Audyt prawny nieruchomości, zwany często również due dilligence nieruchomości, to nic innego jak badanie stanu prawnego. Wydawać by się mogło, że ustalenie podstawowych danych dotyczących nieruchomości nie powinno sprawiać większych problemów. Przecież najważniejszy dokument dotyczący nieruchomości, czyli księga wieczysta, jest jawny dla każdego. Co więcej, od kilku lat księgi elektroniczne można przeglądać online.
Czy przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości lub jej wydzierżawieniu w celach inwestycyjnych przeanalizowanie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest wystarczające?
Niestety, tak nie jest. Księga wszystkiego nie powie. Choć zawiera ona podstawowe i najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, to podjęcie decyzji o nabyciu nieruchomości wyłącznie w oparciu o informacje w niej zawarte należy uznać za wysoce nierozważne. Z doświadczenia wiadomo bowiem, iż diabeł tkwi w szczegółach.
Co badać
Mimo wszystko jednak - przede wszystkim księgę wieczystą. Nie ulega wątpliwości, że stanowi ona najważniejszy dokument związany z nieruchomością. Stanowi ona niejako dowód osobisty nieruchomości. Dowiemy się z niej, kto jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jaka jest powierzchnia gruntu i czy jest on zabudowany.
Z księgi wieczystej wynikać mogą roszczenia osób trzecich do nieruchomości, takie jak służebności, jak również obciążenia w postaci hipotek. Należy zwrócić uwagę, czy w poszczególnych działach nie zostały umieszczone wzmianki, które mogłyby świadczyć o tym, że zostały złożone wnioski o zmianę danych zawartych w księdze wieczystej lub wszczęte zostało postępowanie sądowe lub administracyjne, którego przedmiotem jest nieruchomość. Z samej wzmianki nie dowiemy się, czego wniosek lub postępowanie dotyczy. Konieczna jest analiza akt księgi wieczystej.
Informacje zamieszczone w księdze wieczystej mają ogromne znaczenie. Przyjmuje się bowiem, że w przypadku jakichkolwiek niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby wskazanej w księdze wieczystej jako osoba uprawniona. Jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie informacje ujęte w księdze wieczystej korzystają z rękojmi. Nie dotyczy to informacji zamieszczonych w dziale I-O, czyli dotyczących m.in. powierzchni i położenia nieruchomości.
Po drugie, rękojmia nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, przeciwko prawu dożywocia czy przeciwko służebnościom. Co to oznacza? To, że nawet w przypadku gdyby prawa takie nie zostały ujęte w księdze wieczystej, a w istocie ograniczałyby one korzystanie z nieruchomości na podstawie orzeczenia, decyzji administracyjnej czy też umowy, to pomimo braku świadomości i wiedzy co do takiej okoliczności nabędziemy nieruchomość wraz z istniejącymi obciążeniami.
Jak zatem zweryfikować, czy dane zamieszczone w księdze wieczystej na pewno odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny i faktyczny nieruchomości?
W zakresie powierzchni, położenia oraz przeznaczenia nieruchomości pomocny jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Tu pojawia się jednak problem. O ile bowiem dane zawarte w księgach wieczystych są jawne i dostępne dla każdego, o tyle informacje z ewidencji gruntów można uzyskać tylko w przypadku wykazania interesu prawnego. Zamiar nabycia lub wydzierżawienia nieruchomości jeszcze nie świadczy o posiadaniu takiego interesu. Co do zasady zatem zdani będziemy na właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu, który taki wypis może otrzymać i przedstawić potencjalnemu nabywcy.
Okazanie przez dotychczasowego właściciela posiadanych dokumentów może być również jedynym sposobem na ustalenie, czy nieruchomości nie obciążają inne prawa takie jak służebności, umowy najmu lub dzierżawy. Informacje dotyczące takich ograniczeń bardzo często nie będą wynikały z założonej dla nieruchomości księgi wieczystej.
Wartość dodana czy uciążliwy problem
Niejednokrotnie przedmiotem umowy sprzedaży ma być nieruchomość zabudowana budynkiem. Kiedy nabywamy wraz z gruntem budynek, w głównej mierze interesuje nas jego stan techniczny. To stanowi bowiem o jego wartości i ostatecznej cenie transakcji.
Rzadko staramy się ustalić, czy budynek posadowiony na gruncie, w którym zamierzamy mieszkać lub prowadzić działalność gospodarczą, został wybudowany zgodnie z przepisami. Pamiętać należy, że po nabyciu takiego budynku sankcje z tytułu zrealizowania go w warunkach samowoli budowlanej, użytkowania bez pozwolenia lub zgłoszenia niezgodnie z przeznaczeniem zawsze obciążać będą aktualnego właściciela, a nie inwestora.
