Firmową działkę i budynek można podarować krewnym

Jan Świtalski prowadzi niewielki zakład poligraficzny. Interesy idą świetnie, gorzej ze zdrowiem. Jest już po trzech zawałach. Ma dwóch synów i córkę. Stosunki z synami nie układają się najlepiej, dlatego postanawia swoją firmę wraz z nieruchomością przekazać córce.

Jest on właścicielem zarówno działki, jak i budynku, w którym mieści się jego zakład. Agata Świtalska-Baran zgadza się na tego typu prezent.

Procedura związana z darowizną nieruchomości nie jest skomplikowana. [b]Przepisy w tej sprawie zawiera [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeks cywilny[/link] (888-902 k.c.). Przewidują one dla tego typu umów formę aktu notarialnego (w przeciwnym razie darowizna będzie nieważna).[/b] Rodzina Świtalskich musi więc udać się do notariusza.

[b]Darowizna to bezpłatne przysporzenie. Ma miejsce wtedy, gdy obdarujemy kogoś jakimś dobrem, nie żądając nic w zamian. [/b]Dlatego Jan Świtalski nie może żądać od córki, żeby zapłaciła mu za otrzymaną od niego nieruchomość. Jeżeli jednak okaże się, że w wyniku tej darowizny znacznie zmniejszą się jego dochody, wtedy może żądać od niej, by płaciła mu alimenty w granicach jego uzasadnionych potrzeb i do wysokości wartości przekazanej w darowiźnie nieruchomości.

[srodtytul]Wizyta u notariusza[/srodtytul]

W akcie notarialnym nie może zabraknąć oświadczenia ojca, że przenosi własność nieruchomości (grunt i budynek) na córkę oraz oświadczenia Agaty Świtalskiej-Baran, że nieruchomość przyjmuje. Niezbędnymi do podpisania aktu notarialnego będą akt własności nieruchomości, wypis z rejestru gruntów oraz dowody osobiste: ojca i córki.

Umowa darowizny może stanowić, iż córka będzie zobowiązana do określonego działania lub zaniechania. Takie zobowiązanie nazywane jest poleceniem. W tym konkretnym wypadku ojciec chce, by córka kontynuowała po nim działalność. Może ona odmówić wykonania takiego polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione na skutek istotnej zmiany stosunków np. w sytuacji, w której prowadzenie zakładu poligraficznego stanie się już ekonomicznie nieopłacalne.

Pamiętajmy jednak, że nie każda umowa darowizny musi zawierać polecenie.

[srodtytul]Ile to kosztuje[/srodtytul]

Za sporządzenie umowy darowizny trzeba notariuszowi zapłacić. Przepisy nie narzucają stawek. Strony ustalają je w porozumieniu z notariuszem. Nie mogą być one jednak wyższe od tych ustalonych w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=174152]rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU nr 148, poz. 1564 ze zm.)[/link].

Według tego aktu zależą one od wartości nieruchomości i są następujące:

- do 3000 zł – 100 zł;

- powyżej 3000 zł do 10 000 zł –100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;

- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł

– 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

[ramka][b]Przykład[/b]

Wartość nieruchomości Jana Świtalskiego wynosi 950 tys. złotych, należy więc od 950 tysięcy odjąć 60 tys. Otrzymany wynik to 890 tys. Tę kwotę należy następnie pomnożyć przez 0,4 proc. = wychodzi 3560 zł.

Do tej kwoty dodaje się 1010 zł. Maksymalne wynagrodzenie notariusza może wynieść więc 4570 zł.

Notariusz pobiera też 6 zł (plus 22 proc. VAT) za każdą stronę wypisu aktu notarialnego.[/ramka]

Darowiznę trzeba odnotować w księdze wieczystej nieruchomości, co najczęściej dokonuje się za pośrednictwem notariusza, który wysyła wypis aktu notarialnego do właściwego sądu. Za wpis prawa własności do księgi wieczystej sąd pobiera 200 zł. Do tego mogą dochodzić opłaty kancelaryjne w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronicę wydawanego dokumentu.

[srodtytul]Bez podatku[/srodtytul]

Agata Świtalska nie zapłaci podatku od darowizny. Nie musi też zawiadamiać o darowiźnie urzędu skarbowego. Takie korzystne zasady wprowadzono 1 stycznia 2007 r. Wtedy to weszła w życie nowela ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z nią członkowie najbliższej rodziny są całkowicie zwolnieni z tego podatku. [b]Do kręgu najbliższej rodziny zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.[/b]

Warunkiem zwolnienia od podatku darowizny jest dokonanie jej zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje jednak kilku przypadków, m.in. nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

[srodtytul]Czasem da się odwołać[/srodtytul]

Darowiznę można odwołać (nawet już wykonaną). Do cofnięcia darowizny nieruchomości nie jest nawet konieczna forma aktu notarialnego. Może to być zwykła forma pisemna. Wystarczy, że obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności (art. 898 kodeksu cywilnego), np. nie udzielił pomocy w czasie choroby. [b]W praktyce odwołanie darowizny oznacza obowiązek zwrotu nieruchomości.[/b] Kodeks cywilny nie wskazuje tutaj określonych przypadków, które stanowią rażącą niewdzięczność – zadanie to należy do sądu.

Może być i tak, że darowiźnie sprzeciwią się wierzyciele. Jan Świtalski prowadzi działalność gospodarczą. Przekazując firmę córce, przekazuje ją ze wszelkimi obciążeniami. Gdyby jednak okazało się, że firma chce uciec w ten sposób od jakichś zobowiązań, trzeba liczyć się z tym, że wierzyciele zażądają uznania takiej darowizny za bezskuteczną, co jest o wiele łatwiejsze w przypadku darowizny dokonywanej na rzecz córki.

W takim przypadku nie ma znaczenia fakt, iż córka nie wiedziała, że jej ojciec działa ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Uznania umowy za bezskuteczną wierzyciele mogą dochodzić jedynie na drodze sądowej.