Samowola budowlana: jakie pozwolenia do rozbiórki budynku

Zdarza się, że na działce inwestycyjnej stoi stary budynek, który przedsiębiorca musi wyburzyć, zanim rozpocznie wznoszenie nowego obiektu. Wymaga to załatwienia formalności budowlanych.

Do urzędu z wnioskiem

Załatwia się je w starostwie (lub u prezydenta miasta na prawach powiatu), czyli tam, gdzie uzyskuje się pozwolenie na budowę (prace rozbiórkowe zalicza się bowiem do robót budowlanych). Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa właściciel lub użytkownik wieczysty działki, na której znajduje się budynek (inny obiekt) w złym stanie.

W imieniu inwestora może to zrobić inna osoba pod warunkiem, że została przez niego do tego upoważniona. Po złożeniu dokumentów trzeba uzbroić się w cierpliwość. Starosta (prezydent) zanim wyda pozwolenie rozbiórkowe musi przeprowadzić postępowanie administracyjne. Robi to na tych samych zasadach, jak w przypadku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Uwaga!

Pozwolenia na budowę nowego obiektu, może jednocześnie uprawniać do rozbiórki obiektu przeszkadzającego inwestycji. Musi tylko uwzględniać projekt budowlany dołączony do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Urzędom bardzo często nie wystarcza sam opis we wniosku planowanych prac rozbiórkowych oraz naniesiony szkic działki. Nierzadko wymagają sporządzenia projektu budowlanego, tymczasem w przypadku niewielkich obiektów nie zawsze jest on potrzebny.

Ile trzeba czekać

Starosta (prezydent) ma 65 dni na wydanie pozwolenia na rozbiórką, na ogół tego terminu dotrzymuje, chyba, że wyburzanie budzi kontrowersje na przykład wśród sąsiadów.

Zanim jednak je przeprowadzi musi ustalić, kto będzie stroną w tym postępowaniu, może to być: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem.

Uwaga! Sąsiedzi nie zawsze będą brali udział w postępowaniu, nawet jeśli brali udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Wspomniany obszar wyznacza się wokół obiektu, który ma zostać rozebrany. Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Najistotniejsze są w tym zakresie przepisy dotyczące lokalizowania obiektów. Rozbiórka obiektu usytuowanego w granicy działki, może np. uniemożliwić sąsiadowi usytuowanie swojego budynku w granicy.

Starosta, który w ciągu 65 dni nie wyda pozwolenia, zapłaci karę 500 złotych za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 prawa budowlanego). Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do skarbu państwa.

Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do 5. dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim, a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu.

Jeżeli wojewoda stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę. Znane są przypadki nałożenia takich kar.

Można się odwołać

Od wydanej decyzji np. odmawiającej rozbiórki przedsiębiorca może odwołać się do wojewody w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Odwołuje się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję odmowną.

Starosta ma także prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, do czasu, jak zakończą się postępowania, od których zależne jest jego wydanie.

Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego, do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie postanowień, milczącej zgody lub decyzji (np. opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub milcząca zgoda w terminie 30 dni dla obiektów z gminnej ewidencji zabytków

Uwaga!

Opłata skarbowa za wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na rozbiórkę wynosi 36 zł. Zwolnione z opłat są sprawy związane z budownictwem mieszkaniowym lub składane przez jednostki budżetowe samorządowe.

Czasami tylko zgłoszenie

Pozwolenie nie zawsze jest potrzebne >patrz ramka. Czasami wystarczy zgłoszenie zamiaru wyburzenia do starosty (prezydenta), a czasami w ogóle nie trzeba załatwiać żadnych formalności. W przypadku obowiązku zgłoszenia wystarczy złożyć sam wniosek, dokładnie opisując w nim, na czym to wyburzenie będzie polegać oraz dołączyć szkic usytuowania tego obiektu w stosunku do innych budynków. Po upływie 30 dni, jeżeli starosta nie zgłosi sprzeciwu, przedsiębiorca może ruszać z robotami budowlanymi.

