Z umowy przedwstępnej, czyli zobowiązującej do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, wynika zobowiązanie nie tylko do podpisania umowy przyrzeczonej. Często przewiduje ona obowiązki podjęcia działań koniecznych do spełnienia głównego przedmiotu umowy, np. uzyskania odpowiedniego zezwolenia władzy publicznej lub zgody osoby trzeciej.
Przykładowo zawieramy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której nasz kontrahent zobowiązuje się do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, którą jest obciążona nieruchomość, albo do uzyskania pozwolenia na budowę czy też zgody na zmianę przeznaczenia gruntu.
Możliwe odszkodowanie
W związku z tym powstaje pytanie, co dzieje się w przypadku, gdy nasz kontrahent zaniecha wykonania takich czynności, np. nie podejmie starań o uzyskanie zezwolenia odpowiedniego organu administracyjnego?
Czy w związku z zawartą umową przedwstępną możemy takie działanie podjąć za niego? Jaki charakter w tym kontekście miałoby ewentualne orzeczenie sądu? Czy zastępowałoby wniosek o wydanie zezwolenia?
Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że na gruncie obowiązujących przepisów, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od samego jej zawarcia, druga strona może domagać się odszkodowania.
Jednak gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
W takim wypadku, gdy dłużnik odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, wierzyciel może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia stwierdzającego obowiązek dłużnika zawarcia umowy, które to orzeczenie, w trybie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego, zastępuje tym samym oświadczenia woli obu stron, czyli w efekcie umowę.
Inne czynności
Inaczej jest jednak, gdy dłużnik odmawia dokonania innych czynności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wprawdzie brak zezwolenia lub zgody osoby trzeciej przy zawieraniu samej umowy przedwstępnej nie oznacza, że umowa przyrzeczona nie może dojść do skutku, należy jednak podkreślić, że sąd nie może dopóty wydać orzeczenia zastępującego umowę stron, dopóki takie zezwolenie nie zostanie wydane.
Jeśli naszemu kontrahentowi odmówiono wydania zezwolenia, mamy wówczas do czynienia z tzw. następczą niemożliwością świadczenia i w zależności od tego, czy jest ona następstwem okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność, czy nie, wierzyciel może się domagać odszkodowania albo zobowiązanie wygasa.
Zaniechanie dłużnika
Inaczej jest jednak, jeżeli nasz dłużnik, który jako jedyna osoba może złożyć wniosek o wydanie stosownego zezwolenia, nie zrobił tego. W takim wypadku, z uwagi na to że zezwolenie może być jeszcze wydane, nie mamy już do czynienia z niemożliwością świadczenia.
Istnieje wtedy możliwość żądania, w drodze postępowania sądowego w ramach dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, wykonania przez dłużnika obowiązku wystąpienia z wnioskiem o wydanie odpowiedniego zezwolenia. Niemniej wyrok sądu uznający zasadność takiego żądania nie będzie wywierał skutków, o których mowa powyżej, tzn. nie będzie zastępował wniosku o wydanie zezwolenia.
Wspomniane przepisy związane z zastępowaniem oświadczeń woli stron dotyczą bowiem oświadczeń woli o charakterze cywilnoprawnym.
W konsekwencji prawomocne orzeczenie sądowe nie zastąpi wniosku o wydanie zezwolenia, lecz będzie dopiero wymagało wykonania w drodze egzekucji, na podstawie art. 1050 kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje egzekucję czynności, mogących być wykonanymi jedynie przez dłużnika.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik ma wykonać czynność, której inna osoba wykonać za niego nie może a której wykonanie zależy wyłącznie od jego woli, sąd, w którego okręgu czynność ma być wykonana, na wniosek wierzyciela po wysłuchaniu stron wyznaczy dłużnikowi termin na wykonanie i zagrozi mu grzywną na wypadek, gdyby w wyznaczonym terminie czynności nie wykonał.
Organem egzekucyjnym w takim wypadku jest sąd rejonowy, w którego okręgu czynność ma być wykonana, a sam wniosek o nałożenie grzywny wierzyciel może zgłosić kilkakrotnie.
W razie bowiem bezskutecznego upływu terminu na dokonanie czynności wierzyciel może złożyć wniosek o nałożenie grzywny surowszej i ewentualnie ponawiać go aż do wyczerpania sumy grzywien.
Jaka wysokość grzywny
W jednym postanowieniu sąd może wymierzyć grzywnę nie wyższą niż tysiąc złotych, chyba że trzykrotne wymierzenie grzywny okazało się nieskuteczne. Należy przy tym pamiętać, że ogólna suma grzywien w tej samej sprawie nie może przewyższać 100 tys. zł. W razie wykonania czynności przez dłużnika grzywny niezapłacone do tego czasu ulegają umorzeniu.
Uwaga!
Wyegzekwowanie od dłużnika czynności nie oznacza, że wierzyciel jest pozbawiony roszczenia o odszkodowanie. Przeciwnie, nawet jeśli nasz kontrahent wykona stosowną czynność, np. uzyska pozwolenie na budowę, wciąż możemy domagać się od niego naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania.
—Magdalena Jabczuga-Kurek prawnik w kancelarii KKG Kubas Kos Gaertner
