Jednym z celów, do którego dążą w trakcie negocjacji umowy sprzedaży nieruchomości zarówno sprzedający, jak i kupujący, jest minimalizacja potencjalnych czynników ryzyka, które mogą się wiązać z przyszłym kontraktem.
Wymienić można chociażby kwestię tytułu prawnego, ochronę przed potencjalnymi roszczeniami osób trzecich czy też kwestie związane z ochroną środowiska. Wśród instrumentów, które mają należycie zabezpieczyć interesy każdej ze stron umowy, istotną rolę odgrywają oświadczenia i zapewnienia. Stanowią one ważny element każdego kontraktu sprzedaży nieruchomości w obrocie profesjonalnym.
Przy transakcjach sprzedaży nieruchomości doniosłe znaczenie dla obu stron umowy mają oświadczenia składane przez sprzedającego.
Anglosaskie z pochodzenia
„Oświadczenia i zapewnienia” wywodzące się z anglosaskich „representations and warranties” znalazły, mimo różnic pomiędzy systemami prawa anglosaskiego oraz prawa kontynentalnego, szerokie zastosowanie w polskim obrocie prawnym. Wątpliwości budzi niekiedy charakter prawny oświadczeń i zapewnień oraz sankcje, które aktualizują się w przypadku, gdy oświadczenia i zapewnienia okażą się niezgodne z prawdą.
Wśród prezentowanych stanowisk przedstawicieli nauki oraz praktyki dominujący wydaje się pogląd, zgodnie z którym oświadczenia oraz zapewnienia stanowią oświadczenia woli, kreując zobowiązania umowne pomiędzy stronami kontraktu, ich naruszenie zaś powoduje odpowiedzialność kontraktową na zasadach ogólnych uregulowanych w kodeksie cywilnym.
Sprzeczne interesy
Niezależnie jednak od powyższych wątpliwości stosowanie tej instytucji jest w zasadzie powszechne, a negocjacje postanowień obejmujących oświadczenia i zapewnienia, a co za tym idzie, rozkład ryzyka związanego z transakcją pomiędzy stronami, stanowią ważny punkt pertraktacji pomiędzy sprzedającym a kupującym.
Interesy obu stron umowy są bowiem sprzeczne w tym sensie, że kupujący chciałby otrzymać możliwie najwięcej oświadczeń i zapewnień ze strony sprzedającego, obejmujących wszelkie rodzaje ryzyka, mogące wystąpić w związku z nabyciem przez niego nieruchomości. Natomiast w interesie sprzedającego leży ograniczenie składanych przez niego oświadczeń tak dalece, jak to jest możliwe, oraz opatrzenie ich szeregiem zastrzeżeń.
Uważaj na „wehikuły”
Praktyka obrotu uczy, że zasadniczą kwestią dla kupującego powinna być w pierwszej kolejności osoba sprzedającego, dopiero potem zaś sama treść oświadczeń. Jeżeli bowiem sprzedającym jest spółka celowa, tj. tak zwany „wehikuł”, która nie posiada innych aktywów poza sprzedawaną nieruchomością, wówczas po stronie kupującego aktualizuje się poważne ryzyko.
Jeśli nawet „pusta” spółka (wehikuł) złoży wszelkie oświadczenia i zapewnienia, których oczekuje od niej kupujący, to w przyszłości, jeżeli się okaże, że są one niezgodne z prawdą, dochodzenie roszczeń przez kupującego może się okazać w praktyce niemożliwe.
Sprzedający może bowiem, przy biernej postawie wierzycieli, którzy nie byli mu znani, zlikwidować spółkę „wehikuł” od razu po zamknięciu transakcji. Kupujący przystępujący do transakcji z tego rodzaju kontrahentem, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zadbać o to, aby w umowie znalazło się należyte zabezpieczenie zobowiązań sprzedającego. Może to być np. poręczenie udzielone przez inwestora kryjącego się za spółką celową (wehikułem).
Badanie prawne na potrzeby transakcji
Decyzja kupującego o przystąpieniu do transakcji nabycia nieruchomości często bywa uzależniona od wyników badania prawnego nieruchomości, które jest przeprowadzane na potrzeby transakcji. Badaniu podlega m.in. tytuł prawny do nieruchomości przysługujący sprzedającemu, obciążenia nieruchomości, problemy związane z ochroną środowiska, jak również kwestie podatkowe.
Dla należytego zabezpieczenia interesów kupującego niezbędne jest przygotowanie oświadczeń i zapewnień do umowy sprzedaży, które będą skorelowane z wynikami przeprowadzonego due diligence nieruchomości (o ile takie badanie prawne nieruchomości było przeprowadzone). Oświadczenia i zapewnienia nie powinny być „wrzucane” do umowy in abstracto, w oderwaniu od przeprowadzonego due diligence, lecz powinny właśnie odzwierciedlać wnioski z niego płynące.
