Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W zależności od sposobu powstawania dzieli się ją na umowną (zwykłą) oraz przymusową. Wierzytelność o wysokości nieustalonej może być zabezpieczona również hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna).
[srodtytul]Jaka wierzytelność, taka stawka[/srodtytul]
[b]Hipoteka umowna (zwykła) powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej)[/b]. Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego. W związku z tym, że przedmiotem opodatkowania PCC w przypadku ustanowienia hipoteki są wyłącznie umowy cywilnoprawne, ustawa o PCC znajdzie zastosowanie tylko do hipoteki zwykłej oraz hipoteki kaucyjnej.
[b]Podstawę opodatkowania przy umowie ustanawiającej hipotekę stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.[/b] Ustawodawca różnicuje stawkę podatku w zależności od tego, czy hipoteka zabezpiecza wierzytelność już istniejącą – stawka wynosi wtedy 0,1 proc. wierzytelności, czy też wierzytelność o wysokości nieustalonej – wtedy stawka wynosi 19 zł.
W praktyce jednak często powstają wątpliwości, jaką stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych stosować do hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wierzytelności, której źródłem jest umowa kredytu bankowego. W tym przypadku podstawowe znaczenie ma fakt, czy wierzytelność powstała w związku z zaciągniętym kredytem obejmuje kwotę kredytu lub kwotę kredytu wraz z odsetkami, których wysokość jest znana, czy też kwotę kredytu wraz z odsetkami, których wysokość jest nieznana i będzie określana sukcesywnie przy spłacie poszczególnych rat.
[srodtytul]Dużo zależy od odsetek[/srodtytul]
W zależności od umowy wierzytelność może obejmować: kwotę kredytu albo kwotę kredytu wraz z odsetkami, których wysokość jest znana i wynika z harmonogramu wpłat, albo kwotę odsetek o znanej wysokości. W tym wypadku należy opodatkować tę czynność stawką procentową jako hipotekę umowną (zwykłą).
Jednak [b]odmiennie powinniśmy potraktować umowę, w której kredyt bankowy obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami o zmiennej stopie oprocentowania, dla zabezpieczenia których ustanowiono hipotekę kaucyjną albo kwotę odsetek o nieustalonej wysokości zabezpieczonych hipoteką kaucyjną[/b]. Mimo, że sama wierzytelność główna jest znana, to nie można ustalić wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i ta okoliczność wyklucza możliwość zastosowania do tej czynności procentowej stawki podatku. W tym wypadku stosujemy stawkę kwotową.
[ramka][b]Zapamiętaj[/b]
Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki spoczywa na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Podatnicy są obowiązani złożyć deklarację PCC-3 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, tj. od chwili złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanawiającej hipotekę.[/ramka]
