Jakie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki

Popularnym tematem w środkach masowego przekazu jest możliwość dochodzenia roszczeń związanych z usytuowanymi na nieruchomościach urządzeniami infrastruktury przesyłowej.

Na forach internetowych i blogach zarówno kancelarie, jak inne podmioty zajmujące się szeroko rozumianymi usługami prawniczymi snują przed właścicielami nieruchomości perspektywy bajońskich sum możliwych do uzyskania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych.

Należy jednak zauważyć, że wizja sytuacji, w której przedsiębiorca przesyłowy będzie zmuszony wypłacić wielomilionową rekompensatę za usytuowanie na czyjejś nieruchomości słupów i linii elektroenergetycznych czy gazociągu, znacząco odbiega od rzeczywistości.

Właściciele nieruchomości swoje roszczenia słusznie wywodzą z pogwałcenia ich prawa własności. W poprzednim systemie ustrojowym bowiem nikogo nie pytano o zgodę na usytuowanie na nieruchomości infrastruktury przesyłowej ani też nie dbano o zapewnienie jakiegokolwiek tytułu prawnego dla podmiotu tą infrastrukturą zarządzającego.

Skutkiem takich działań jest brak uregulowania prawnego dla tysięcy, a nawet milionów nieruchomości, na których stoją urządzenia służące do przesyłania gazu, energii elektrycznej czy ropy naftowej.

Jaka podstawa

Podstawą do dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomości jest bezumowne z nich korzystanie za okres 10 lat poprzedzających wytoczenie powództwa (roszczenia tego rodzaju przedawniają się po dziesięciu latach).

Często podmioty zainteresowane reprezentowaniem właścicieli działek w dochodzeniu owych roszczeń reklamują się ogłoszeniami, w których przedstawiają wizję dochodzenia odszkodowania za usytuowaną na działce infrastrukturę przesyłową, zapominając, że do uzyskania odszkodowania konieczne jest poniesienie rzeczywistej szkody, która we wskazanym przypadku zazwyczaj nie występuje.

Słusznie podniósł to SN, który w uchwale z 8 września 2011 r., CZP 43/11, odpowiadając na pytanie Sądu Okręgowego w Tarnowie, stwierdził, że właściciele działek, na których usytuowane są elementy infrastruktury przesyłowej, takie jak słupy i linie elektroenergetyczne, nie mogą dochodzić odszkodowania z tytułu spadku wartości działki.

Właściciel nieruchomości nie ma więc względem osoby będącej posiadaczem zależnym w złej wierze (które posiadanie odpowiada służebności przesyłu) roszczenia z art. 225 w zw. z art. 230 kodeksu cywilnego o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy. Wobec tego najpopularniejszym sposobem na uzyskanie jakichkolwiek pieniędzy od przedsiębiorcy energetycznego jest właśnie powództwo z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Brak zasiedzenia

Przedsiębiorcy przesyłowi próbują podnosić, że doszło do zasiedzenia służebności przesyłu (lub służebności gruntowej w treści odpowiadającej służebności przesyłu), skoro np. słupy zostały usytuowane na nieruchomości jeszcze w latach 60. bądź 70. Stanowisko takie jest pozbawione podstaw, możliwość zasiedzenia bowiem dotyczy tylko sytuacji, gdy podmiot zasiadujący rzecz posiada, a nie tylko dzierży.

W poprzednim systemie ustrojowym podmioty zarządzające sieciami wykonywały jedynie coś na kształt dzierżenia, a nie posiadania samoistnego i dlatego obecny przedsiębiorca dysponujący infrastrukturą przesyłową nie może do swojego okresu posiadania doliczyć sobie okresu posiadania poprzednika.

Do dnia 31 stycznia 1989 r. obowiązywał art. 128 k.c., który wyrażał zasadę jednolitego funduszu własności państwowej i uniemożliwiał państwowym osobom prawnym, sprawującym zarząd mieniem państwowym, nabycie jakichkolwiek praw do tego mienia. W konsekwencji w okresie obowiązywania tego przepisu to Skarb Państwa, a nie przedsiębiorstwo państwowe, był posiadaczem urządzeń przesyłowych i cudzej nieruchomości, na której je posadowiono, i tylko on, a nie przedsiębiorstwo państwowe, mógł nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową przesyłu.

Okres zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwo energetyczne biegnie zatem dopiero od roku 1989, kiedy to większość przedsiębiorstw energetycznych stała się wyodrębnionymi podmiotami zdolnymi do posiadania majątku.

Zgodnie bowiem m.in. z wyrokiem SN z 9 grudnia 2009 r. CSK 291/2009 „przedsiębiorstwa państwowego nie można uznać w okresie do dnia 1 lutego 1989 r. za samoistnego posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej (art. 352 k.c.). Oznacza to, że niedopuszczalne jest zaliczanie posiadania przez przedsiębiorstwo państwowe wykonywanego przed tą datą do okresu potrzebnego do nabycia służebności przez zasiedzenie przez następcę prawnego tego przedsiębiorstwa”.

Co bierze się pod uwagę

Ustalając wartość rekompensaty za usytuowane na działkach urządzenia infrastrukturalne, należy wziąć pod uwagę inną jej wysokość w przypadku działki budowlanej i działki rolnej.