Każda transakcja sprzedaży nieruchomości ma swoje specyficzne cechy oraz uwarunkowania, a oświadczenia i zapewnienia muszą dawać temu swój wyraz. Przykładowo, inaczej sytuacja będzie się przedstawiać, gdy przedmiotem transakcji jest nieruchomość przeznaczona na cele inwestycyjne, a inaczej w przypadku sprzedaży np. budynków wielorodzinnych czy nieruchomości z przeznaczeniem przemysłowym. Oświadczenia oraz zapewnienia sprzedającego powinny być dostosowane do konkretnego przedmiotu umowy sprzedaży.
Liczy sie precyzja
Dla zwiększenia bezpieczeństwa prawnego rekomendowanym działaniem dla każdej ze stron jest także posługiwanie się precyzyjnym językiem przy tworzeniu oświadczeń i zapewnień w tym celu, aby na przyszłość możliwie ograniczyćewentualne spory co do interpretacji poszczególnych oświadczeń i zapewnień.
Należy unikać zwrotów bardzo ogólnych, niedookreślonych i pojemnych treściowo, choć może się zdarzyć, że bardzo szeroki zakres przedmiotowy danego oświadczenia będzie leżał w interesie kupującego.
Co do osoby i stanu prawnego
Przechodząc do konkretnych przykładów oświadczeń i zapewnień, należy w pierwszej kolejności powiedzieć, że zawierają one stwierdzenia zarówno co do pewnych okoliczności faktycznych związanych z przedmiotem transakcji lub osobą sprzedającego oraz kupującego, jak i stwierdzenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości.
Pod względem przedmiotowym można wyróżnić zasadniczo kilka grup oświadczeń i zapewnień. Podstawowymi oświadczeniami, które znajdą się prawdopodobnie w każdym kontrakcie, są oświadczenia co do osoby sprzedającego oraz jego zdolności do zawarcia umowy sprzedaży. Mogą się znaleźć w tej grupie oświadczenia np. odnośnie do tego, że wszelkie pozwolenia korporacyjne niezbędne dla zawarcia skutecznej umowy sprzedaży nieruchomości zostały uzyskane lub też, że zawarcie umowy przez sprzedającego nie narusza żadnego orzeczenia sądu.
Druga grupa oświadczeń i zapewnień sprzedającego obejmuje kwestie związane ze stanem prawnym samej nieruchomości stanowiącej przedmiot transakcji. Można tu wskazać oświadczenia dotyczące nabycia tytułu prawnego do nieruchomości przez sprzedającego, stwierdzenia braku praw albo roszczeń osób trzecich do nieruchomości albo też dotyczące dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Jakub Ziółek partner, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Komentuje Jakub Ziółek partner, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Zakres złożonych oświadczeń sprzedającego dotyczących nieruchomości będzie determinował jego odpowiedzialność względem kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Zgodnie z zasadą określoną w kodeksie cywilnym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego m.in. wtedy, gdy rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.
Zatem im szerszy zakres złożonych zapewnień, tym większy zakres odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, co oznacza, że sprzedawca nie może się od niej uchylić poprzez wykazanie na przykład braku winy. Sam fakt niezgodności z prawdą złożonego oświadczenia lub zapewnienia dotyczącego nieruchomości powoduje uruchomienie odpowiedzialności sprzedającego. Bardziej problematyczne może być natomiast określenie konsekwencji niezgodności z prawdą oświadczeń dotyczących sprzedającego.
Na przykład oświadczenie, że nie toczy się w stosunku do sprzedającego postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości lub też, że zawarcie transakcji nie stoi w sprzeczności z innymi umowami, których stroną jest sprzedający. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady w tym przypadku nie znajdzie zastosowania, gdyż nie o właściwości rzeczy tu chodzi, lecz a o pewne zapewnienia dotyczące samej osoby sprzedającego. Wydaje się, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdą ogólne zasady odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań kontraktowych.
Anna Turek junior associate, prawnik, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Komentuje Anna Turek, junior associate, prawnik, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
W myśl kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
To na sprzedającym ciąży w tej sytuacji ciężar udowodnienia, że złożenie przez niego niezgodnych z prawdą oświadczeń i zapewnień spowodowane było okolicznościami, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Powyższy kierunek jest jednak tylko jednym ze stanowisk, które występują w doktrynie oraz praktyce.
W związku z tym warto uregulować kwestię odpowiedzialności wprost w umowie. Strony mogą się umówić, że konsekwencją nieprawdziwości złożonych oświadczeń będzie obowiązek zapłaty określonej kwoty tytułem kary umownej lub też obowiązek naprawienia na zasadach ogólnych szkody powstałej wskutek złożenia nieprawdziwych oświadczeń.
Ponadto, mając na względzie występujące w praktyce rozbieżności odnośnie do tego, czy omawiane oświadczenia i zapewnienia są jedynie oświadczeniami wiedzy czy też oświadczeniami woli, rekomendowanym rozwiązaniem jest nadanie oświadczeniom i zapewnieniom charakteru oświadczeń woli w sposób wyraźny w umowie poprzez użycie zwrotu: „sprzedający oświadcza i zobowiązuje się, że (…)”. Pozwoli to na wyeliminowanie ewentualnych przyszłych sporów co do charakteru prawnego złożonych oświadczeń.
