Zgodnie z art. 19a ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Uregulowanie, które przewiduje wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności, stanowi pewien wyłom, jeśli chodzi o formę umów najmu, bowiem zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. W wypadku niezachowania formy pisemnej umowa najmu jest ważna, ale wówczas powinna zostać potraktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. Umowa najmu zawierana poza system najmu okazjonalnego, może być również zawarta poprzez czynności konkludentne, czyli wtedy kiedy lokal został najemcy udostępniony przez wynajmującego, a najemca płaci wynajmującemu czynsz. Zawierając umowę najmu okazjonalnego, musimy bezwzględnie zachować formę pisemną, co oznacza również, że wszelkie zmiany tej umowy, stosownie do dyspozycji art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego będą wymagały również formy pisemnej.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela

Są obostrzenia

Dodatkowe warunki, które strony zawierające umowę najmu okazjonalnego są obowiązane spełnić, to:

- przedłożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje  się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w określonym terminie;

- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, przy czym na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Tytuł wykonawczy

Jeśli chodzi wymóg oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o egzekucji, należy wskazać, że jest to tytuł egzekucyjny obejmujący obowiązek eksmisji najemcy oraz osób, które mają wraz z najemcą przebywać w lokalu. Istnienie tego rodzaju dokumentu stanowi znaczne ułatwienie dla wynajmującego w procedurze eksmisji. W tym zakresie należy wspomnieć, że postępowanie egzekucyjne dotyczące eksmisji uregulowane jest w odrębnej ustawie, jaką jest kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 1046 § 4 kpc, komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dla wynajmującego, który zawarł umowę najmu okazjonalnego oraz uzyskał  opisane wyżej oświadczenia, oznacza to możliwość skrócenia procedury eksmisji. Przede wszystkim czynnikiem powodującym skrócenie czasu oczekiwania na opróżnienie lokalu jest okoliczność, iż wynajmujący od początku dysponuje tytułem wykonawczym, w związku z czym nie jest konieczne wystąpienie z powództwem o eksmisję najemcy. Wynajmujący może również wskazać lokal zastępczy najemcy, w związku z czym ominięta zostanie również konieczność wskazania lokalu zastępczego, gdyż lokal ten od samego początku jest już zapewniony.

Tego rodzaju przyspieszenie procedur eksmisyjnych nie oznacza, że wynajmujący ma pełną swobodę. Zgodnie z art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Co w żądaniu

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu zakreślonego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dopiero uzyskanie przez wynajmującego tytułu wykonawczego (tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) uprawnia go do wszczęcia i prowadzenia egzekucji sądowej.

Pieniądze dla notariusza

Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza także odrębne uregulowanie w zakresie wynagrodzenia notariusza. Mianowicie, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia o których była mowa powyżej, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (DzU nr 200, poz. 1679, z 2004 r., nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r., nr 157, poz. 1314).

Należy również wskazać, że najemca przez cały okres trwania stosunku najmu, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym, jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu w przedmiocie zgody na zamieszkanie w nim najemcy. Wykonanie tego obowiązku przez najemcę obwarowane jest sankcją w postaci możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego.

Możliwa kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Naczelnik musi wiedzieć

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

—Łukasz Bernatowicz, radca prawny, partner zarządzający w kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

—-Piotr Rożański, radca prawny w tej kancelarii