Czynsz za lokal użytkowy można zmienić

Kodeks cywilny mówi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wysokość czynszu, gdy firma wynajmuje lokal od osób lub firm prywatnych, dyktują tak naprawdę warunki rynkowe. Co innego, gdy lokal wynajmowany jest od samorządu – wtedy można liczyć na preferencyjne warunki, w tym również na nieco niższe stawki czynszu niż te rynkowe (wcześniej trzeba jednak wziąć udział w przetargu lub aukcji).

Ile za wynajem

Niezależnie jednak od tego, czy przedsiębiorca wynajmuje lokal od gminy czy od prywatnej osoby, nie ma gwarancji, że czynsz nie wzrośnie (chyba że zadbał o to i takie postanowienie znalazło się w umowie, choć wynajmujący raczej nie są skłonni do tego rodzaju ustępstw).

Co więcej, w praktyce często zdarza się, że wynajmujący celowo najpierw obniża czynsz, aby zachęcić potencjalnych najemców do wynajęcia u niego powierzchni (daje dobrą ofertę, lepszą niż konkurencja), po to, by po pewnym czasie podnieść wysokość czynszu, i to nierzadko do poziomu wyższego niż ten, który najemcy płacili wcześniej.

Jak to możliwe? Pozwala na to kodeks cywilny. Zgodnie z jego art. 6551 wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład

Jeśli wynajmujący chce, aby najemca zaczął płacić więcej np. od marca 2012 roku, powinien pod koniec stycznia poinformować go, o ile czynsz wzrasta.

Jak bardzo wzrośnie

Przepis jest bardzo lakoniczny i nie mówi nic o tym, ile może wynieść podwyżka ani czy stosuje się ją jedynie do umów na czas nieoznaczony czy również na czas oznaczony. Przyznaje jedynie wynajmującemu jednostronne uprawnienie do zmiany wysokości czynszu.

To, o ile tak naprawdę wynajmujący może podwyższyć czynsz, zależy w zasadzie od jego widzimisię (skoro przepis nie wprowadza żadnych reguł) albo od postanowień umowy, która wiąże strony (jeśli takie się w niej znalazły, warto więc o nie zadbać).

Strony często zapisują w umowie, że czynsz ustalany będzie jako iloczyn stawki za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni albo równowartość w złotych określonej kwoty przeliczanej z obcej waluty (np. z euro).

W umowie wolno też zastrzec (i często tak się zdarza), że wysokość czynszu będzie zależała od wskaźników zewnętrznych. Strony same decydują, jakie z nich będą brane pod uwagę. Może to być np. indeks wzrostu cen konsumpcyjnych.

Gdy brak akceptacji

Kodeks cywilny w art. 6551 nie mówi też nic o tym, co stanie się, gdy najemca podwyżki nie przyjmie. Wiadomo, że jeśli zmianę stawki czynszu zaakceptuje, nie musi wykonywać żadnych dodatkowych czynności. Po upływie miesiąca będzie zwyczajnie musiał zacząć płacić więcej. Co jednak, gdy jej nie przyjmuje?

Przepis nie mówi nic o tym, że umowa wygasa, choć w praktyce często przyjmuje się, że taki skutek wystąpi. To dlatego, że zmiana stawki czynszu jest istotną zmianą umowy. Tak jednak będzie raczej wtedy, gdy podwyżka będzie bardzo duża. Gdy jest niewielka, trudno mówić, że zmienia się istotna część umowy. Owszem, czynsz należy do istotnych jej elementów, ale przy minimalnych lub niewielkich podwyżkach nie dochodzi do istotnej zmiany warunków umowy.

Wtedy najemcy pozostanie (gdy nie będzie chciał płacić więcej) jedynie wypowiedzenie umowy i przeprowadzka do lokalu, w którym czynsz jest niższy. I tu dochodzi do pewnego impasu, bo terminy wypowiedzenia nie są zsynchronizowane z tymi, które dotyczą zmiany wysokości czynszu.

Najemca nie rozwiąże umowy z dnia na dzień. Obowiązują go terminy wypowiedzenia. Może się więc okazać, że mimo iż podwyżki czynszu nie akceptuje, to i tak przez pewien czas będzie musiał zapłacić więcej. Nowa stawka czynszu obowiązuje go już po miesięcznym uprzedzeniu, tymczasem umowę – gdy czynsz płatny jest miesięcznie – wolno wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód.

Przykład

Przedsiębiorca pod koniec stycznia otrzymał pismo, z którego wynika, że od marca czynsz wzrasta z 1000 do 1200 euro (+ VAT). Nie akceptuje on jednak tej podwyżki.

Składa wypowiedzenie.

Jeśli zrobi to jeszcze w styczniu, to umowa ulegnie rozwiązaniu po trzech miesiącach, czyli z końcem kwietnia. Wyższy czynsz – mimo że nie akceptuje jego podwyżki – przedsiębiorca zapłaci więc za marzec i za kwiecień. Tylko w lutym będzie uiszczał dotychczasową stawkę.

Podobna sytuacja może być przy umowach na czas oznaczony. W tym przypadku wynajmujący również ma prawo zmienić jednostronnie wysokość czynszu z jednomiesięcznym uprzedzeniem. A co może najemca?

Jego sytuacja nie jest do pozazdroszczenia, bo najem na czas oznaczony wolno wypowiedzieć jedynie w przypadkach wskazanych w umowie. Dlatego warto zadbać, jeszcze przed podpisaniem umowy, aby znalazł się w niej stosowny zapis. W przeciwnym razie z umowy może być trudno się wyplątać i trzeba będzie płacić wysoki czynsz do końca jej trwania.

Zadbaj o umowę – unikniesz przykrych niespodzianek

Z punktu widzenia najemcy najlepiej jest, aby odpowiednie zapisy dotyczące zasad podwyżki czynszu znalazły się w umowie. Tylko wtedy zyska on pewność, kiedy i jak wysokiej podwyżki może się spodziewać.

W umowie należy zatem wpisać, że czynsz może być podwyższany np. nie częściej niż raz na rok i nie więcej niż o np. 5 czy 10 proc. Dobrze jest też zadbać o to, aby w umowie znalazł się zapis mówiący, że w przypadku podwyżki czynszu, która przekracza ustalony np. procent, najemca ma prawo od umowy odstąpić (trzeba też wskazać, w jakim terminie).

W umowie dobrze jest też zamieścić dodatkowo zapis o treści np.: „wynajmujący i najemca oświadczają, że do łączącego ich stosunku najmu nie będzie miał zastosowania art. 6851 k.c.” lub „wynajmujący zrzeka się prawa do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu na podstawie art. 6851 k.c.”. Pozwoli to uniknąć – w czasie obowiązywania umowy – jakichkolwiek nieporozumień.

Kiedy mamy do czynienia z lokalem użytkowym

Lokal użytkowy to część budynku, która stanowi jedno pomieszczenie lub ich zespół wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi albo cały budynek, który nie jest mieszkaniem (w zasadzie nie jest lokalem przeznaczonym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych), pomieszczeniem technicznym lub gospodarczym.

Za lokale użytkowe uznaje się jednak nie tylko pomieszczenia spełniające wspomniane kryteria, ale też np. ruchome lub stacjonarne stoiska, przestrzenie w centrach handlowych, miejsca parkingowe, garaże, części lokalu np. pojedyncze pokoje lub ich części, a nawet pojedyncze stanowiska pracy.