Ochrona przeciwpożarowa: interes ma najemca budynku, ale odpowiada właściciel

Komendant miejski Państwowej Straży Pożarnej nakazał spółce prowadzącej hotel wykonanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Chodziło o wyposażenie budynku w hydranty wewnętrzne oraz zapewnienie oświetlenia awaryjnego.

Czytaj także: Z umowy dzierżawy nie można wywodzić interesu prawnego

Odwołanie od tej decyzji wniosła spółka, będąca właścicielem budynku, w którym znajdował się hotel. Komendant wojewódzki umorzył postępowanie, uznając, że jego stroną jest wyłącznie najemca budynku. Podkreślił, że interes prawny spółki – właściciela budynku – powinien się wyrażać w możliwości zastosowania w sprawie konkretnej normy prawa materialnego. Tymczasem zarzuty przedstawione w odwołaniu wskazywały na interes faktyczny spółki, która jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowana rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, ale nie może tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego.

Spółka zaskarżyła decyzję o umorzeniu postępowania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, ustawy o ochronie przeciwpożarowej, prawa budowlanego oraz kodeksu cywilnego przez uznanie, że właściciel budynku, w którym istnieje obowiązek wykonania czynności, w tym robót budowlanych w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem w zakresie ochrony przeciwpożarowej nie jest stroną postępowania, jeżeli budynek ten jest przedmiotem umowy najmu, a najemca doprowadził do powstania stanu niezgodnego z prawem w zakresie ochrony przeciwpożarowej wbrew postanowieniom umowy najmu i bez zgody właściciela budynku.

Właściciel powinien zareagować

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 9 września 2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 574/16), uwzględniając skargę wskazał, że spółka jako właściciel budynku wykorzystywanego na prowadzenie hotelu posiada interes prawny do występowania w charakterze uczestnika w postępowaniu dotyczącym obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej.

W ocenie sądu, ustawa o ochronie przeciwpożarowej stanowi wprost w art. 3 ust 2 o obowiązkach właściciela budynku związanych z naruszeniem przepisów przeciwpożarowych i związanej z tym samodzielnej odpowiedzialności. Przepis art. 3 ust. 1a mówi natomiast o odpowiedzialności za realizację obowiązków przeciwpożarowych jeszcze innych podmiotów, które korzystają z budynku stosownie do ust. 1 tego przepisu na podstawie zawartej umowy najmu bądź w związku z faktycznym władaniem budynkiem. - Te inne osoby mogą być adresatem decyzji administracyjnych związanych z wykonaniem obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej jednak uczestnikiem takiego postępowania na prawach strony powinien być właściciel nieruchomości, której dotyczy decyzja – wskazał sąd. Jak bowiem zauważył, czym innym jest realizacja obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, która ma charakter faktycznego działania, a czym innym szeroka odpowiedzialność właściciela za naruszenie przepisów przeciwpożarowych. – Najemca nieruchomości wykonuje swoje uprawnienia wynikające z umowy najmu na nieruchomości jednak to właściciel ponosi szeroką i surową odpowiedzialność za sprzeczne z prawem i zawartą umową działania najemcy – podkreślił sąd.

W uzasadnieniu przypomniano też, że z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego dotyczących najmu wynika obowiązek wynajmującego utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu (art. 662 K.c.), a stosownie do art. 667 § 2 K.c. jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sąd podzielił, więc opinię spółki, że jeżeli budynek jest przedmiotem umowy najmu, a najemca doprowadził do powstania stanu niezgodnego z prawem w zakresie ochrony przeciwpożarowej wbrew postanowieniom umowy najmu i bez zgody właściciela budynku to właściciel powinien zareagować na tą niezgodną z prawem sytuację, która dotyczy bezpośrednio rzeczy oddanej w najem i może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Władcza ingerencja w prawo własności

W skardze kasacyjnej od wyroku komendant wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej podniósł kwestię błędnej wykładni art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej prowadzącej do uznania, że określenie jako strony postępowania podmiotów określonych w przytoczonym przepisie dopuszcza jednocześnie legitymację właściciela budynku do występowania jako strony w sprawie.

Wątpliwości komendanta nie podzielił Naczelny Sąd Administracyjny, który utrzymał orzeczenie WSA. Wskazał, że przepisy ustawy o ochronie przeciwpożarowej wiążą istnienie określonych obowiązków właśnie z kwestiami własnościowymi, stanowiąc jakie obowiązki ciążą na właścicielu. – Wskazywana zaś okoliczność, że podmiotem odpowiedzialnym za wykonanie obowiązku w sprawie jest najemca budynku nie powoduje, że z automatu w takiej sytuacji właściciel nieruchomości traci przymiot strony w rozumieniu art. 28 K.p.a. – podkreślono.

Zdaniem NSA w okolicznościach sprawy, w wyniku wykonania określonych obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej przez najemcę, dojdzie do władczej ingerencji przez organ administracyjny w prawo własności, a źródłem tej ingerencji jest obowiązek nałożony decyzją administracyjną, co również może mieć znaczenia dla prawidłowości wykonywania umowy najmu.