Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 czerwca 2015 r. (I ACa 79/15).

Powód wniósł o ustalenie nieważności umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, mocą której gmina sprzedała małżonkom B. nieruchomość wyodrębnioną z nieruchomości należącej wcześniej do rodziców powoda. Ci przekazali m.in. tę nieruchomość (w ramach gospodarstwa rolnego) na rzecz Skarbu Państwa w zamian za otrzymanie świadczenia emerytalnego. Nieruchomość ta została następnie skomunalizowana i przeszła na własność gminy. Uzasadniając swoje żądanie, powód podał, że obecnie toczy się zainicjowane przez niego postępowanie administracyjne dotyczące uchylenia decyzji o przejęciu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, co uniemożliwia dokonanie skutecznego zbycia nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Sąd okręgowy oddalił powództwo. Wskazał na art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n., który stanowi, iż pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje osobie, która jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, a powód nie należy do kategorii takich osób. W wyroku z 12 września 2002 r. (IV CKN 1289/00) Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że osoba, która przekazała gospodarstwo rolne na własność państwa w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, nie jest „poprzednim właścicielem" w rozumieniu art. 4 pkt 4 u.g.n.

Według sądu okręgowego nawet gdyby przyjąć, iż nastąpiło jednak pozbawienie prawa własności rodziców powoda, to i tak, nawet w przypadku naruszenia przez gminę dyspozycji art. 34 ust. 3 u.g.n., nie skutkowałoby to nieważnością umowy, lecz jedynie powstaniem roszczenia odszkodowawczego określonego w art. 36 ustawy, który wskazuje, że w przypadku naruszenia przez właściwy organ przepisów art. 34 ust. 1–5 i 7 Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.

Wyrok ten zaskarżył powód. Sąd apelacyjny uznał jednak za zasadne stanowisko zajęte przez sąd okręgowy i oddalił apelację.

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Przepis art. 4 pkt 4 u.g.n. definiuje „poprzedniego właściciela" jako osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów. W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że w przepisie tym nie chodzi o każdego poprzedniego właściciela, lecz tylko o takiego, któremu własność odjęto wbrew jego woli, a więc np. w wyniku wywłaszczenia, orzeczenia o przepadku czy przejęcia za długi. W żadnym razie za przejęcie, o którym mowa w tym przepisie, nie można uznać przeniesienia własności nieruchomości na mocy umowy cywilnoprawnej czy decyzji administracyjnej, wydanej na żądanie właściciela nieruchomości (wyrok NSA z 12 grudnia 2007 r., I OSK 1541/07). Nie budzi zatem wątpliwości, że osoba, która przekazała gospodarstwo rolne na własność państwa w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, nie jest poprzednim właścicielem w rozumieniu tego przepisu (wyrok SN z 12 września 2002 r., IV CKN 1289/00). W komentowanej sprawie powodowi nie przysługiwało zatem pierwszeństwo w nabyciu spornej nieruchomości. Oznacza to, że po pierwsze – bez znaczenia pozostaje, czy w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy gminą a małżonkami B., toczyło się postępowanie administracyjne dotyczące uchylenia decyzji o przyjęciu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości przekazanej przez rodziców powoda w zamian za rentę (emeryturę). Powód nie jest osobą, której prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zostało naruszone. Po drugie – roszczeniem przysługującym osobie, której prawo pierwszeństwa zostało pominięte – jest roszczenie odszkodowawcze (36 u.g.n.). Osoba ta nie może zatem skutecznie domagać się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży zawartej z jej pominięciem, bowiem w myśl unormowania zawartego w tym przepisie naruszenie zasad pierwszeństwa określonych w art. 34 u.g.n. nie powoduje nieważności umowy zbycia nieruchomości, a rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy. Jest to pogląd akceptowalny w orzecznictwie, w którym jednoznacznie wskazuje się, że art. 36 u.g.n. ma byt samodzielny i wyłącza zastosowanie art. 58 kodeksu cywilnego, przewidującego sankcję nieważności dla czynności prawnej sprzecznej z ustawą (np. wyrok SN z 7 marca 2003 r., IV CKN 1842/00; uchwała SN z 21 grudnia 2006 r., III CZP 121/06).

Odpowiedzialność na zasadach ogólnych oznacza deliktową odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy – Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. wyroki SN z 25 marca 2004 r., II CK 268/03 i z 11 sierpnia 2004 r. II CK 484/03) – art. 417 § 1 k.c. Odszkodowanie obejmuje co do zasady poniesioną stratę i utracone korzyści (art. 361 § 2 k.c.).