- wiadukty, estakady, tunele,
- przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe,
- wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe,
- budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki,
- wolnostojące urządzenia przemysłowe lub urządzenia techniczne,
- oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
- konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych,
- sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki,
- części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń,
- fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. -
Przykład
Załóżmy, że kwestią sporną jest wysokość podatku od obiektu sportowego o powierzchni 1000 mkw i wartości 3 mln zł. Wśród budowli mamy kategorię – budowle sportowe, ale wybudowaliśmy obiekt trwale związany z gruntem, mający dach i spełniający według nas kryteria budynku.
Policzmy więc wysokość podatku, w uproszczeniu zakładając stawki 21,94 zł za mkw. W przypadku uznania tego obiektu za budynek zapłacimy 21 940 zł podatku od nieruchomości, natomiast w przypadku uznania tego samego obiektu za budowlę – 2 proc. od wartości, czyli 60 tys. zł.
Przykład pokazuje jakie różnice mogą wystąpić w obciążeniu podatkowym podobnej nieruchomości. Można się więc zastanawiać nad spełnieniem przez obiekt kryteriów budynku lub budowli, może nawet już na etapie projektowania go.
Podobnie jest w przypadku budynku. Planując inwestycję warto zastanowić się nad kilkoma możliwościami, oczywiście w zależności od tego, czemu ta inwestycja ma służyć. Przykładowo, definicji budynku nie spełniają wiaty, ponieważ nie mają ścian (brak „przegród budowlanych"), a zatem nie podlegają opodatkowaniu.
Obniżeniu opodatkowania może służyć także konstrukcja nadbudówek nad dachem (np. maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna itp.), bowiem nie stanowią one kondygnacji budynku.
Opóźnij obowiązek podatkowy
Moment powstania obowiązku podatkowego może stać się z pewnych powodów również elementem optymalizacji podatkowej. Warto zauważyć, że większość organów podatkowych błędnie uznawało, że preferencyjne warunki opodatkowania (tj. odroczenie momentu powstania obowiązku podatkowego) przysługują jedynie podatnikom, którzy wybudowali budynek, nie zaś nabywcom budynków lub budowli.
Zgodnie bowiem z art. 6ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Organy podatkowe prawo to przyznawały tylko podatnikom, którzy wybudowali budynek. Nabywcom już nie.
Pojawiło się jednak orzecznictwo korzystne dla podatników. W wyroku z 5 sierpnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (I SA/Sz 301/08) stwierdził, że niezależnie od tego czy podatnik wybudował budynek lub budowlę, czy też nabył taki obiekt budowlany, podatek od nieruchomości od nowo powstałych budynków lub budowli jest płacony zawsze od początku roku kalendarzowego następującego po roku, w którym zakończyła się budowa lub w którym nastąpiło rozpoczęcie użytkowania budynku lub budowli.
Z tego względu, podatnicy nie muszą płacić podatku od nieruchomości w przypadku nowo zakupionego budynku lub budowli w roku zakończenia jego budowy lub rozpoczęcia jego użytkowania. Podatek jest bowiem należny dopiero od następnego roku po roku, w którym budowa tych obiektów budowlanych została zakończona lub rozpoczęto ich użytkowanie.
Jest to niewątpliwie korzystne. Podatnicy, którzy wybudowali budynki, a zwłaszcza budowle w celu ich dalszej odsprzedaży, powinni to wziąć pod uwagę. Czasem bowiem, zwłaszcza podatek od budowli (2 proc. ich wartości) może być znaczną kwotą i trzeba sobie skalkulować, czy nie lepiej opłaca się sprzedać budowlę w roku jej wybudowania, nawet za nieco niższą cenę.
W przypadku budowli o wartości 1 mln złotych podatek może bowiem wynieść nawet 20 000 zł. Warto też rozważyć ewentualne przesunięcie momentu ukończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania (zwłaszcza jeśli wypada on w drugiej połowie roku) do stycznia, by uwolnić się od zapłaty podatku od nieruchomości za cały rok.
Wyburz niepotrzebne budynki
Często przedsiębiorcy nie analizują bazy swoich nieruchomości, posiadają różne place, pozostałości, resztki budynków, stojących latami bezużytecznie, kwalifikujących się w zasadzie do wyburzenia.