Nabywając grunt wraz z budynkiem, należy zatem mieć na uwadze, że ewentualne kary z tytułu nielegalnej budowy i użytkowania zostaną nałożone na nabywcę. Kary pieniężne, choć bardzo dotkliwe, wcale nie muszą stanowić najgorszego scenariusza w przypadku wszczęcia przez odpowiedni organ postępowania zmierzającego do ustalenia legalności budowy i użytkowania obiektu budowlanego.
Może się bowiem okazać, że budynek został posadowiony niezgodnie z warunkami technicznymi czy też wbrew ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas legalizacja takiego budynku nie będzie możliwa, a organ będzie obowiązany do nakazania rozbiórki.
Jakie przeznaczenie gruntu
Kolejną kwestią, która powinna być przedmiotem analizy przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości, jest ustalenie, czy dla terenu, na którym nieruchomość się znajduje, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Ustalenie tego będzie miało znaczenie przede wszystkich dla tych, którzy zamierzają na działce realizować jakiekolwiek inwestycje budowlane.
Zawsze trzeba żądać przedstawienia zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości
Przeznaczenie w planie zagospodarownia przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna również dla tych, którzy zamierzają w nabytym lub wydzierżawionym obiekcie zacząć prowadzić działalność gospodarczą, rodzajowo odmienną od tej, która była dotychczas w takim obiekcie budowlanym prowadzona.
W przypadku gruntów położonych za miastem znaczenie będą miały kwestie odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolniczej na cele nierolnicze. Sama procedura umożliwiająca realizację inwestycji niezwiązanych z produkcją rolniczą na gruntach, które dotychczas były w tym celu użytkowane, jest przeważnie długotrwała i uciążliwa. Zauważyć również trzeba, że niejednokrotnie może się okazać, iż na działce, którą nabyliśmy w celach budowlanych, nigdy nie będziemy mogli posadowić wymarzonego domku jednorodzinnego.
Zamiar nabycia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oznacza dodatkowe dokumenty i okoliczności podlegające badaniu. Przede wszystkim ustalić należy, do kiedy ustanowione jest użytkowanie wieczyste, chociaż ta okoliczność wynikać powinna z księgi wieczystej. Z księgi wieczystej nie dowiemy się natomiast, na jaki cel został oddany grunt w użytkowanie wieczyste.
Ma to również istotne znaczenie dla zaplanowanych inwestycji lub zrealizowanych już dotychczas. Wybudowanie budynku mieszkalnego na gruncie, który oddany został z przeznaczeniem na tereny przemysłowe, wiązać się może z rozwiązaniem umowy o użytkowanie wieczyste. Należałoby również ustalić, czy stanie się możliwe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność a jeśli tak, to na jakich zasadach i warunkach.
Nabywając grunt oddany w użytkowanie wieczyste, powinniśmy przede wszystkim ustalić, czy są uiszczone opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, czy opłaty te w ostatnich latach były aktualizowane, a jeśli tak, to czy dotychczasowy użytkownik wieczysty rozliczył z właścicielem nakłady poczynione na grunt.
Niezależnie od tego, czy grunt stanowi własność, czy też został oddany w użytkowanie wieczyste, nabywając nieruchomość, trzeba żądać przedstawienia zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.
Magdalena Stanek-Sobczak radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy
Komentuje Magdalena Stanek-Sobczak radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy
Nie da się opracować jednego uniwersalnego wzoru audytu. Każda nieruchomość jest inna, w związku z tym musi być inaczej oceniana. To, jakie okoliczności w konkretnym audycie będą miały znaczenie pierwszorzędne, uzależnione jest od wielu czynników.
Inaczej zostanie sporządzony audyt nieruchomości położonej na byłych terenach górniczych, niezabudowanej i przeznaczonej pod realizację inwestycji przemysłowych.
Inne okoliczności zostaną wzięte pod uwagę przy due diligence nieruchomości położonej w mieście, zabudowanej budynkiem wpisanym do rejestru zabytków. Audyt nieruchomości wykorzystywanej na cele mogące znacząco oddziaływać na środowisko będzie zupełnie odmienny od badania działki położonej na obszarze parku narodowego, która ma być zabudowana budynkiem rekreacyjnym.
Jedno jest pewne – niezależnie jednak od tego, jakiej nieruchomości będzie dotyczyło badanie, każdy audyt powinien sprowadzać się do rzetelnej oceny stanu prawnego, ale i faktycznego, badanej nieruchomości. Generalnie chodzi o to, aby w przypadku ustalenia okoliczności niekorzystnych z punktu widzenia nabywcy wynegocjować jak najkorzystniejsze warunki. Najważniejsze jest jednak to, aby nie kupić kota w worku. I to w dodatku bardzo drogiego kota...
