Naruszenie pierwszeństwa nabycia nieruchomości - roszczenia poprzedniego właściciela

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Przepis art. 4 pkt 4 u.g.n. definiuje „poprzedniego właściciela" jako osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów. W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że w przepisie tym nie chodzi o każdego poprzedniego właściciela, lecz tylko o takiego, któremu własność odjęto wbrew jego woli, a więc np. w wyniku wywłaszczenia, orzeczenia o przepadku czy przejęcia za długi. W żadnym razie za przejęcie, o którym mowa w tym przepisie, nie można uznać przeniesienia własności nieruchomości na mocy umowy cywilnoprawnej czy decyzji administracyjnej, wydanej na żądanie właściciela nieruchomości (wyrok NSA z 12 grudnia 2007 r., I OSK 1541/07). Nie budzi zatem wątpliwości, że osoba, która przekazała gospodarstwo rolne na własność państwa w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, nie jest poprzednim właścicielem w rozumieniu tego przepisu (wyrok SN z 12 września 2002 r., IV CKN 1289/00). W komentowanej sprawie powodowi nie przysługiwało zatem pierwszeństwo w nabyciu spornej nieruchomości. Oznacza to, że po pierwsze – bez znaczenia pozostaje, czy w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy gminą a małżonkami B., toczyło się postępowanie administracyjne dotyczące uchylenia decyzji o przyjęciu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości przekazanej przez rodziców powoda w zamian za rentę (emeryturę). Powód nie jest osobą, której prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zostało naruszone. Po drugie – roszczeniem przysługującym osobie, której prawo pierwszeństwa zostało pominięte – jest roszczenie odszkodowawcze (36 u.g.n.). Osoba ta nie może zatem skutecznie domagać się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży zawartej z jej pominięciem, bowiem w myśl unormowania zawartego w tym przepisie naruszenie zasad pierwszeństwa określonych w art. 34 u.g.n. nie powoduje nieważności umowy zbycia nieruchomości, a rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy. Jest to pogląd akceptowalny w orzecznictwie, w którym jednoznacznie wskazuje się, że art. 36 u.g.n. ma byt samodzielny i wyłącza zastosowanie art. 58 kodeksu cywilnego, przewidującego sankcję nieważności dla czynności prawnej sprzecznej z ustawą (np. wyrok SN z 7 marca 2003 r., IV CKN 1842/00; uchwała SN z 21 grudnia 2006 r., III CZP 121/06).

Odpowiedzialność na zasadach ogólnych oznacza deliktową odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy – Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. wyroki SN z 25 marca 2004 r., II CK 268/03 i z 11 sierpnia 2004 r. II CK 484/03) – art. 417 § 1 k.c. Odszkodowanie obejmuje co do zasady poniesioną stratę i utracone korzyści (art. 361 § 2 k.c.).