękojmi czy z gwarancji. Należy wziąć pod uwagę, który tryb będzie dla kupującego korzystniejszy. Gwarancja udzielana jest na czas określony w dokumencie gwarancyjnym. Jeżeli nie zastrzeżono w nim innego terminu, okres ten wynosi jeden rok, licząc od dnia, w którym rzecz została kupującemu wydana. Jeżeli w gwarancji nie zastrzeżono inaczej, odpowiedzialność z tego tytułu obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy. Niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji nabywca może jednak wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.

PRZYKŁAD

Jeśli gwarancja udzielona jest na okres dwóch lat, to po tym czasie jeszcze przez rok kupujący może skorzystać z rękojmi za wady fizyczne rzeczy.

W dokumencie gwarancji określa się sytuacje, w jakich można z niej skorzystać, bądź wymienia się katalog wad, których gwarancja nie obejmuje. Jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dokonał istotnych napraw przedmiotu objętego gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do wymienionego elementu. W innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego na skutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony nie mógł z niej korzystać.

Kroki ostateczne

Gdy mimo ujawnienia się wad fizycznych lokalu/ domu jednorodzinnego i pomimo powiadomienia dewelopera o tych wadach przez nabywcę, nie usunie on usterek oraz nie uwzględni roszczeń kupującego, pozostaje jedynie wytoczenie powództwa cywilnego ?>patrz ramka.

Osobami uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu są wyłącznie jego właściciele i tylko jego pierwsi nabywcy. To oni bowiem zawierali umowę z deweloperem i tym samym są stroną stosunku prawnego. Powództwo wnosi się do wydziału cywilnego sądu powszechnego właściwego ze względu na siedzibę dewelopera. Właściwość sądu rejonowego lub okręgowego ustala się na podstawie wartości przedmiotu sporu (jeśli jest ona niższa niż 75 tys. zł, właściwy jest sąd rejonowy, a jeśli przekracza tę kwotę, właściwy jest sąd okręgowy). Również wpis sądowy jest uzależniony do wartości przedmiotu sporu i wynosi 5 proc. tej ceny. Wytaczając powództwo, nabywca musi udowodnić istnienie swojego roszczenia, jego wysokość i załączyć do pozwu odpowiednie dokumenty (umowę z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, korespondencję między stronami i dokumentację fotograficzną) >> patrz ramka.

Marta Fuczko?, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Kowalski, Popławski i Wspólnicy

Jakie żądania

Nabywca może dochodzić na drodze sądowej:

- ?roszczenia odszkodowawczego w postaci zapłaty określonej kwoty pieniężnej w przypadku, gdy wyceni na własny rachunek koszty naprawy,

- ?roszczenia odszkodowawczego w postaci obniżenia wartości przedmiotu umowy,

- ?udzielenia przez sąd upoważnienia do wykonania zastępczego ?na koszt i ryzyko dewelopera,

- ?wydania przedmiotu umowy, w przypadku, gdy nieruchomość ?w ogóle nie została nabywcy wydana, a nabywca zapłacił już cenę za dany lokal/dom jednorodzinny.

W grupie siła

Alternatywą dla indywidualnego powództwa jest wytoczenie ?tzw. pozwu grupowego. Zgodnie z ustawą z 17 grudnia 2009 r. ?o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym, jego wytoczenie możliwe jest przy spełnieniu określonych warunków:

- ?roszczenia są tego samego rodzaju (np. takie same wady poszczególnych lokali),

- ?powództwo wytaczane jest przez co najmniej 10 osób,

- ?roszczenie oparte jest na tej samej lub takiej samej podstawie faktycznej.

Powództwo takie należy do właściwości sądów okręgowych. Roszczenia pieniężne trzeba określić kwotowo dla każdego ?z członków grupy. Opłata od pozwu w sprawach zbiorowych ?wynosi 2 proc. wartości przedmiotu sporu jednak nie mniej ?niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł.