Jednym z czynników, który niewątpliwie ma wpływ na podejmowaną decyzję może być ekonomiczna kalkulacja miesięcznych kosztów najmu lub odsetek od kredytu na nabycie lokalu. Kolejny to chęć lub możliwość zaangażowania kapitału lub ograniczenie wysokości ryzyka dla udziałowca.

Przykładowo w razie upadłości firmy – spółka, a więc pośrednio udziałowiec – traci własność nieruchomości. Koszty ewentualnego bankructwa są mniejsze, gdy spółka korzysta z nieruchomości na podstawie umowy najmu.

Zanim podejmiemy decyzję, sprawdźmy więc, z czym każda z tych form nabycia prawa do nieruchomości jest związana.

[srodtytul]Najem zwiększy koszty podatkowe [/srodtytul]

Opłaty za najem są zwykle bieżącymi kosztami uzyskania przychodów. Najczęściej czynsz najmu jest płacony miesięcznie z góry. W takim wypadku czynsz będzie stanowił bieżący koszt uzyskania przychodów w momencie zaksięgowania faktury.

Jest to co do zasady koszt pośredni. Z tego względu może być zaliczony do kosztów podatkowych w momencie zaksięgowania faktury. Gdy zapłacona kwota dotyczy okresu przekraczającego rok podatkowy, koszty należy zaliczać proporcjonalnie do trwania umowy najmu.

Opłaty na różnego rodzaju modernizacje lokalu ponoszone przez korzystającego nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Stanowią one tzw. inwestycję w obcym środku trwałym i podlegają dziesięcioletniej amortyzacji.

Jeżeli podatnik prowadzi działalność całkowicie opodatkowaną VAT, przysługuje mu pełne prawo do odliczenia VAT od każdej raty miesięcznego czynszu. Odliczenie następuje co do zasady w miesiącu otrzymania faktury.

[ramka][b]Przykład[/b]

Spółka wynajęła lokal i opłaciła czynsz za dwa lata z góry w wysokości 24 000 zł. Otrzymała w czerwcu fakturę na 24 000 zł plus 5284 zł VAT. Jednocześnie dokonała nakładów modernizacyjnych na lokal (20 000 zł).

Spółka może odliczyć cały VAT zawarty na fakturze z czerwca. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów zaliczy 1000 zł co miesiąc z tytułu czynszu (tj. 1/24 czynszu za dwa lata). Dodatkowo zalicza do kosztów uzyskania przychodów odpis amortyzacyjny od inwestycji w obcym środku trwałym w wysokości 2000 zł rocznie (czyli ok. 167 zł miesięcznie).[/ramka]

[srodtytul]Budowę można amortyzować...[/srodtytul]

W przypadku wybudowania budynku firma jest zobowiązana do odniesienia wszelkich kosztów związanych z budową na wartość początkową środka trwałego. Oznacza to, że koszty związane z budową nie stanowią bieżących kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te będą natomiast stanowiły koszty podatkowe w formie odpisów amortyzacyjnych.

Stawka amortyzacji dla nowo wybudowanych budynków mieszkalnych wynosi 1,5 proc. rocznie, a dla niemieszkalnych 2,5 proc. rocznie.

[b]Oznacza to, że koszty związane z wybudowaniem budynku będą rozliczanie odpowiednio przez 60 lub 40 lat. W konsekwencji okres rozliczania w czasie kosztów wybudowania budynku jest niekorzystny dla firmy.[/b]

Jeżeli podatnik prowadzi działalność całkowicie opodatkowaną VAT, przysługuje mu pełne prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową budynku.

[srodtytul]... ale gruntu już nie[/srodtytul]

Koszty ponoszone na nabycie gruntu nie podlegają amortyzacji. Mogą one stanowić koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie jego sprzedaży.

[ramka][b]Przykład[/b]

Podatnik nabył grunt za 200 000 zł plus 44 000 zł VAT. Na gruncie wybudował budynek niemieszkalny, ponosząc nakłady w wysokości 100 000 zł plus 22 000 zł VAT. Może odliczyć całą kwotę VAT (tj. 66 000 zł), pod warunkiem że wydatki te mają służyć czynnościom podlegającym opodatkowaniu.

Dodatkowo podatnik jest zobowiązany do wpisania wybudowanego budynku do rejestru środków trwałych. Roczny odpis amortyzacyjny wynosić będzie 2500 zł (tj. 2,5 proc. ze 100 000 zł). Wydatki na nabycie gruntu nie stanowią kosztów do momentu jego ewentualnej sprzedaży.[/ramka]

[srodtytul]Kupujemy używane [/srodtytul]

Podobnie jak w przypadku wybudowania budynku, koszty jego nabycia powinny być odniesione na wartość początkową środka trwałego.

Przy nabyciu nowego budynku mieszkalnego stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc. rocznie, natomiast dla budynków niemieszkalnych – 2,5 proc. rocznie. Z punktu widzenia rozliczeń podatkowych bardziej opłacalne może się okazać nabycie budynku używanego. Za takie uważa się budynki, które przed ich nabyciem były używane przez co najmniej 60 miesięcy.

Okres amortyzacji budynków używanych wynosi dziesięć lat. Jednak dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 proc., okres amortyzacji wynosi 40 lat minus pełna liczba lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat. Zatem przykładowo, w razie nabycia budynku (lokalu) niemieszkalnego wybudowanego 15 lat temu, okres amortyzacji wynosi 25 lat.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Koszty ponoszone na nabycie gruntu nie podlegają amortyzacji. Mogą stanowić koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie sprzedaży gruntu.[/ramka]

Identyczne zasady dotyczą budynków ulepszonych, czyli takich, na które podatnik poniósł nakłady modernizacyjne w wysokości co najmniej 30 proc. wartości początkowej, przed wprowadzeniem ich do ewidencji.

[srodtytul]VAT czy PCC [/srodtytul]

Jeżeli podatnik prowadzi działalność całkowicie opodatkowaną VAT, przysługuje mu pełne prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową budynku. Należy jednak zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości jest często zwolniona z VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

[ramka][b]Przykład[/b]

W 2009 r. podatnik kupił biuro w budynku niemieszkalnym za 200 000 zł. Na cenę tą składały się lokal (150 000 zł) oraz udział w gruncie (50 000 zł). Budynek pochodzi z 1985 r., zatem transakcja była zwolniona z VAT. Podczas transakcji notariusz naliczył 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. 4000 zł, czyli 3000 zł od lokalu i 1000 zł od gruntu).

Przyjął w ewidencji środków trwałych lokal w wartości 153 000 zł. Okres amortyzacji został ustalony na 16 lat (40 lat należy pomniejszyć o liczbę lat, jaka upłynęła od oddania budynku do używania, czyli 24 lata). Zatem podatnik ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów 5885 zł rocznie. Grunt nie podlega amortyzacji. [/ramka]

[i]Autor jest doradcą podatkowym w DLA Piper[/i]