Ponadto rozpatrując sytuację bezumownego korzystania z nieruchomości, należy uwzględnić wiele czynników takich jak chociażby w stosunku do linii elektroenergetycznych: szerokość technicznego pasa ochronnego pod liniami oraz ilość słupów zlokalizowanych na nieruchomości, moc przesyłową, stopień uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości spowodowanej usytuowaniem linii, szacunkową wartość nieruchomości, współczynnik dzierżaw nieruchomości o podobnej mocy produkcyjnej itp.

Do części nieruchomości faktycznie zajętej infrastrukturą dolicza się powierzchnię koniecznego pasa drogowego potrzebnego na dojazd do infrastruktury w postaci stacji transformatorowych, urządzeń rozdzielczych i innych w celu ich naprawy lub konserwacji. Każdemu ze współczynników przypisana jest wartość w określonym przedziale i to rzeczoznawca, dokonując wyceny wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, decyduje o jego wysokości.

Oczywiście zawsze istnieje możliwość ugodowego załatwiania tego rodzaju spraw pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą energetycznym. Jednak gdy kwota oferowana w ugodzie nie jest satysfakcjonująca, pozostaje możliwość wytoczenia odpowiedniego powództwa i dochodzenia zaspokojenia roszczeń na drodze sądowej. Należy jednak liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów sądowych i ewentualnej zaliczki na poczet kosztu wyceny sporządzonej przez biegłego, przy czym nigdy nie ma pewności co do wyniku postępowania i ostatecznej wysokości zasądzonej kwoty.

Kiedy się opłaca

Zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne będące właścicielami powinni zważyć, czy gra warta jest świeczki. Inna jest bowiem sytuacja, gdy przez czyjąś nieruchomość przechodzi mało uciążliwa, niewielka i niepowodująca szczególnego utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości linia elektroenergetyczna, a inna, gdy na działce usytuowana jest np. kilkusetmetrowa infrastruktura przesyłowa z krzyżującymi się liniami energetycznymi i urządzeniami rozdzielającymi.

Oczywiście wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie całkowicie inna i dużo wyższa w przypadku działki budowlanej, a niższa przy działce rolnej, jednak w sytuacji gdy występowanie linii energetycznych na działce rolnej powoduje znaczne utrudnienia w uprawie gruntu wiążące się z ponoszeniem dodatkowych nakładów w postaci większej ilości paliwa potrzebnego do odpowiedniej uprawy, większego nakładu pracy lub zmniejszonych plonów, to wtedy wysokość wynagrodzenia za usytuowanie tam infrastruktury przesyłowej musi być odpowiednio wysoka.

Co ze służebnością na przyszłość

W przypadku gdy właścicielowi nieruchomości uda się wygrać na drodze sądowej, przedsiębiorca energetyczny sam będzie zainteresowany uregulowaniem stanu prawnego i uzyskaniem odpowiedniej służebności przesyłu. Należy pamiętać, że będzie się to wiązało z koniecznością uiszczenia przez niego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Strony mogą same dojść do porozumienia co do wysokości tego wynagrodzenia lub oprzeć się na szacunku odpowiedniego rzeczoznawcy. Warto podkreślić, że praktyka wyceny przez rzeczoznawców wygląda nieco inaczej przy ustalaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i inaczej przy ustalaniu wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Często również przygotowywane są dwa osobne operaty, w których przyjmowane są inne zmienne, i dlatego wartość wynagrodzenia za dziesięć lat bezumownego korzystania z nieruchomości i wartość wynagrodzenia za dziesięć lat służebności przesyłu nie będzie taka sama.

Komentuje Marek Mikosza, radca prawny, Kancelaria Efficis

Przedsiębiorcy oraz osoby prywatne będący właścicielami nieruchomości, na których zlokalizowana jest infrastruktura przesyłowa, powinni przed wytoczeniem powództwa zastanowić się, czy tego rodzaju posunięcie jest dla nich opłacalne.

Konieczność uiszczenia opłaty sądowej wynoszącej 5 proc. wartości dochodzonego wynagrodzenia może zarówno skutecznie odstraszyć właścicieli nieruchomości, jak i w niektórych przypadkach przekroczyć wartość uzyskanej od przedsiębiorstwa energetycznego kwoty z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

W przypadku gdy znaczna część, a nie tylko incydentalny fragment infrastruktury przesyłowej z danego terenu mieści się na nieruchomości, zasadne i opłacalne jest podejmowanie kroków w celu uzyskania należnej kwoty.

Komentuje Marcin Banasik prawnik, Kancelaria Efficis

Przy ustalaniu wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w postaci usytuowania na niej infrastruktury przesyłowej należy uwzględnić przede wszystkim słuszny interes właściciela nieruchomości, który został ograniczony w swoim prawie własności.

Wynagrodzenie powinno być współmierne do stopnia uciążliwości urządzeń przesyłowych i faktycznego ograniczenia właściciela w możliwości wykorzystania potencjału danej nieruchomości.

Bezrefleksyjne przypisywanie niższego wynagrodzenia działce rolnej niż budowlanej często nie jest uprawnione, niekiedy bowiem także działka rolna przedstawia wysoką wartość i mogłaby przynieść znaczny dochód, gdyby nie było na niej usytuowanych np. krzyżujących się linii elektroenergetycznych uniemożliwiających prawidłowego z niej korzystania.