Jeśli kupisz za tanio, urząd skarbowy może podwyższyć należność

Jeśli więc kwota, którą zapłacił, odbiega od rynkowych cen, urząd może podwyższyć podstawę opodatkowania.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży wynosi co do zasady 2 proc. Płaci go kupujący. Transakcje, które nie są objęte tą daniną, wymienia art. 2 ustawy o PCC. Nie zapłacimy go m.in. wtedy, gdy jedna ze stron czynności jest z tytułu jej dokonania opodatkowana VAT.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa. Jak ją obliczyć? Art. 6 ust. 2 ustawy o PCC odwołuje się do „przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Jak czytamy w [b]interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 26 lutego 2009 r. (IPPB2/436-477/08-2/MZ)[/b]: „ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego”.

[srodtytul]Oceni biegły [/srodtytul]

Jeśli kwota podana przez nabywcę wyda się urzędnikom za niska, zaproponują własną i wezwą go do korekty. Ma on dwa tygodnie na zastanowienie. Gdy nie zdecyduje się na jej zmianę, urząd powoła biegłego. Opinię rzeczoznawcy może też powołać na obronę swoich racji podatnik. Jeśli jednak fiskus skorzysta z własnego biegłego i wartość określona z uwzględnieniem jego ekspertyzy różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez podatnika, to właśnie on ponosi koszty opinii.

Jak jednak podkreślił[b] WSA w Szczecinie w wyroku z 10 kwietnia 2008 r. (I SA/Sz 507/05)[/b]: „opinia biegłego jest jednym z dowodów podlegających ocenie organu podatkowego wraz z innymi dowodami zebranymi w sprawie w toku postępowania administracyjnego”.

[srodtytul]Ceny z sąsiedztwa [/srodtytul]

Czym się kierować przy ustalaniu wartości rynkowej? Art. 6 ust. 2 mówi o „przeciętnych cenach”. Nie odwołuje się wprawdzie już do cen z danej miejscowości, ale mówi o uwzględnieniu miejsca położenia. Oczywiste jest bowiem, że np. nieruchomość na wsi i w mieście ma zupełnie inną wartość.

[b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 3 lutego 2009 r. (III SA/Wa 2801/08)[/b] potwierdził, że fiskus nie naruszył prawa, powołując się przy określaniu podstawy opodatkowania na ceny podobnych nieruchomości w sąsiedniej dzielnicy. Skoro w dzielnicy, w której położona była nieruchomość, nie odnotowano podobnych transakcji, urząd mógł określić wartość rynkową w odniesieniu do cen z sąsiedniego rewiru.

[srodtytul]Położenie i komunikacja [/srodtytul]

Wyliczając wartość rynkową, musimy wziąć pod uwagę ceny z obrotu „rzeczami tego samego rodzaju i gatunku”. Trzeba też uwzględnić miejsce ich położenia, stan i stopień zużycia. Przykładowo, na wartość nieruchomości wpływają:

- położenie (cicha i spokojna okolica czy centrum aglomeracji),

- komunikacja (dobry dojazd do centrum miasta),

- sąsiedztwo (zakład przemysłowy czy tereny rekreacyjne),

- stan (np. do generalnego remontu).

[b]Każdą transakcję trzeba więc ocenić indywidualnie. Oczywiste jest, że np. ten sam model samochodu kupowany w tym samym czasie w tym samym salonie może mieć po kilku latach użytkowania różną wartość.[/b] Wynika to chociażby z jego przebiegu, sposobu eksploatacji, ewentualnych uszkodzeń. Zresztą[b] Ministerstwo Finansów już w 1995 r. (pismo nr PO 7/B-825-144/1936/95) [/b]zaleciło urzędnikom, aby nie ustalali wartości sprzedawanej rzeczy zza biurka, bez uwzględniania jej stanu, wyposażenia, standardu i innych parametrów. Nie mogą też podwyższać wartości rynkowej w oderwaniu od miejsca zawarcia transakcji, gdzie warunki popytu i podaży zasadniczo się różnią (dotyczy to np. wartości pojazdów ustalanych na podstawie cen z odległych giełd samochodowych).

[srodtytul]Porównaj transakcje [/srodtytul]

Przepis o wartości rynkowej mówi o przeciętnych cenach z dnia dokonania czynności. [b]Nie można więc np. obecnej wartości nieruchomości porównywać ze średnimi za metr kwadratowy sprzed roku. Ich ceny znacznie bowiem ostatnio spadły. [/b]Przydadzą się tu np. aktualne zestawienia z biur nieruchomości. Oczywiście pod uwagę powinny być brane ceny transakcyjne, a nie ofertowe (które są znacznie wyższe).

Także WSA w Warszawie w przytaczanym już wcześniej wyroku uznał, że przy wymiarze podatku powinno się uwzględnić stan nieruchomości w dniu zawarcia transakcji. Spór dotyczył zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem. Spółka zapłaciła daninę przy tej transakcji, ale urząd uznał, że wartość nieruchomości jest za niska. Powołał biegłego i podpierając się jego opinią, podwyższył cenę i w konsekwencji podatek.

Spółka zaskarżyła decyzję, twierdząc, że wartość rynkowa nieruchomości została błędnie określona. Jej zdaniem powinno się ją pomniejszyć o wartość budynku, który nie nadawał się do eksploatacji i po nabyciu został rozebrany.

Sąd przyznał rację fiskusowi. Stwierdził, że na wartość rynkową nie wpływają ciążące na właścicielu i związane z rzeczą zobowiązania publicznoprawne (np. podatkowe) oraz prywatnoprawne (np. zwrot nakładów). Tym bardziej nie ma podstaw do pomniejszania wartości rynkowej o własne nakłady i wydatki poniesione w celu poprawienia jakości i funkcjonalności danej rzeczy. Tak więc koszty rozbiórki budynku poniesione przez nowego właściciela nie mają wpływu na wycenę nieruchomości w dniu transakcji.