Opóźnienia w inwestycji nie wpływają opłaty za użytkowanie wieczyste

Sąd apelacyjny w Warszawie wydał wyrok niekorzystny dla jednej ze spółek z o.o. Była ona użytkownikiem wieczystym gruntu należącego do miasta. Nie chciała za grunt jednak płacić rocznych opłat z tego tytułu. Uważała, że z winy władz stolicy nie mogła przez długie lata wywiązać się z umowy ustanawiającej na jej rzecz prawo użytkowania. Chodziło m.in. o załatwienie formalności budowlanych poprzedzających budowę obiektu. Spółka miała ogromne problemy z ich załatwieniem. W efekcie nie mogła zrealizować inwestycji w terminie przewidzianym w umowie, czyli w ciągu dwóch lat od jej zawarcia. Firma kilkakrotnie też występowała do miasta o przedłużenie terminu realizacji umowy i zawieszenie opłat. Początkowo władze samorządowe szły jej na rękę, aż w końcu zażądały 255 tys. zł z tytułu rocznych opłat. Kiedy spółka nie zapłaciła, wystąpiły do sądu okręgowego.

Płać i płacz

Sąd okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie. Strony łączyła umowa użytkowania wieczystego nieruchomości i płacić trzeba – stwierdził sąd. Według niego prawo użytkowania wieczystego jest prawem o charakterze celowym – obciążającym użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania oddanej mu nieruchomości w sposób określony przez strony w umowie. Przez cały czas trwania umowy użytkownika ma on obowiązek wnosić do kasy miasta opłatę roczną. Mówi o tym wyraźnie art. 71 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sąd okręgowy stwierdził, że spółka nie miała racji, że z winy urzędników miejskich nie mogła prawidłowo korzystać z gruntu. Nic nie wskazuje na to, że władze celowo podejmowały działania mające zaszkodzić spółce. W ocenie sądu okręgowego, pozwana jako inwestor budowlany powinna liczyć się z koniecznością oczekiwania na uzyskanie stosownej decyzji administracyjnej, także z tym, że może ona być niekorzystna dla niej.

Bezprawności nie było

W ocenie sądu okręgowego postępowanie administracyjne, najpierw w zakresie uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, można określić jako długotrwałe. Jednak nie oznacza to bezprawności. W celu przyśpieszenia działań magistratu spółka mogła złożyć zażalenie do organu wyższego stopnia, a gdyby nie przyniosło ono oczekiwanych efektów pozostawała jeszcze skarga na bezczynność do sądu administracyjnego. Spółka nie skorzystała jednak z takich środków prawnych.

Trzeba uwzględnić ryzyko

Spółka nie pogodziła się z wyrokiem i wniosła apelację. Sąd apelacyjny nie przyznał jednak jej racji i oddalił apelację. Według niego sąd okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń. Nie ulega wątpliwości, że miasto wykonało swoje obowiązki wynikające z umowy. Wydało spółce nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń i nie podejmowało działań, które uniemożliwiałyby jej korzystanie z gruntu – dodawał sąd apelacyjny. Spółka nie została więc pozbawiona uprawnienia do korzystania z nieruchomości. Posiadała ją, mogła nią rozporządzać, a co najwyżej utrudniona została realizacja inwestycji.

Dwa oblicza

Decyzje wydawane przez prezydenta Warszawy działającego jako organ administracji rządowej nie mogą być według sądu postrzegane jako działania właściciela gruntu w sferze cywilnoprawnej. Tym samym w ogóle nie mają one znaczenia dla oceny zasadności żądania uiszczenia przez użytkownika wieczystego należnej opłaty rocznej. Wadliwość działań podejmowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego przy wykonywaniu władzy publicznej może uzasadniać jej odpowiedzialność odszkodowawczą zgodnie z art. 417 kodeksu cywilnego. Nie ma jednak podstaw do przyjęcia, że może być uznane za nadużycie prawa żądanie uiszczenia należnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – stwierdził sąd.

Ile trzeba płacić

Stawki opłaty rocznej są następujące:

- za grunt oddany na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu,

- za grunt na działalność turystyczną – 2 proc. ceny,

- za grunt na cele komercyjne, takie jak usługi – 3 proc. ceny. -

Jakie uprawnienia

Użytkownik wieczysty:

- jest właścicielem wybudowanych przez siebie budynków i może je wynająć,

- grunt może wydzierżawić oraz pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego,

- ma prawo żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich – takich jak prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i owoców, jakie nań spadają,

- może przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować.

Dwa rodzaje stawek

Użytkownik wieczysty płaci opłaty roczne oraz jednorazową. Ta ostatnia jest pierwszą opłatą uiszczaną przez użytkownika. Płaci się ją, gdy po raz pierwszy dochodzi do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wynosi od 15 do 25 proc. ustalonej ceny gruntu i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty uiszcza przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z wyjątkiem tego roku, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste – wtedy się nie płaci.