Naruszenie norm techniczno-budowlanych czasami może być legalne

Życie jest bogatsze od przepisów. Dlatego  ustawodawca zostawia w nich furtki, które pozwalają czasami na  elastyczne reagowanie.  I tak, zgodnie  z art. 9 prawa budowlanego, inwestor może budować z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych  tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Ponadto jego inwestycja nie może:

- powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu dla osób niepełnosprawnych,

- powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).

Zgoda starosty

Ponadto na  każde  odstępstwo należy uzyskać zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. W tym celu składa się wniosek do starosty (prezydenta), a ten (aby wniosek załatwić) musi wystąpić o upoważnienie do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej.

Minister ma prawo przyznać tzw. promesę udzielenia zgody, ale może również odmówić. Wystarczy, że uzna wniosek za wadliwy lub nieuzasadniony, np. starosta występuje o upoważnienie na odstępstwo od przepisów, których dana inwestycja nie wymaga,  albo nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż nie jest przypadkiem szczególnie uzasadnionym. Za nieuzasadniony wniosek  należy zdecydowanie uznać np.  zamiar budowania dużej inwestycji na małej działce.

Udzielenie upoważnienia minister może także uzależnić od spełnienia dodatkowych warunków.

Przykład

Przedsiębiorca wystąpił o upoważnienie do wydania zgody na usytuowanie budynku bliżej granicy, niż pozwalają na to przepisy. Z wniosku wynika jednak, że nie chodzi o granicę z działką budowlaną, ale z drogą.

W takim wypadku nie ma potrzeby udzielania zgody na odstępstwo, ponieważ przepisy dotyczące warunków technicznych reglamentują tylko odległości od granic z działką budowlaną.

Inwestor  nie może też zapomnieć, że  jego wniosek kierowany do starosty musi zawierać propozycję rozwiązań zamiennych. Może to np. oznaczać, że  przewiduje on materiały budowlane o podwyższonej klasie odporności ogniowej, dzięki czemu obiekt  stanie się bezpieczniejszy. W takiej sytuacji  ograniczeniu ulegnie zagrożenie życia i zdrowia mimo niezachowania wymaganych przez prawo odległości między obiektami lub odległości od granicy.

Trzeba też pamiętać, że o zgodę na odstępstwo można się starać tylko w przypadku inwestycji, które wymagają pozwolenia na budowę. Nie ma więc po co kruszyć kopii, gdy  przedsiębiorca  chce np. postawić na 120 dni tymczasowy obiekt budowlany (budkę z frytkami) zbyt blisko sąsiada. Taki obiekt wymaga bowiem tylko zgłoszenia zamiaru budowy. O zgodę na odstępstwo nie można się więc ubiegać.

Starosta lub prezydent miasta, jeżeli dysponuje już upoważnieniem ministra, podejmuje decyzję, czy wyrazić zgodę na odstępstwo, czy  odmówić. Czyni to w formie postanowienia. Poprzedza ono wydanie pozwolenia na budowę. Jest to bardzo ważne, bo zgoda na odstępstwo udzielona po wydaniu pozwolenia lub rozpoczęciu robót budowlanych byłaby już kwalifikowana jako zgoda na samowolę. Zgody takiej nie można też uzyskać na etapie pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga!

Często odstępstwa są wydawane dla miejsc postojowych na działkach budowlanych  i to szczególnie w zakresie odległości tych miejsc od granic działek budowlanych.

Może być jednak i tak, że starosta odmówi albo  minister nie udzieli upoważnienia. Co wtedy? W takiej sytuacji  nie przysługuje zażalenie.

Odstępstwo dla samowoli

Nie ma jednolitej opinii, czy można udzielić zgody na odstępstwo dla robót już wykonanych. Nawet sądy administracyjne prezentują różne poglądy na ten temat. Wiele zależy  od stanowiska ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. Trzeba też pamiętać, że upoważnienia udzielić może sąd administracyjny w wyroku.

Jakie dokumenty są potrzebne

- wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane;

- charakterystyka obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie, to również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

- szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;

- propozycje rozwiązań zamiennych;

- pozytywna opinia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;

- pozytywna opinia innych zainteresowanych organów, w zależności od potrzeb;

- dowód zapłaty należnej opłaty skarbowej.

Do wniosku należy dołączać oryginały lub odpisy dokumentów, jeżeli ich zgodność z oryginałem została poświadczona przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Jeżeli dokument znajduje się w aktach organu lub innego organu państwowego, wystarczy przedstawić urzędowo poświadczony przez ten organ lub podmiot odpis lub wyciąg z dokumentu. -

Ile metrów od płotu

Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,

- 1,5 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. -

Jakie odległości miejsc parkingowych