Jak i kiedy inwestor powinien odbierać roboty budowlane

Nareszcie koniec budowy, po wielu miesiącach nadszedł czas odbioru prac. Nie każdy inwestor pamięta jednak, że odbiór to nie tylko prawo, lecz co do zasady także obowiązek. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego inwestor ma obowiązek odbioru przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.

Z czynności odbioru sporządza się protokół, który podpisują upoważnione przez strony osoby. Dokument ten ma duży wpływ na kształt dalszych uprawnień i obowiązków stron, a czynności odbiorowe nierzadko stają się przyczyną konfliktów pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego.

Prawo czy obowiązek

Chociaż zgodnie z definicją umowy o roboty budowlane inwestor ma obowiązek dokonania odbioru, to jednak twierdzi się często, że obowiązek ten powstaje jedynie w odniesieniu obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.

Zgodnie z takim poglądem budynek, w którym stwierdzono wady nie jest wykonany zgodnie z umową i przepisami, zatem inwestor nie ma obowiązku odbioru takiego przedmiotu. W związku z tym inwestorzy odwlekają moment płatności wykonawcom do chwili usunięcia przez nich wszystkich wad, co nierzadko prowadzi do nadużyć.

Czy odbiór stanowi bezwzględny obowiązek inwestora jest kwestią sporną zarówno w praktyce jak i w teorii. Kwestię tę rozpatrywał wielokrotnie sam Sąd Najwyższy, który w wyroku z 5 marca 1997 r. stwierdził przykładowo (II CKN 28/97), że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Ponadto wymienił też niektóre elementy, jakie protokół powinien zawierać.

Czynność odbioru należy kwalifikować jako akceptację lub pokwitowanie świadczenia spełnionego przez dłużnika

Są to m.in. ustalenia poczynione co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

W innym orzeczeniu z 24 lipca 2009 r. (II CSK 61/09) SN zwrócił jednak uwagę, że obowiązek odbioru zależy od rodzaju i wagi stwierdzonych wad.

Są zatem podstawy do wniosku, że inwestor może odmówić dokonania odbioru robót, jeśli stwierdzi w nich wady istotne. Co więcej, zdaniem orzecznictwa, ujawnienie wad może odwlec w czasie wymagalność roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia (SA w Katowicach w wyroku z 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/2009).

I przeciwnie, jeżeli inwestor uchybia obowiązkowi odbioru z przyczyn leżących po jego stronie, wówczas nie ma to wpływu na wymagalności wynagrodzenia przez wykonawcę (SA w Katowicach, w wyroku z 17 lutego 2000 r., I ACa 1027/99). Krótko mówiąc, jeżeli inwestor odmawia odbioru bez istotnych przyczyn roszczenie wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której odbiór miał nastąpić.

Niezbędne elementy

Prawo cywilne nie wymaga, aby odbiór był zaprotokołowany na piśmie. Dlatego też próżno szukać w przepisach elementów, które powinny się w takim protokole znaleźć. Odbiór robót jest jednak czynnością na tyle istotną, że sporządzenie z niego protokołu jest często stosowane w praktyce, nawet w przypadku drobnych prac remontowych czy wykończeniowych.

Czynnościom odbiorowym w umowach często poświęca się oddzielne paragrafy, w których opisuje się nie tylko zasady odbiorów: rodzaje odbiorów, terminy ich przeprowadzenia, kto dokonuje odbioru, dokumenty jakie muszą zostać jednocześnie przekazane, ale również jakie skutki prawne wywiera dany odbiór dla stron. Wzór takiego protokołu stanowi często załącznik będący integralną częścią umowy.

W protokole oprócz czysto formalnych elementów jak data i miejsce sporządzenia określa się również skład komisji odbiorowej, daty w których odbiór będzie następował, przedmiot odbioru, określenie wykrytych usterek i wad, czas na ich usunięcie, oświadczenie inwestora o wyborze uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze, a także oczywiście podpisy osób uczestniczących w odbiorze.

Potwierdzenie wykonania

Na gruncie prawa cywilnego czynność odbioru należy kwalifikować jako akceptację lub pokwitowanie świadczenia spełnionego przez dłużnika. W odniesieniu do umowy o roboty budowlane odbiór robót stanowi potwierdzenie wykonania robót przez wykonawcę.

Strony mogą ustanowić różne rodzaje odbiorów na poszczególnych etapach realizacji inwestycji, jak również mogą określić zakres robót objętych poszczególnymi odbiorami. Wyróżnić można zatem:

- odbiór częściowy, dokonywany w trakcie wykonywania robót podzielonych na etapy, gdzie odbiór stanowi akceptację wykonania danego etapu prac,

- odbiór końcowy, który następuje po realizacji całości inwestycji,

- odbiór robót zanikających ulegających np. zakryciu, zasypaniu bądź zalaniu (np. fundamenty), dokonywany w czasie umożliwiającym sprawdzenie poprawności ich wykonania oraz

- odbiór ostateczny, który wykonuje się po upływie okresu przewidzianego do zgłoszenia uprawnień z tytułu wad ujawnionych po odbiorze końcowym.

