Umowa kompleksowa albo o zastępstwo inwestycyjne

Dokonaliśmy transakcji życia. Kupiliśmy idealnie położoną działkę w centrum miasta, na której ma powstać sklep lub warsztat samochodowy. Będzie to także siedziba naszej firmy. Dokonaliśmy już także wszystkich formalności poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych.

Przed nami zatem symboliczne wbicie łopaty, a następnie rozpoczęcie prac. Czy jednak faktycznie posiadamy umiejętności, a przede wszystkim czas, aby poprowadzić budowę samemu? Czy może lepszym rozwiązaniem będzie podpisanie umowy ze specjalistyczną firmą budowlaną? Jeżeli już zdecydujemy się na powierzenie prowadzenia prac innym podmiotom, to na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, zawierając taką umowę i rozpoczynając roboty budowlane?

Co w kontrakcie

W ramach wieloetapowego procesu budowlanego przedsiębiorca (inwestor) bez względu na to, czy zdecydował się wykonywać prace samemu, czy też chce korzystać z usług firm budowlanych (podwykonawców) – musi nawiązać wiele stosunków umownych związanych z realizacją budowy.

Zgodnie z wyrażoną w Kodeksie cywilnym zasadą swobody umów, każdy przedsiębiorca ma możliwość dowolnego kształtowania zapisów umownych na trzech różnych płaszczyznach:

Większości prac budowlanych nie można prowadzić bez stosownych uprawnień

- w zakresie podejmowania decyzji o zawarciu umowy,

- co do wyboru kontrahenta, a po trzecie,

- w zakresie ukształtowania jej treści według własnego uznania.

Ta swoboda decyzyjna podlega jednak ograniczeniu wynikającemu z art. 353

1

kodeksu cywilnego

, o którym wielokrotnie strony umowy nie pamiętają lub pamiętać nie chcą. Artykuł ten stanowi, że można ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Czy warto we własnym zakresie

Wielokrotnie przedsiębiorca, chcąc zaoszczędzić pieniądze, podejmuje decyzję o rozpoczęciu budowy we własnym zakresie. Budowanie na własną rękę nie musi być złym pomysłem, jednak bez wynajęcia ekipy budowlanej możemy temu nie podołać. Zwłaszcza że w początkowej fazie budowy większości prac budowlanych nie można prowadzić bez stosownych uprawnień.

Konieczne zatem będzie zawarcie umowy o roboty budowlane z najlepszą możliwą ekipą budowlaną oraz powołanie kierownika budowy, który będzie odpowiadał za zgodność projektu z tym, co właśnie rozpoczęto budować na naszym placu.

Prace budowlane muszą być wykonywane zgodnie z zatwierdzonym projektem. Jeżeli więc decydujemy się w trakcie inwestycji na jego projekt, musimy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W ciągu 14 dni od dnia przedstawienia planowanych rozwiązań, właściwy organ powinien udzielić nam stosownej odpowiedzi. Nieudzielenie jej w tym terminie jest równoznaczne z uznaniem planowanego odstąpienia od dotychczasowego projektu za nieistotne.

Przedsiębiorca powinien także pamiętać, że proces budowlany obejmuje opracowanie całkowitej dokumentacji, prawidłową realizację prac oraz odbiór wykonanego obiektu. Gdy stan surowy zostanie już wybudowany przez fachowców z uprawnieniami, przedsiębiorca może sam wykonać prace wykończeniowe. Na pewno będzie to korzystne dla jego portfela, jeżeli oczywiście wie, jak to robić.

Co jest ważne w kontrakcie o roboty

Jeżeli jednak przedsiębiorca zdecyduje się zlecić wykonawcy wybudowanie sklepu, warsztatu samochodowego lub innego obiektu, powinien zabezpieczyć swoje prawa w zawieranej przez strony umowie o roboty budowlane.

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca powinien wybudować obiekt zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Należy pamiętać, że podpisana umowa jest czynnością prawną dwustronną, a zatem zobowiązuje również przedsiębiorcę do wypełnienia obowiązków z niej wynikających, w szczególności: do protokolarnego przekazania terenu budowy, dostarczenia prawidłowego projektu, a następnie odebrania obiektu i zapłacenia umówionego wynagrodzenia.

Mając na uwadze dochodzenie roszczeń wynikłych w trakcie inwestycji, strony powinny zawrzeć umowę w formie pisemnej. Polskie prawo dopuszcza również formę ustną, która jednak – z powodu utrudnień dowodowych – nie zabezpiecza w należyty sposób interesów stron.

