Powierzchnia najmu to powierzchnia do wynajęcia, czyli taka, która generuje czynsz. W budynku komercyjnym powierzchnia generująca czynsz to nie tylko ta, która jest bezpośrednio używana i zajmowana przez najemców, czyli prywatna przestrzeń danego najemcy przeznaczona dla personelu, sprzętu biurowego etc. W skład tej powierzchni wchodzi bowiem także powierzchnia używana razem przez wielu najemców, czyli powierzchnia wspólna. Za nią także pobierany jest przez wynajmującego czynsz.

Wspólny element

Oprócz powierzchni przeznaczonych wyłącznie dla najemców oraz powierzchni wspólnych wyróżniamy także powierzchnię, która nie generuje czynszu. Jest to np. powierzchnia techniczna przeznaczona na instalację urządzeń do obsługi technicznej budynku lub powierzchnia przeznaczona na komunikację pionową (np. szyby windowe, klatki schodowe).

Add-on factor to współczynnik określający udział danego najemcy w powierzchni innej niż pozostającą w jego wyłącznej dyspozycji, czyli np. w powierzchni wspólnej

Wynajmujący dążą do maksymalizacji przestrzeni, za którą otrzymają czynsz, dlatego też na etapie komercjalizacji budynku istotne jest dokonanie jego pomiarów tak, aby wyróżnić w budynku co do zasady trzy najistotniejsze z punktu widzenia opłacalności inwestycji powierzchnie:

Powierzchnie te mierzone są bezpośrednio (na miejscu lub w programach typu AutoCAD) bądź też są wynikiem obliczeń dokonanych po pomiarach innych powierzchni.

Metody obmiaru

Obmiaru powierzchni generującej czynsz w budynkach komercyjnych (np. biurowych lub handlowych) można dokonać w oparciu o jedną z trzech norm/standardów, które różnią się od siebie w zakresie sposobu pomiaru oraz rodzaju powierzchni zaliczanych do poszczególnych kategorii. Normy wskazują, jaka powierzchnia wchodzi w skład powierzchni generującej czynsz, a jaka nie. Zastosowanie jednej normy powoduje istotne różnice w obliczonej powierzchni w stosunku do obliczeń dokonanych na podstawie innej normy. Dodatkowo różnice pojawiają się także w zakresie nazewnictwa poszczególnych powierzchni.

Mierząc pomieszczenia, możemy zastosować polską normę PN – ISO 9836:1997, która jest wydawana przez Polski Komitet Normalizacyjny (do kupienia na stronie internetowej www.sklep.pkn.pl). Ma ona jednak głównie zastosowanie do pomiaru powierzchni w obiektach typu mieszkalnego, a nie obiektach komercyjnych.

Kolejną normą są standardy TEGoVA wydawane przez The European Group of Valuers' Associations – organizację non-profit zrzeszającą 48 regionalnych organizacji rzeczoznawców majątkowych z 28 krajów europejskich.

Inny używany przez deweloperów i zarządców nieruchomości sposób obliczeń powierzchni najmu znajdziemy w normie ASI/BOMA Z65.1-2010. Norma ta wydawana jest przez Building Owners and Managers Association International (BOMA), międzynarodową organizację skupiającą 93 lokalne organizacje właścicieli i zarządców nieruchomości ze Stanów Zjednoczonych oraz  wiele podobnych organizacji z innych krajów, w tym Wielkiej Brytanii, Australii, Finlandii i Chin (źródło: www.boma.org).

Norma BOMA z 2010 roku proponuje dwie metody obliczania powierzchni generującej czynsz: metodę A i metodę B. Poniżej opiszę sposób pomiaru powierzchni generującej czynsz w oparciu o normę BOMA metoda A. Ze względu na to, że metoda B obecnie nie jest w Polsce prawie w ogóle stosowana przez wynajmujących, nie będą się nią zajmowały.

Metoda A pozwala na obliczenie powierzchni generującej czynsz (rentable area) budynku oraz każdego piętra.

