Hipoteka i poręczenie jako zabezpieczenie umowy

Polskie prawo oferuje wiele instrumentów mogących poprawić bezpieczeństwo transakcji. Jedną z najpopularniejszych form zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych jest wciąż hipoteka.

Jej istota polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, co oznacza, że ma on charakter konstytutywny.

Oprócz prawa własności ustawodawca dopuszcza także obciążenie niektórych zbywalnych praw rzeczowych, takich jak: użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

[srodtytul]Różne rodzaje[/srodtytul]

W praktyce spotyka się różne rodzaje hipotek. Umowne służą zazwyczaj zabezpieczeniu kredytu a ich podstawą prawną jest właśnie umowa. Innym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości jeszcze nieustalonej do wysokości oznaczonej sumy najwyższej i może zabezpieczać wierzytelności zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości.

Bardziej skomplikowana jest hipoteka łączna, która powstaje z mocy prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka mniejszych nieruchomości. W ten sposób hipoteka taka może prowadzić do uzyskania zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości.

[srodtytul]Egzekucja sądowa[/srodtytul]

Dochodzenie wierzytelności wymagalnej może odbywać się jedynie w trybie egzekucji sądowej, tj. według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wierzyciel musi więc wytoczyć powództwo o zasądzenie wierzytelności, a po uzyskaniu tzw. klauzuli wykonalności wyroku skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji.

Rozwiązanie takie ma na celu między innymi ochronę dłużnika hipotecznego i ustrzeżenie go przed utratą majątku na skutek sprzedaży nieruchomości za cenę poniżej wartości.

W Polsce większość wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie to kredyty mieszkaniowe i zabezpieczenia przymusowe wierzytelności należnych Skarbowi Państwa. Coraz chętniej jednak stosuje się to zabezpieczenie także przy transakcjach handlowych między podmiotami gospodarczymi.

Odrębnym zagadnieniem jest praktyczna skuteczność zabezpieczenia hipotecznego. Istotne w tym wypadku są kwestie takie jak problem potencjalnego przeszacowania wartości nieruchomości w momencie zawierania umowy czy też niezawiniona przez właściciela utrata wartości nieruchomości np. na skutek zmian otoczenia pomniejszających jego wartość rynkową.

[srodtytul]Dodatkowa osoba, dodatkowa gwarancja[/srodtytul]

Poręczenie jest instytucją [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] o ugruntowanej praktyce. Jego istota polega na tym, że poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie, na wypadek gdyby nie zrobił tego dłużnik.

Wierzyciel tym samym staje się uprawniony do dochodzenia zapłaty zabezpieczonej wierzytelności natychmiast po nadejściu terminu jej wymagalności zarówno od dłużnika, jak i dodatkowo od poręczyciela. Zyskuje więc niejako dodatkowe źródło zaspokojenia czy też dochodzenia swoich należności.

Dla skuteczności poręczenia strony muszą zachować formę pisemną. Poza tym oświadczenie poręczyciela musi koniecznie wskazywać osobę dłużnika głównego i dług główny, za który poręcza.

Sprawy, w których istnieje możliwość poręczenia za kogoś, dotyczą zarówno świadczeń pieniężnych, jak i niepieniężnych, mogą być ograniczone do części zobowiązania głównego lub tylko do oznaczonej wysokości. Nie musimy więc poręczać za całość czyjegoś zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji dokładne określenie wysokości zobowiązania, do której chcemy za kogoś ręczyć.

Poręczenie może być także ograniczone co do czasu trwania odpowiedzialności wierzyciela. Prawo dopuszcza, by jego przedmiotem był także dług przyszły. Tego rodzaju poręczenie jest rzadkie w praktyce, gdyż wiąże się z dużą dozą ryzyka.

W tym wypadku przepisy uzależniają ważność takiego poręczenia od tego, czy poręczyciel z góry określił wielkość, do jakiej będzie odpowiadał. Niezwykle istotne jest tutaj odpowiednie sformułowanie treści poręczenia.