Warto także pamiętać, że częścią składową każdej umowy w formie pisemnej powinna być pełna dokumentacja budowy. Przy wystąpieniu jakichkolwiek wątpliwości, przedsiębiorca będzie mógł wykazać, że wykonawca podjął się określonych robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. Warto postarać się o ustalenie zakresu prac, jaki wykonawca wykonywać będzie osobiście, a jaki za pomocą podwykonawców.

Z zawarciem umowy z wykonawcą skoordynowane powinny być również reguły podpisywania umowy przez wykonawcę z podwykonawcami, którym powierza się wykonanie różnych fragmentów robót budowlanych w ramach inwestycji.

Niech budują specjaliści

Najkorzystniejszą umową, jaką przedsiębiorca może zawrzeć w ramach budowy na własnej działce, wydaje się umowa kompleksowa z generalnym wykonawcą na wykonanie wszystkich czynności budowlanych. Mimo że jest to stosunkowo droższe rozwiązanie, zawarcie umowy kompleksowej powoduje, że przedsiębiorca nie musi koordynować działań poszczególnych podwykonawców.

Do niego jako inwestora należy zatem w takim przypadku jedynie uzyskanie odpowiednich zezwoleń (decyzja o warunkach zabudowy, zatwierdzenie projektu budowlanego, tytuł prawny do gruntu, a przede wszystkich zezwolenie na budowę) oraz zapłata wynagrodzenia.

Po stronie firmy, z którą przedsiębiorca podpisał umowę, leży zaś wykonanie wszelkich robót, prac geologicznych, projektowych, budowlanych, jak również dostawy wyposażenia i materiałów budowlanych. Warto także pamiętać, że na obu stronach umowy spoczywa obowiązek współdziałania we wszystkich fazach procesu budowlanego.

Generalny wykonawca w toku inwestycji jest zobligowany do niezwłocznego zawiadomienia przedsiębiorcy o wszelkich okolicznościach mogących przeszkodzić prawidłowemu wykonywaniu prac. Gdy przy wykonaniu robót powstaną utrudnienia, zarówno generalny wykonawca jak i przedsiębiorca powinni podjąć, każdy w swoim zakresie, odpowiednie starania dotyczące usunięcia ich pod rygorem roszczenia przeciwko drugiej stronie o naprawienie szkody.

Ustawa Prawo budowlane

umożliwia również przedsiębiorcy zawarcie jednej umowy kompleksowej z tzw. generalnym realizatorem inwestycji, który w ten sposób zobowiązuje się bezpośrednio do oddania gotowej do wejścia i użytkowania inwestycji. Taka umowa może polegać na przykład na rozszerzeniu obowiązków umownych generalnego wykonawcy poprzez przejęcie wielu czynności obciążających normalnie inwestora.

Funkcję generalnego realizatora inwestycji może jednak wykonywać nie tylko generalny wykonawca, ale również biuro projektów lub inne przedsiębiorstwo, które samo nie prowadzi żadnych prac podczas realizacji robót. Generalny realizator zobowiązuje się – oprócz oddania gotowego obiektu objętego zadaniem inwestycyjnym – do dostarczenia dokumentacji projektowej, nadzoru inwestorskiego oraz niejednokrotnie do dysponowania w zastępstwie przedsiębiorcy środkami finansowymi przeznaczonymi na inwestycje.

Za dodatkowe wynagrodzenie generalny realizator bierze na siebie całość procesu inwestycyjnego, włącznie z wykonywaniem czynności niezbędnych do korzystania z wybudowanego obiektu. Umowa ta ma więc charakter mieszany i zawiera w sobie elementy umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, a czasami również umowy-zlecenia.

W swoim imieniu, na rzecz inwestora

Przedsiębiorca może także zawrzeć umowę o zastępstwo inwestycyjne. Jej istotą jest przeniesienie na inwestora zastępczego wszystkich zadań, jakie są w gestii inwestora (przedsiębiorcy). Inwestor zastępczy dokonuje wszelkich czynności faktycznych i prawnych składających się na całość procesu inwestycyjnego. Sama konstrukcja prawna umów o zastępstwo inwestycyjne oparta jest na założeniu, że inwestor zastępczy działa we własnym imieniu, ale na rzecz inwestora bezpośredniego.

Finansowanie inwestycji odbywa się z rachunku inwestora bezpośredniego, który upoważnia inwestora zastępczego do dysponowania rachunkiem w granicach określonej kwoty. W tym przypadku przedsiębiorca również musi zapłacić dodatkowe wynagrodzenie za przejęcie czynności nadzoru inwestorskiego. Najczęściej wynagrodzenie to jest obliczane jako procent od wartości całej inwestycji. Do pełnej realizacji umowy dochodzi w chwili odbioru przez przedsiębiorcę wybudowanego obiektu od inwestora zastępczego.

Jacek Mikołajonek prawnik w Kancelarii RMS Rastawicki Sawicki sp.k.