Jak rozliczyć odstępne z tytułu rozwiązania najmu

Tak orzekł WSA we Wrocławiu 3 listopada 2011 (I SA/Wr 1263-1264/11).

Skarżący bank podał, że wycofał się ze sprzedaży jednego ze swoich produktów – kredytu hipotecznego oferowanego w specjalnych filiach prowadzonych w wynajętych punktach. Decyzję uzasadnił niespełnieniem przez produkt założonego progu rentowności i zwiększonym ryzykiem kredytowym z uwagi na trwający kryzys gospodarczy.

Ponadto dodał, że wycofanie z oferty kredytów hipotecznych umożliwiło koncentrację środków banku na innych, generujących przychody produktach. W związku z tym bank rozwiązał umowy najmu rzeczonych filii, oferując wynajmującym  tzw. odstępne w zamian za wyrażenie zgody na wcześniejsze zakończenie najmu. We wniosku o interpretację przepisów pytał, czy odstępne to może być kosztem uzyskania przychodu.

Zdaniem banku tak, bo jego działanie służyło minimalizacji strat związanych z utrzymaniem niewykorzystanych lokali. Poniesienie tego wydatku było ekonomicznie racjonalne i podporządkowane osiągnięciu przychodu, zachowaniu lub zabezpieczeniu jego źródła. Organ nie zgadzając się ze spółką, wskazał, że odstępne nie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nie ma na celu osiągnięcia przychodu, a jedynie zapobieżenie generowaniu strat. Jest to kwestia ryzyka związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, której negatywnymi konsekwencjami nie można obarczać Skarbu Państwa.

Sąd uchylając interpretację, podkreślił, że koszty uzyskania przychodu na gruncie ustawy o CIT determinują dwie tak samo ważne przesłanki. Jedna wskazuje na cel osiągnięcia przychodu ze źródła, druga stanowi o zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zdaniem sądu w tej sprawie druga przesłanka została spełniona, można więc mówić o poniesieniu kosztów uzyskania przychodu. Źródłem przychodu jest bowiem działalność gospodarcza, a strona zmierzała do tego, by ograniczyć straty, zachowując przynajmniej część środków, którymi dysponuje.

—Aneta Winiarska współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Michał Siekierzyński, starszy menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) wydatki poniesione przez podatnika w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, niewymienione w katalogu z art. 16 ust. 1 ustawy, są kosztami podatkowymi. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że celowość i zasadność poniesienia kosztu powinna być rozpatrywana w kontekście sytuacji finansowej podatnika i jego realnych potrzeb związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W analizowanej sprawie sąd słusznie przyznał rację bankowi i uchylił interpretację podatkową, bowiem wydatek poniesiony na tzw. odstępne przyczynił się do zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu. Bank, poprzez zapłatę odstępnego wynajmującym, doprowadził do skrócenia umów najmu w specjalnych punktach sprzedaży, w których oferował nierentowny produkt.

Umożliwiło to przeznaczenie środków banku, jakie zostałyby wydatkowane w związku z trwaniem najmu do końca obowiązywania umowy najmu, oraz środków wycofanych z nierentownego produktu na inne produkty banku, generujące przychody. Zatem spełniona została przesłanka poniesienia kosztu w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu.

Stanowisko organów podatkowych, jakoby odstępne miało na celu wyłącznie zapobieżenie stratom, wydaje się nieuzasadnione. W opisanej sytuacji należy bowiem rozpatrywać poniesienie kosztu w postaci odstępnego nie tylko przez pryzmat zmniejszenia strat, jakie wygenerowałoby nieskrócenie umów najmu, ale przede wszystkim trzeba powiązać ten wydatek z przychodami, jakie zostaną wygenerowane z innych, rentowniejszych produktów banku, na które zostaną przeznaczone środki zaoszczędzone na rezygnacji z oferowanych kredytów hipotecznych i przedterminowo rozwiązanych umów najmu.

Stanowisko to podzielił WSA w Poznaniu w wyroku z 29 lipca 2010 (I SA/Po 265/10), który w analogicznej sprawie uznał, że „zaoszczędzone w ten sposób środki finansowe zostaną przeznaczone na inną działalność operacyjną spółki, co z kolei powinno przyczynić się do uzyskania przez nią przychodów w przyszłości lub zabezpieczenia (zachowania)ich źródła”.