Po ogłoszeniu zatem upadłości likwidacyjnej dłużnika i sprzedaży nieruchomości upadłego przez syndyka na licytacji bank jako wierzyciel hipoteczny korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami (niezabezpieczonymi hipotecznie).
W stosunku do tej niebudzącej – do czasu wejścia w życie nowych przepisów – żadnych wątpliwości zasady pierwszeństwa praw rzeczowych wkradła się istotna kontrowersja wynikające z treści nowego art. 425
2
ust. 1 p.u.i.n.. Zgodnie z tym przepisem, w skład osobnej masy upadłości, z której bezwzględne pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje nabywcom, wchodzi m.in. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (a zatem tej nieruchomości, na której ustanowiona będzie hipoteka banku).
Wobec tak brzmiącego przepisu powstaje kluczowe zapytanie, czy wierzyciele zabezpieczeni hipotecznie na przedmiotowej nieruchomości zaspokajani będą dopiero po zaspokojeniu nabywców. Przy takiej możliwej interpretacji, a podkreślić należy, iż ustawa nie określa wzajemnej relacji art. 345 p.u.i.n. do art 425
2
ust. 1 p.u.i.n., miałaby miejsce kuriozalna sytuacja, w której zasada pierwszeństwa praw rzeczowych, kluczowa z punktu widzenia prawa cywilnego czy w ogóle porządku prawnego państwa, przestałaby faktycznie obowiązywać.
W takim wypadku ochrona wierzyciela hipotecznego byłaby w istocie fikcyjna, co z kolei podważałoby także ekonomiczny sens – wobec braku skutecznego zabezpieczenia – udzielenia przez bank kredytu na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego.
W mojej ocenie, koniecznym byłoby w opisanym przypadku dokonanie zasadniczo odmiennej wykładni powyższych przepisów i sięgnięcie do treści art. 4 p.u.i.n., który stanowi, iż przepisy części pierwszej ustawy (a zatem także przepisy regulujące zasadę pierwszeństwa prawa rzeczowych) stosuje się odpowiednio do innych rodzajów postępowań unormowanych w ustawie.
Takim innym postępowaniem jest właśnie „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”, którego przepisy zamieszczono w części trzeciej ustawy pt. „Odrębne postępowania upadłościowe”. Przy tej interpretacji zasada pierwszeństwa zaspokojenia wierzyciela hipotecznego zostaje zachowana. Zwrócić należy jednak uwagę, iż wówczas – zapewne wbrew intencji ustawodawcy – fikcyjna okazuje się z kolei ochrona praw nabywcy.
Po zaspokojeniu bowiem wierzyciela rzeczowego w pierwszej kolejności, a zatem skonsumowaniu zasadniczego majątku upadłego, nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego będzie mógł w praktyce liczyć na odzyskanie jedynie części wierzytelności, niewykluczona, a wręcz prawdopodobna jest sytuacja, w której nie odzyska on niczego.
Dłużnik hipoteczny banku
Z zabezpieczeniem rzeczowym związana jest także kolejna wątpliwość. Kontrowersja powstaje bowiem nie tylko w przypadku likwidacji masy upadłości, tj. sprzedaży majątku upadłego, lecz także w przypadku podjęcia przez zgromadzenie nabywców uchwały w sprawie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Przy takim wariancie, po wniesieniu dopłat przez nabywców i ostatecznym zakończeniu inwestycji, nastąpi wyodrębnienie poszczególnych lokali i przeniesienie praw ich własności na nabywców. Zauważyć jednak należy, iż skoro przedmiotowa nieruchomość, na której realizowano przedsięwzięcie, obciążona była hipoteką ustanowioną na rzecz banku, to w przypadku jej podziału, zgodnie z przepisem art. 76 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) hipoteka obciążać będzie nieruchomości powstałe przez taki podział.
Innymi słowy, klient dewelopera, czyli nabywca nieruchomości, uzyskując prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego, stanie się automatycznie dłużnikiem hipotecznym banku i odpowiadać będzie rzeczowo za cudzy dług. Tego typu rozwiązanie nie jest szczególnie korzystne dla nabywcy, który być może nie będzie świadomy, jakiego rodzaju „ochronę” zapewnia mu w takim przypadku ustawa.
Łukasz Zboralski radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy sp.k.
Łukasz Zboralski radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy sp.k.
Podsumowując, nowe przepisy o upadłości deweloperskiej wykazują wiele mankamentów, budzą także wątpliwości w zakresie ich zgodności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Wspomnieć wypada, iż przywołane obok kontrowersje nie są jedynymi, jakie rodzą się po analizie nowych regulacji.
Równie istotne wątpliwości dotyczą m.in. niejasno uregulowanej kwestii kosztów postępowania w zakresie upadłości deweloperskiej czy też uprawnień syndyka lub zarządcy do prowadzenia (kontynuacji) procesu budowlanego.
Zasygnalizowane kontrowersje z pewnością prędzej czy później znajdą swoje odbicie w praktyce sądów upadłościowych, co z kolei, wymusi zapewne konieczność nowelizacji ustawy.
