Przedsiębiorca prowadzący działalność na nieruchomości, która jest jego własnością, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, jeżeli jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (art. 145 kodeksu cywilnego).
Dopuszczalne jest również ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego, które przysługuje przedsiębiorcy (postanowienie SN z 15 października 2008, I CSK 135/08).
Służebność drogi koniecznej jest stosunkiem prawnym między właścicielami różnych nieruchomości, dlatego nie może być ustanowiona między współwłaścicielami, którzy podzielili wspólną nieruchomość do użytkowania tak, że każdy z ich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej części fizycznej.
Wykonywanie służebności drogi koniecznej jest możliwe tylko na nieruchomości jako całości, czyli na całym prawie własności, a nie na udziale współwłaściciela. Jeżeli ustanowienie służebności jest skuteczne choćby w stosunku do jednego współwłaściciela, to tym samym jest skuteczne w stosunku do pozostałych współwłaścicieli.
Do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości przedsiębiorcy z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo-społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia.
Chodzi więc między innymi o to, czy prawnie zapewniony dostęp gwarantuje wszelką niezbędną, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, łączność nieruchomości przedsiębiorcy z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, umożliwiając normalne korzystanie z nieruchomości w ramach jej przeznaczenia.
Normalne korzystanie z nieruchomości przeznaczonej na cele rolnicze związane jest z koniecznością dostępu do niej sprzętu rolniczego oraz bydła (postanowienie SN z 7 marca 2007, II CSK 482/06).
Przykład
Vadi sp z o.o. jest właścicielem nieruchomości przylegającej do drogi publicznej. Nieruchomość spółki na skutek złego zarządzania zabudowano w taki sposób, że została pozbawiona dostępu do dalej od drogi położonej części nieruchomości.
W takiej sytuacji spółka nie może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogi koniecznej w celu uzyskania dojazdu do tej oddalonej części nieruchomości.
Zatem w razie utrudnienia dostępu do nieruchomości, wynikającego z własnego postępowania czy złego zarządzania, przedsiębiorca nie może domagać się ingerencji w cudze prawo własności, zakładając pierwszeństwo w ochronie własnego prawa. Własność podlega bowiem równej dla wszystkich ochronie prawnej.
Przykład
Na nieruchomości x znajduje się kilka budynków, a dostęp od nich do drogi publicznej jest utrudniony ze względu na ich niekorzystne usytuowanie na nieruchomości.
Przedsiębiorca, będący właścicielem nieruchomości x, zażądał od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia służebności drogi koniecznej ze względu na trudności drogowe, wynikające z niekorzystnego usytuowania budynków na jego nieruchomości.
W takiej sytuacji roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje. Nie chodzi tu bowiem o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, ale o łatwiejsze korzystanie z nich, którego zorganizowanie należy do przedsiębiorcy – właściciela nieruchomości.
Najczęstszym sposobem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest orzeczenie sądu w postępowaniu nieprocesowym. Ustanowienie służebności drogowej następuje również bardzo często na podstawie umowy między przedsiębiorcą właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać.
Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo służebności ustanawia. Ponadto umowa taka może być zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu.
Do wpisu do księgi wieczystej prowadzonej w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla danej nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym uwidoczniona jest droga konieczna, opatrzony klauzulą właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, stwierdzającą, że wyrys przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
Wpis ten ma charakter deklaratoryjny.
Dostęp do budynku
Przez odpowiedni dostęp do nieruchomości należy rozumieć dostęp, który pozwala właścicielowi – przedsiębiorcy – korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. Istotą odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest uzyskanie sprawnego połączenia z siecią drogową jako całością.
W wielu orzeczeniach Sąd Najwyższy zwracał uwagę na to, że roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c. może być uwzględnione dopiero wtedy, gdy zostanie ustalone, że istniejący dostęp nie może być usprawniony w stopniu nadającym się do wykorzystania w celu przechodu, przejazdu i przepędu.
W przypadku gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie dostępu do drogi publicznej byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów (postanowienie SN z 6 kwietnia 2004, I CK 552/03).
Natomiast w sytuacji gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, ustanowienie drogi koniecznej może mieć miejsce wyjątkowo, tylko gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności (postanowienie SN z 24 listopada 2005, IV CK 235/05).
Czytaj też:
Zobacz tematy:
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Służebności i bezumowne korzystanie
» Firma » Nieruchomości
