Przepisy stwarzają wiele możliwości legalnej optymalizacji podatkowej, co jest szczególnie istotne w okresie kryzysu gospodarczego. W obliczu pojawiających się trudności finansowych, wielu przedsiębiorców podejmuje działania mające na celu ograniczenie wydatków. W związku z tym oszczędności poszukiwane są również poprzez optymalizację zobowiązań podatkowych.

Znane narzędzia optymalizacyjne to m.in: opodatkowanie CIT w ramach podatkowej grupy kapitałowej, dostosowywanie stawek amortyzacyjnych do potrzeb firmy, uproszczone zaliczki na podatek dochodowy. To tylko niektóre z nich. Ale niewiele osób wie, że narzędziem optymalizacji podatkowej może być także podatek od nieruchomości. I to zarówno w przypadku dużych firm, jak i tych mniejszych.

Przepisy stwarzają wiele możliwości optymalizacji podatkowej, ale generują również czasami pewne ryzyko. Każdą z zaproponowanych tu możliwości należy rozważyć z dużą dozą ostrożności, dostosowując ją do własnej, konkretnej sytuacji. Niektóre możliwości optymalizacji związanej z podatkiem od nieruchomości zostały opisane w „Prawie i praktyce" z 18 października. Poniżej przedstawiamy kolejne.

Zweryfikuj kwalifikację zasobów

Podatek od nieruchomości nakłada ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Przedmioty opodatkowania tym podatkiem określa art. 2 tej ustawy. Przepis ten przewiduje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości gruntów, budynków oraz budowli. Jednak zasady ustalone w stosunku do tych trzech grup będących przedmiotem opodatkowania nie są identyczne.

Podatkiem od nieruchomości objęte zostały dwie pierwsze grupy, czyli grunty i budynki - niezależnie od ich przeznaczenia. Natomiast trzecia grupa, czyli budowle, podlegaj opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy budowle te służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem inne podejście do budowli oraz do pozostałych nieruchomości to pierwszy powód do inwentaryzacji posiadanych zasobów pod kątem ich odpowiedniej, korzystniejszej kwalifikacji.

Oblicz dokładnie powierzchnię

Podstawowa bolączka przedsiębiorców, dotycząca podatku od nieruchomości polega na tym, że w stosunku do nich ustalane są wyższe (w porównaniu z pozostałymi podatnikami) stawki podatku od nieruchomości. Co więcej, stawki te dotyczą wszystkich przedsiębiorców, a więc także tych, którzy posiadają nieruchomości, ale ich nie wykorzystują na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

Jak już wcześniej zasygnalizowałam, grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy. Nie jest w związku z tym konieczne faktyczne wykorzystywanie gruntów, czy budynków do prowadzenia działalności gospodarczej. Już sam fakt nabycia nieruchomości przez przedsiębiorcę skutkuje zastosowaniem w stosunku do tych nieruchomości wyższych stawek podatkowych. Patrz ramka

Inaczej jest natomiast w przypadku budowli. Przypomnijmy, że podlegają opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Dotyczy to również użytków rolnych, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Jeśli więc przedsiębiorca posiada nieruchomości będące aktywami jego firmy, to nie ma w zasadzie możliwości uniknięcia wyższych stawek podatku od nieruchomości, chyba, że udowodni brak możliwości wykorzystania tych nieruchomości z uwagi na zły stan techniczny, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Jednak mniejszy przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą, wykorzystując do tego celu mieszkanie lub dom, ma możliwość zweryfikowania powierzchni, która mu do tej działalności służy, pod kątem tego, czy nie jest zawyżona. Im mniejsza powierzchnia wykorzystywana do działalności gospodarczej, tym niższy podatek od nieruchomości (wyższe stawki dotyczą tylko tej powierzchni, która służy działalności).

Oceń użytki rolne

Użytki rolne, podobnie jak wspomniane już budowle, podlegają opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie wystarcza zatem fakt posiadania ich przez przedsiębiorcę (jak ma to miejsce w przypadku gruntów budowlanych), lecz musi być na nich faktycznie prowadzona działalność.