[srodtytul]Poręczyciel odpowiada jak dłużnik[/srodtytul]

W przypadku kiedy dłużnik główny popadnie w zwłokę z wykonaniem swojego zobowiązania, w interesie wierzyciela jest, aby o tej zwłoce jak najszybciej powiadomić poręczyciela.

W przeciwnym razie wierzyciel ponosi odpowiedzialność za poniesioną szkodę wynikłą z opóźnienia w podobnym zawiadomieniu, np. za konieczność spłacenia odsetek, bez których mogło się obejść, gdyby wierzyciel nie zwlekał z zawiadomieniem.

[srodtytul]Zanteresowany musi wiedzieć[/srodtytul]

Zasadą jest, że poręczyciel odpowiada względem wierzyciela jak współdłużnik solidarny dłużnika głównego, a więc roszczenie dotyczące spełnienia zobowiązania może być kierowane w pełnej wysokości także do niego.

Oczywiście poręczając za kogoś można wprowadzić dodatkowe ustalenia do treści poręczenia, np. ustanawiając jako przesłankę odpowiedzialności bezskuteczność egzekucji z majątku dłużnika czy też bezskuteczne wezwanie dłużnika do wykonania zobowiązania.

W przypadku zwłoki ze spełnieniem zobowiązania przez dłużnika głównego wierzyciel ma obowiązek niezwłocznego powiadomienia poręczyciela, że dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia. Poręczyciel, przeciwko któremu wierzyciel dochodzi roszczenia, powinien zawiadomić niezwłocznie dłużnika, wzywając go do wzięcia udziału w sprawie.

Zarówno prawidłowe określenie treści poręczenia, jak i prawidłowość jego późniejszego wykonywania są niezwykle istotne. Od nich zależy możliwość dochodzenia przez poręczyciela zwrotu tego, co za kogoś sam świadczył, oraz potencjalnie dalsza odpowiedzialność wobec wierzyciela.

[ramka][b]Zgoda na dobrowolne poddanie się egzekucji[/b]

Zgoda na dobrowolne poddanie się egzekucjiPopularną formą zabezpieczenia różnego rodzaju transakcji jest dobrowolne poddanie się egzekucji regulowane w polskim [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksie postępowania cywilnego[/link] w art. 777. Oświadczenie spisywane jest w formie aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji. Poddanie to obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia innych rzeczy zamiennych, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany.

Ważne jest przy tym wskazanie konkretnie przedmiotu obowiązku do spełnienia. Może nim być obowiązek zapłaty określonej kwoty pieniężnej, wydanie rzeczy, wydanie lokalu, nieruchomości, wydanie statku, uiszczenia innych rzeczy zamiennych, ilościowo w tym akcie notarialnym oznaczonych, oraz wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej. Dobrowolne poddanie się egzekucji może dotyczyć także roszczeń przyszłych lub wynikających z istniejącego już stosunku prawnego.

Oprócz przedmiotu akt zawierający dobrowolne poddanie się egzekucji powinien obejmować także inne elementy istotne dla jego skuteczności. I tak: w przypadku świadczeń pieniężnych należy podać termin zapłaty i kwotę, w przypadku świadczeń w rzeczach zamiennych należy podać ilość rzeczy i termin uiszczenia, w przypadku wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej należy podać termin wydania. W każdej sytuacji trzeba wskazać dłużnika i wierzyciela oraz podstawę prawną świadczenia.

Wierzyciel, posiadający oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, chcąc zaspokoić swoje roszczenia, musi jedynie wystąpić do sądu rejonowego właściwości ogólnej dłużnika z prośbą o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Sąd powinien rozpoznać wniosek w ciągu trzech dni od daty jego złożenia. Po zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności wystarczy udać się do komornika w celu wszczęcia postępowania egzekucyjnego, i tym samym egzekucji zobowiązania.[/ramka]