Wspomniany na początku obowiązek inwestora zawarty w definicji umowy o roboty budowlane dotyczy odbioru całego obiektu. Czynnościom odbioru towarzyszy sprawdzanie poprawności wykonania odbieranych robót. Inwestor bądź osoby przez niego upoważnione wnikliwie badają wykonanie robót zgodnie z projektem i ewentualnymi wskazówkami inwestora, a wszystkie ewentualne wady i usterki są skrzętnie odnotowywane.

Uwaga! Od chwili odbioru wykonawca może skutecznie dochodzić należnego mu wynagrodzenia. Z drugiej strony, ewentualne wady odnotowane w protokole będą stanowić o niewłaściwym wykonaniu zobowiązania przez wykonawcę i mogą być podstawą do zmniejszenia należnego mu wynagrodzenia.

Waga daty

Ponadto od chwili odbioru robót liczy się również początek terminu rękojmi za wady rzeczy. W końcu data odbioru niejednokrotnie wyznacza datę wykonania zobowiązania, zatem odbiór będzie decydował o roszczeniach z tytułu opóźnienia lub zwłoki takich jak roszczenie odszkodowawcze czy o zapłatę kar umownych. Niedochowanie umówionego terminu odbioru może rodzić daleko idące uprawnienia stron np. możliwość odstąpienia od umowy.

W ten sposób odbiór staje się dla stron rodzajem terminu, który w zależności od tego czy będzie zawieszający (do momentu odbioru) czy rozwiązujący (od momentu odbioru) będzie wywierał ustalone przez strony konsekwencje. W związku z tak dużym znaczeniem odbioru w praktyce nierzadko pojawiają się spory dotyczące występowania wad w oddawanych pracach i obiektach. Inwestor, który nie chce płacić wykonawcy za źle wykonane prace nie chce również dokonywać odbioru.

Piotr Czerwiński prawnik w kancelarii RMS Rastawicki Sawicki sp. k.

Piotr Czerwiński prawnik w kancelarii RMS Rastawicki Sawicki sp. k.

Nie ulega wątpliwości, że odbiór jest w istocie punktem kulminacyjnym i decydującym o dalszych losach procesu budowlanego i samej inwestycji. Mogłoby się zatem wydawać, że odbiór powinien być zawsze zjawiskiem pożądanym przez wszystkie strony procesu inwestycyjnego, ponieważ wszystkim powinno zależeć na jak najszybszym ukończeniu budowy.

W praktyce zdarzają się jednak sytuacje gdy odbiór nie leży w interesie jednej ze stron. I tak strona, która nie jest zainteresowana odbiorem, szuka argumentów na brak gotowości robót do odbioru. Inwestor może szukać wad i przy każdej kolejnej próbie odbioru odnajdywać kolejne, wykonawca zaś może np. twierdzić, że wprowadzane przez inwestora zmiany w trakcie budowy potrzebują więcej czasu na ich realizację i opóźniają termin odbioru.

W rzeczywistości znaczy to, że np. inwestor nie znalazł jeszcze właścicieli bądź najemców nowych lokali i chce w ten sposób uniknąć kosztów utrzymania budynku, a wykonawca chce np. uniknąć kar umownych za opóźnienie spowodowane problemem z dostawcami materiałów.

Protokół odbioru jest więc istotny z punktu widzenia dowodowego. Sporządzenie tego dokumentu znacząco ułatwia inwestorowi dochodzenie ewentualnych roszczeń od wykonawcy i pozwoli na uniknięcie ewentualnych sporów dotyczących dokładnej chwili odbioru, upływu terminu zgłaszania wad i usterek, czy możliwości realizacji uprawnień inwestora z tytułu rękojmi i gwarancji.

To, że czynności odbioru zamieniają się w pole bitwy skłóconych stron jest często wynikiem niedoskonałych zapisów umowy o roboty budowlane. Dlatego w interesie każdego uczestnika procesu budowlanego leży jak najlepsze ukształtowanie swoich uprawnień w zawieranej umowie tak, aby w razie odmowy podpisania protokołu odbioru przez drugą stronę, nie pozostawał on w sytuacji bez wyjścia.

Dobra umowna definicja wady, w tym wady istotnej, wyraźnie sprecyzowane skutki odbioru lub jego braku, konsekwencje stwierdzenia wady, prawidłowe określenie dokumentów na podstawie których dokonywany jest odbiór, a w następstwie wystawiane będą częściowe faktury VAT- to wszystko niezbędne elementy dobrze napisanej umowy o roboty budowlane. Przy projektowaniu umowy nie warto oszczędzać na pomocy prawnej, bo potem znacznie więcej się traci na długich i kosztownych sporach.

Wcześniej czy później dochodzi jednak do odbioru końcowego. Nie kończy to jeszcze całego stosunku prawnego między stronami. Pozostają roszczenia inwestora z tytułu gwarancji i rękojmi oraz roszczenia wykonawcy o zwrot kwot wpłaconych z tytułu gwarancji dobrego wykonania.