Polisa OC ma skutecznie zabezpieczać interesy klientów

Zmienią się zasady ubezpieczenia OC zawodów związanych z obrotem i  zarządzaniem nieruchomościami. Z nowym rokiem część regulowanych zawodów zostaje objęta deregulacją. Art. 8  ustawy z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (DzU z 2013 r., poz. 829)  wprowadza zmiany do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 1997 nr 115 poz. 741 ze zm.). Ustawa ta w dziale V reguluje trzy rodzaje działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami: rzeczoznawstwo majątkowe, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

W obecnym stanie prawnym wszystkie te zawody są regulowane dość szczegółowo, począwszy od zasad nabywania uprawnień, wpisu na listę i uzyskania licencji aż po odpowiedzialność zawodową. Zmiany wprowadzone ustawą o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów zakładają pełną deregulację zawodów: pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami,  natomiast rzeczoznawstwo majątkowe nie zostało objęte tak daleko idącą deregulacją.

Pójdzie za przedsiębiorcą

Osoby wykonujące te zawody mają obowiązek wykupić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej,  przepisy określają też wymogi dla polis. Deregulacja będzie wiązać się również ze zmianami w ubezpieczeniach tych podmiotów.

Wprowadzono także istotną zmianę w obszarze ubezpieczenia obowiązkowego OC.

– Poprzez zamianę słów "rzeczoznawca majątkowy" na „przedsiębiorca" obowiązek ubezpieczenia rozciągnięto także na inne niż osoby fizyczne podmioty wykonujące działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego – tłumaczy Aleksandra Ożdzińska, ekspert z Ergo Hestii. - W dotychczasowym stanie prawnym ubezpieczenie „szło" za osobą fizyczną - rzeczoznawcą majątkowym, obecnie za przedsiębiorcą wykonującym czynności określone w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niezmiennie rzeczoznawcą majątkowym będzie osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, jednak obowiązek ubezpieczenia nałożono na przedsiębiorcę.

Jeśli zmieni się zakres ochrony czy sumy gwarancyjnej, na pewno nastąpią zmiany stawek

Zmiany te pociągnęły za sobą konieczność zmian aktu wykonawczego, nowe rozporządzenie jest obecnie w fazie konsultacji społecznych i uzgodnień. Jednak co dla rzeczoznawców ważne, nie są planowane zmiany w zakresie minimalnej sumy gwarancyjnej. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25  tys. euro.

Przykład

Przy wycenie gruntu na potrzeby banku udzielającego kredytu rzeczoznawca zaniżył  wartość nieruchomości. Później okazało się, że ziemia była droższa. Skutkiem pomyłki było to, że bank uznał, że klient ma mniejszy wkład własny, więc dał mu wyższą marżę przy kredycie.

Zmiany w  zakresie pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami poszły o wiele dalej niż w rzeczoznawstwie majątkowym. Przede wszystkim zniesione zostały dotychczasowe wymogi formalne, zlikwidowano licencje zawodowe, wpis na listę, wymogi dotyczące posiadania wyższego wykształcenia, ukończenia studiów podyplomowych, a także odbycia praktyki zawodowej.

Z punktu widzenia ubezpieczenia OC znaczenie ma to, że ustawa nie definiuje już czynności pośrednictwa oraz zarządzania nieruchomością. Zakres usług będzie określać wyłącznie umowa, dla której ustawodawca wprowadził wymóg formy pisemnej.

Ustawa nie zniosła obowiązku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomościami, co jest oczywiste, gdyż polisa musi dawać ochronę klientom. Mało tego, wprowadzono zapis, zgodnie z którym, jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami lub zarządca nieruchomości wykonują czynności przy pomocy innych osób, działających pod ich nadzorem, podlegają oni również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Przykład

Osoba działająca na zlecenie pośrednika pokazała działkę bez okazania jej granic geodezyjnych, klient działkę kupił, ale okazało się, że nie tę, którą chciał i żąda odszkodowania od pośrednika.

Kto musi

Powstaje pytanie, czy intencją ustawodawcy było rozszerzenie obowiązku ubezpieczenia poza osoby fizyczne, uchylone zostały bowiem artykuły stanowiące, że pośrednikiem czy zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

– Wydaje się, że gdyby ustawodawca chciał rozszerzenia katalogu podmiotów objętych obowiązkiem ubezpieczenia, zastosowano by zapis, jaki już funkcjonował we wcześniejszych wersjach tych przepisów i jaki przywrócono obecnie w odniesieniu do rzeczoznawców majątkowych wskazując, że obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia obowiązkowego stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców – mówi Aleksandra Ożdzińska. - Wówczas zapisy nie budziłyby wątpliwości i jasno określały krąg zobowiązanych do zawarcia ubezpieczenia. Niestety w samych uzasadnieniach do projektu ustawy   kwestie  te nie zostały poruszone.

Zdaniem autora:

Regina Skibińska, specjalistka ds. ubezpieczeń

Z dniem 1 stycznia 2014 roku przestaną obowiązywać artykuły 180 ust. 1 i 1 a oraz art. 185 ust. 1 i 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, które określały zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami. Rozporządzenia dotyczące ubezpieczeń obowiązkowych tych czynności, określając ich zakres, odwoływały się właśnie do zakresu czynności podanych w wymienionych przepisach. W nowym stanie prawnym zakres czynności określać będzie wyłącznie umowa stron. Powstaje więc pytanie, jaki zakres działalności objęty  zostanie ubezpieczeniem obowiązkowym. Trzeba będzie też wiedzieć, gdzie zaczyna się  i kończy   pośrednictwo  i zarządzanie nieruchomością. To przekłada się bezpośrednio na ocenę ryzyka i cenę ubezpieczenia. Przyjęcie, że ubezpieczenie obejmie odpowiedzialność cywilną z tytułu wszystkich czynności wymienionych w umowie stron, może w znaczący sposób zmienić obraz i charakter ryzyka. Wiadomo więc, że nastąpią zmiany w ubezpieczeniu OC pośredników i zarządców nieruchomości, ale jak będą wyglądały te polisy, stanie się jasne, gdy wejdą w życie przepisy wykonawcze do ustawy. Jeśli zmieni się zakres ochrony czy sumy gwarancyjnej, na pewno nastapią zmiany stawek.