Trzeba zatem sprawdzić jak oznaczony jest grunt w ewidencji gruntów, tzn. czy stanowi on użytek rolny. Może to mieć znaczenie przy odpowiednim wyliczeniu powierzchni służącej działalności gospodarczej. Tylko ta część gruntu, która służy tej działalności, będzie opodatkowana. Co więcej, w przypadku odralniania gruntów pod planowaną inwestycję, warto rozważyć pozostawienie części użytków rolnych np. jako strefy wokół zakładu, co obniży opodatkowanie nieruchomości.

Oceń związek gruntu z budynkiem

Istotną kwestią jest to, że w sytuacji, gdy na jednej działce znajdują się budynki: mieszkalne i użytkowe, wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej, to nie można uznać, że grunt (budynek) ten jest związany z działalnością gospodarczą, lecz należy opodatkować go według podstawowej stawki.

Podobnie wygląda sprawa z prowadzeniem działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. Jeżeli mamy w jednym budynku pomieszczenia mieszkalne i użytkowe, to również nie można w całości zastosować stawki wyższej.

Przykład

Przedsiębiorca - pan Krzysztof K. ma dom z garażem w bryle budynku. W przypadku wykorzystywania przez pana Krzysztofa garażu np. na magazyn służący działalności gospodarczej, tylko jego powierzchnia będzie opodatkowana wyższymi stawkami podatku od nieruchomości.

Zastosuj stawki kwotowe

Przyjrzyjmy się jeszcze raz opodatkowaniu budynków i budowli. Otóż to, że budowle podlegają podatkowi od nieruchomości tylko jak są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to nie jedyna kwestia istotna związana z różnicą między budynkiem a budowlą.

Możliwości optymalizacyjne tkwią w tym, że przepisy określają górne granice stawek kwotowych dla gruntów i ich części oraz budynków i ich części, natomiast od budowli podatek liczony jest procentowo od ich wartości i wynosi maksymalnie 2 proc. Różnice w wysokości podatku tej samej nieruchomości mogą być zatem znaczne w zależności od tego czy będzie ona budynkiem, czy budowlą.

Zatem niezmiernie istotną sprawą jest odpowiednia kwalifikacja posiadanych obiektów i infrastruktury. Tam, gdzie jest to możliwe, warto wyłączać obiekty z kategorii budowli i przenosić do kategorii budynków. Budowle opodatkowane są od wartości, natomiast budynki od powierzchni, co jest istotną różnicą w obciążeniu podatkowym.

Podstawowe definicje budynku i budowli można odnaleźć w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Stanowi ona, że przez obiekt budowlany należy rozumieć:

- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

- budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

- obiekt małej architektury.

Znaczne różnice w stawkach mieszkalnych i zajętych na działalność

Podatek od budynków lub ich części mieszkalnych wynosi nie więcej niż 0,70 zł od 1 mkw powierzchni użytkowej.

Natomiast podatek od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi maksymalnie 21,94 zł od 1 mkw powierzchni użytkowej. Różnica jest więc znaczna.

Definicje znajdziemy w prawie budowlanym

Budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach.

Do budynków możemy zaklasyfikować m.in. domy jednorodzinne, określane przez ustawę jako budynki mieszkalne jednorodzinne.

Budowla w rozumieniu przepisów prawa budowlanego to obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Jest to tzw. definicja negatywna – to, co się nie kwalifikuje do budynków i obiektów małej architektury, jest budowlą.

Budowle, w myśl przepisów prawa budowlanego, to:

- obiekty liniowe, lotniska, mosty,

- wiadukty, estakady, tunele,

- przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe,

- wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe,

- budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki,

- wolnostojące urządzenia przemysłowe lub urządzenia techniczne,

- oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,

- konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych,

- sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki,

- części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń,

- fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. -

 

Przykład

Załóżmy, że kwestią sporną jest wysokość podatku od obiektu sportowego o powierzchni 1000 mkw i wartości 3 mln zł. Wśród budowli mamy kategorię – budowle sportowe, ale wybudowaliśmy obiekt trwale związany z gruntem, mający dach i spełniający według nas kryteria budynku.