W celu obliczenia rentable area należy zmierzyć wewnętrzną powierzchnię brutto (interior gross area, IGA) budynku i każdego piętra (przy czym IGA budynku = suma IGA każdego piętra).

Jakie są kategorie

Każda powierzchnia w budynku zakwalifikowana jako IGA powinna zostać przyporządkowana do jednej z poniższych kategorii:

Norma BOMA zawiera szczegółowe definicje terminów wymienionych w pkt 1–8 powyżej pozwalające na zakwalifikowanie danej powierzchni do odpowiedniej kategorii.

Po dokonaniu kwalifikacji oraz ustaleniu powierzchni wchodzącej w skład każdej kategori, możliwe jest obliczenie powierzchni generującej czynsz dla każdego najemcy (rentable area) >patrz tabela.

Przykład 1

W  budynku, w którym load factor A wynosi 1,09 najemca lokalu o powierzchni 4000 metrów kwadratowych zapłaci czynsz za 4360 metrów kwadratowych (4000 m2 x 1,09). Powierzchnia bezpośrednio zajmowana przez najemcę została bowiem powiększona za pomocą współczynnika powierzchni wspólnej, wyrażającego udział najemcy w powierzchniach wspólnych piętra i budynku (load factor A). Czynsz za najem płacony jest zatem od sumy powierzchni zajmowanej wyłącznie przez najemcę oraz powierzchni stanowiącej udział w powierzchni wspólnej piętra i budynku.

Zauważmy, że często w momencie zawierania umowy najmu budynek ma dopiero powstać, dlatego powierzchnia obliczana jest wówczas w oparciu o plany budynku stworzone w programie AutoCAD. Dzięki planom najemca jest w stanie zweryfikować podawane przez wynajmującego wielkości powierzchni lokalu oraz innych powierzchni, a tym samym sprawdzić prawidłowość wyliczonego add-on factor w oparciu o stosowaną przez wynajmującego normę. Zauważmy, że zawyżony współczynnik add-on może spowodować w długim okresie, np. przy 10-letnich najmach, obniżenie NPV umowy o kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy euro, w zależności od wielkości najmowanej powierzchni.

Przykład 2

Najemca wynegocjował stawkę czynszu w wysokości 16 euro za m2 powierzchni (czynsz nominalny). Przyjmując, że w budynku load factor A wynosi  1,09, jak w przykładzie 1, najemca zapłaci w rzeczywistości 17,44 euro za m2 powierzchni lokalu (czynsz rzeczywisty). W budynku o niższym load factor A, np. wynoszącym 1,03, czynsz rzeczywisty wyniósłby 16,48 euro. Różnica wartości 5-letniej umowy najmu w tych dwóch budynkach w odniesieniu do lokalu o powierzchni 4 000 mkw. wyniosłaby 230 400 euro.

W budynkach komercyjnych add-on factor zawsze występuje, choć czasem ma on wartość 0 proc. Wynajmujący sztucznie zaniżają ten współczynnik, aby zachęcić potencjalnych najemców do wynajmu lokali w budynku (norma BOMA nazywa taki współczynnik capped load factor). Minusem zaniżania add-on factor jest to, że wynajmujący pozbawia się części czynszu, a budynek się niejako „kurczy", co następnie wpływa na jego wartość przy sprzedaży.

—Kamila Przepieść

Kamila Przepieść, prawnik White & Case, CEE Real Estate Practice

Dla najemców wielokrotnie współczynnik powierzchni wspólnych jest benchmarkiem przy porównywaniu ofert deweloperów. Należy jednak zwrócić uwagę na pułapkę, jaka jest z tym związana. Add-on factor będzie różny w zależności od normy, jaka zostanie zastosowana do jego obliczenia (TEGoVA, BOMA czy PN-ISO). Dlatego też porównując oferty, warto też zwrócić uwagę na normę przyjętą do dokonania obliczeń oraz ewentualne zmiany do niej wprowadzone (co jest nierzadką praktyką w odniesieniu do obmiarów powierzchni wspólnych przez deweloperów).