Musi jednak pamiętać, że starosta ma prawo nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla robót rozbiórkowych, które z mocy prawa są zwolnione z pozwolenia na budowę. Zdarza się to na przykład, gdy starosta stwierdzi, że rozbiórka może spowodować wprowadzenie ograniczeń dla terenów sąsiednich (np. brak możliwości dobudowy obiektu).

Uwaga!

Od planującego wyburzenie zależy, kiedy rozpocznie rozbiórkę. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od otrzymania pozwolenia (z małymi wyjątkami) i po odebraniu ze starostwa dziennika budowy. Trzeba też zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu budowy (należy odczekać z rozbiórką minimum 7 dni od złożenia tego powiadomienia).

Prawo budowlane przewiduje możliwość wcześniejszego rozpoczęcia robót rozbiórkowych. Z art. 31 ust. 5 prawa budowlanego wynika, ze „roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego”.

Osoba, która nie załatwiła formalności budowlanych przed rozpoczęciem prac rozbiórkowych narażą się na kary finansowe. Nadzór budowlany może wstrzymać te roboty i nałożyć obowiązek przedłożenia wymaganych prawem dokumentów. Dokumenty te są właściwie takie same jak odpowiednio do pozwolenia na budowę albo zgłoszenia.

W niektórych przypadkach takie postępowanie może skończyć się nałożeniem obowiązku odbudowy obiektu budowlanego (doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego).

Jakie dokumenty

Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć (oryginały lub kopie następujących dokumentów):

• zgodę właściciela obiektu,

• szkic umiejscowienia interesującego nas obiektu,

• ogólne objaśnienie sposobu i zakresu realizowania prac rozbiórkowych,

• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia podczas robót,

• pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty, wymagane przepisami szczególnymi; mogą to być np. informacje dotyczące urządzeń budowlanych, przyłączy.

• W zależności od potrzeb – projekt rozbiórki obiektu

W wypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków niezbędna jest decyzja generalnego konserwatora zabytków o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków, dla obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, ale objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uzgodnienie miejskiego konserwatora zabytków).

Kiedy wystarczy tylko samo zgłoszenie

Zgłoszenie wystarczy w przypadku:

• budynku lub budowli, które nie są wpisane do rejestru zabytków oraz nie są objęte ochroną konserwatorską, gdy ich wysokość nie przekracza 8 m, a ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości; w takich przypadkach zgłasza się tylko do starostwa lub prezydenta miasta na prawach powiatu – plan rozbiórki i określa zakres planowanych robót.

• obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki (chodzi tu między innymi o altany, różnego rodzaju zbiorniki, budynki gospodarcze parterowe nie większe niż 25 mkw powierzchni zabudowy).

• niewielkich obiektów takich jak budynki gospodarcze do 25 mkw, altany, oranżerie; nie jest potrzebne załatwianie jakichkolwiek formalności.

Ogrodzenie placu budowy jest urządzeniem budowlanym mieszczącym się w pojęciu określonym przez art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).

Z wokandy sądu administracyjnego

Stosownie do reguły zawartej w art. 28 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, roboty budowlane – a takimi są również roboty rozbiórkowe – można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

W przepisie art. 31 powoływanej ustawy wyłączony został w odniesieniu do wskazanych w nim robót rozbiórkowych wymóg uzyskania pozwolenia na budowę, z tym że ustawodawca określił jednocześnie przypadki, w których konieczne jest zgłoszenie właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru ich wykonania z zachowaniem przepisu art. 30 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane.

W rozpoznawanej sprawie taka czynność nie została przez inwestora przedmiotowych robót budowlanych dokonana, mimo że z przepisów powoływanej ustawy wynika, że zamiar ich wykonania podlegał obowiązkowi zgłoszenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 16 czerwca 2011 r. II SA/Wr 246/20110).