Policzmy więc wysokość podatku, w uproszczeniu zakładając stawki 21,94 zł za mkw. W przypadku uznania tego obiektu za budynek zapłacimy 21 940 zł podatku od nieruchomości, natomiast w przypadku uznania tego samego obiektu za budowlę – 2 proc. od wartości, czyli 60 tys. zł.

Przykład pokazuje jakie różnice mogą wystąpić w obciążeniu podatkowym podobnej nieruchomości. Można się więc zastanawiać nad spełnieniem przez obiekt kryteriów budynku lub budowli, może nawet już na etapie projektowania go.

Podobnie jest w przypadku budynku. Planując inwestycję warto zastanowić się nad kilkoma możliwościami, oczywiście w zależności od tego, czemu ta inwestycja ma służyć. Przykładowo, definicji budynku nie spełniają wiaty, ponieważ nie mają ścian (brak „przegród budowlanych"), a zatem nie podlegają opodatkowaniu.

Obniżeniu opodatkowania może służyć także konstrukcja nadbudówek nad dachem (np. maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna itp.), bowiem nie stanowią one kondygnacji budynku.

Opóźnij obowiązek podatkowy

Moment powstania obowiązku podatkowego może stać się z pewnych powodów również elementem optymalizacji podatkowej. Warto zauważyć, że większość organów podatkowych błędnie uznawało, że preferencyjne warunki opodatkowania (tj. odroczenie momentu powstania obowiązku podatkowego) przysługują jedynie podatnikom, którzy wybudowali budynek, nie zaś nabywcom budynków lub budowli.

Zgodnie bowiem z art. 6ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Organy podatkowe prawo to przyznawały tylko podatnikom, którzy wybudowali budynek. Nabywcom już nie.

Pojawiło się jednak orzecznictwo korzystne dla podatników. W wyroku z 5 sierpnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (I SA/Sz 301/08) stwierdził, że niezależnie od tego czy podatnik wybudował budynek lub budowlę, czy też nabył taki obiekt budowlany, podatek od nieruchomości od nowo powstałych budynków lub budowli jest płacony zawsze od początku roku kalendarzowego następującego po roku, w którym zakończyła się budowa lub w którym nastąpiło rozpoczęcie użytkowania budynku lub budowli.

Z tego względu, podatnicy nie muszą płacić podatku od nieruchomości w przypadku nowo zakupionego budynku lub budowli w roku zakończenia jego budowy lub rozpoczęcia jego użytkowania. Podatek jest bowiem należny dopiero od następnego roku po roku, w którym budowa tych obiektów budowlanych została zakończona lub rozpoczęto ich użytkowanie.

Jest to niewątpliwie korzystne. Podatnicy, którzy wybudowali budynki, a zwłaszcza budowle w celu ich dalszej odsprzedaży, powinni to wziąć pod uwagę. Czasem bowiem, zwłaszcza podatek od budowli (2 proc. ich wartości) może być znaczną kwotą i trzeba sobie skalkulować, czy nie lepiej opłaca się sprzedać budowlę w roku jej wybudowania, nawet za nieco niższą cenę.

W przypadku budowli o wartości 1 mln złotych podatek może bowiem wynieść nawet 20 000 zł. Warto też rozważyć ewentualne przesunięcie momentu ukończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania (zwłaszcza jeśli wypada on w drugiej połowie roku) do stycznia, by uwolnić się od zapłaty podatku od nieruchomości za cały rok.

Wyburz niepotrzebne budynki

Często przedsiębiorcy nie analizują bazy swoich nieruchomości, posiadają różne place, pozostałości, resztki budynków, stojących latami bezużytecznie, kwalifikujących się w zasadzie do wyburzenia.