Płacą od nich podatek, nie zdając sobie sprawy z tego, że może taniej byłoby pozbyć się tych murów, skoro i tak los ich jest przesądzony. Kolejną istotną kwestią wpływającą na wysokość uiszczanego co miesiąc podatku jest bowiem to, że w przypadku zabudowanej nieruchomości opodatkowaniu podlega zarówno grunt, jak i posadowiony na nim budynek.
W konsekwencji, w przypadku przedsiębiorców, co do zasady, zastosowana zostanie wyższa stawka podatkowa, zarówno przy obliczaniu podatku od gruntu, jak i od budynku. Natomiast gdyby nieruchomość była niezabudowana, opodatkowaniu podlegałby wyłącznie grunt, co w konsekwencji zmniejsza wysokość podatku. Niższy podatek, obliczony wyłącznie od gruntu, przedsiębiorca będzie mógł zapłacić od następnego miesiąca po wyburzeniu budynku.
Należy podkreślić, że każdą decyzję należy przemyśleć i ocenić pod kątem opłacalności, która jest uzależniona od wielu czynników. Przed podjęciem decyzji o wyburzeniu budynku należy np. rozważyć koszty związane nie tylko z samym wyburzeniem, ale też ewentualnie konieczność uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Może się bowiem okazać, że koszty te będą wysokie, a w konsekwencji nie przyniesie to oczekiwanych oszczędności w zakresie podatku od nieruchomości.
Będzie to zależało od konkretnej sytuacji i planów przedsiębiorcy związanych z daną nieruchomością. Jeśli plac ma być w jego posiadaniu jeszcze przez kolejnych kilka lat, to warto rozważyć wyburzenie niepotrzebnych budynków.
Zastosuj odpowiednią definicję powierzchni
Powierzchnia użytkowa budynków, będąca w podatku od nieruchomości podstawą opodatkowania dla tych obiektów, z reguły jest ustalana za pomocą wartości wynikających z pozwolenia na użytkowanie. I to jest częsty błąd.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych dysponuje swoją, specyficzną definicją powierzchni użytkowej. W myśl art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy, jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.
Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Częstym błędem jest wliczanie powierzchni klatek schodowych do powierzchni deklarowanej do opodatkowania, co oczywiście zawyża podstawę opodatkowania.
Opieranie się zatem w tym zakresie na dokumentach budowlanych często prowadzi do zawyżenia zobowiązania podatkowego.
Co więcej, należy podkreślić, że dokonanie pewnych zmian, np. przy okazji remontu, może wpłynąć na wielkość powierzchni do opodatkowania. Dla przykładu, postawienie ścianek działowych może wpłynąć na zmniejszenie powierzchni, a tym samym wysokości płaconego podatku. W takich przypadkach warto ponownie dokonać inwentaryzacji powierzchni.
Uwzględnij skosy
Należy też pamiętać o możliwości obniżenia powierzchni do opodatkowania w budynku, w którym są skosy. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych pozwala bowiem na takie rozwiązanie. W myśl art. 4 ust. 2 tej ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Ma to ogromne znaczenie, ponieważ różnice mogą być znaczne.
Przykład
Powierzchnia użytkowa nieruchomości pani Anny K. wynosi 330 m. Po odliczeniu skosów – do opodatkowania zostaje już tylko 245 m. Różnica to aż 85 m.
Gdyby zatem ta nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, różnica zobowiązania podatkowego mogłaby wynieść 1865 zł. Dla małego przedsiębiorcy, a takim jest pani Anna, z pewnością nie jest to kwota bez znaczenia.
Co więcej, kwestia ta może być także uwzględniana przy projektowaniu nowych inwestycji. Czasem bowiem kilka centymetrów może mieć później znaczenie dla obliczenia wysokości obciążeń podatkowych nawet przez wiele lat (np. odpowiednie „obelkowanie" może wyłączyć określone pomieszczenia z podstawy opodatkowania). Więcej na ten temat w rozmowie obok.
Na zmniejszenie wysokości podatku może także wpłynąć wykazanie świadczących okoliczności o nieprzydatności gruntów lub budynków do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.