Płacą od nich podatek, nie zdając sobie sprawy z tego, że może taniej byłoby pozbyć się tych murów, skoro i tak los ich jest przesądzony. Kolejną istotną kwestią wpływającą na wysokość uiszczanego co miesiąc podatku jest bowiem to, że w przypadku zabudowanej nieruchomości opodatkowaniu podlega zarówno grunt, jak i posadowiony na nim budynek.

W konsekwencji, w przypadku przedsiębiorców, co do zasady, zastosowana zostanie wyższa stawka podatkowa, zarówno przy obliczaniu podatku od gruntu, jak i od budynku. Natomiast gdyby nieruchomość była niezabudowana, opodatkowaniu podlegałby wyłącznie grunt, co w konsekwencji zmniejsza wysokość podatku. Niższy podatek, obliczony wyłącznie od gruntu, przedsiębiorca będzie mógł zapłacić od następnego miesiąca po wyburzeniu budynku.

Należy podkreślić, że każdą decyzję należy przemyśleć i ocenić pod kątem opłacalności, która jest uzależniona od wielu czynników. Przed podjęciem decyzji o wyburzeniu budynku należy np. rozważyć koszty związane nie tylko z samym wyburzeniem, ale też ewentualnie konieczność uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Może się bowiem okazać, że koszty te będą wysokie, a w konsekwencji nie przyniesie to oczekiwanych oszczędności w zakresie podatku od nieruchomości.

Będzie to zależało od konkretnej sytuacji i planów przedsiębiorcy związanych z daną nieruchomością. Jeśli plac ma być w jego posiadaniu jeszcze przez kolejnych kilka lat, to warto rozważyć wyburzenie niepotrzebnych budynków.

Zastosuj odpowiednią definicję powierzchni

Powierzchnia użytkowa budynków, będąca w podatku od nieruchomości podstawą opodatkowania dla tych obiektów, z reguły jest ustalana za pomocą wartości wynikających z pozwolenia na użytkowanie. I to jest częsty błąd.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych dysponuje swoją, specyficzną definicją powierzchni użytkowej. W myśl art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy, jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Częstym błędem jest wliczanie powierzchni klatek schodowych do powierzchni deklarowanej do opodatkowania, co oczywiście zawyża podstawę opodatkowania.

Opieranie się zatem w tym zakresie na dokumentach budowlanych często prowadzi do zawyżenia zobowiązania podatkowego.

Co więcej, należy podkreślić, że dokonanie pewnych zmian, np. przy okazji remontu, może wpłynąć na wielkość powierzchni do opodatkowania. Dla przykładu, postawienie ścianek działowych może wpłynąć na zmniejszenie powierzchni, a tym samym wysokości płaconego podatku. W takich przypadkach warto ponownie dokonać inwentaryzacji powierzchni.

Uwzględnij skosy

Należy też pamiętać o możliwości obniżenia powierzchni do opodatkowania w budynku, w którym są skosy. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych pozwala bowiem na takie rozwiązanie. W myśl art. 4 ust. 2 tej ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Ma to ogromne znaczenie, ponieważ różnice mogą być znaczne.

Przykład

Powierzchnia użytkowa nieruchomości pani Anny K. wynosi 330 m. Po odliczeniu skosów – do opodatkowania zostaje już tylko 245 m. Różnica to aż 85 m.

Gdyby zatem ta nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, różnica zobowiązania podatkowego mogłaby wynieść 1865 zł. Dla małego przedsiębiorcy, a takim jest pani Anna, z pewnością nie jest to kwota bez znaczenia.

Co więcej, kwestia ta może być także uwzględniana przy projektowaniu nowych inwestycji. Czasem bowiem kilka centymetrów może mieć później znaczenie dla obliczenia wysokości obciążeń podatkowych nawet przez wiele lat (np. odpowiednie „obelkowanie" może wyłączyć określone pomieszczenia z podstawy opodatkowania). Więcej na ten temat w rozmowie obok.

Na zmniejszenie wysokości podatku może także wpłynąć wykazanie świadczących okoliczności o nieprzydatności gruntów lub budynków do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.